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Digitale Vermessung der Speckgürtel verhilft zu erfolgreichen Investments

Nicht nur zahlreiche Einwohner ziehen den Speckgürtel der Großstadt vor, sondern auch immer mehr Investoren. Gabriel Khodzitski, CEO vom Proptech Dienstleistungs-und Beratungsunternehmen PREA, analysierte den Berliner Speckgürtel hinsichtlich seiner Miet- und Kaufpreisentwicklung.

Nicht nur zahlreiche Einwohner ziehen den Speckgürtel der Großstadt vor, sondern auch immer mehr Investoren. Die PREA GmbH analysierte den Berliner Speckgürtel hinsichtlich seiner Miet- und Kaufpreisentwicklung.
Von Gastbeitrag, Gabriel Khodzitski, CEO PREA, 08.06.2020

Neben den Einwohnern ziehen auch vermehrt Investoren den Speckgürtel der Großstadt vor. Schließlich profitieren die Standorte im Umland von den positiven Entwicklungen in den Metropolen, bieten aber gleichzeitig oft günstigere Investmentkonditionen. Vor allem institutionelle Anleger und Family Offices fokussieren dabei jedoch in der Regel die B- und C-Städte im Schatten der deutschen Metropolen. Bei diesem Vorgehen wird ein wichtiger Faktor außer Acht gelassen: Die kleineren Gemeinden des Speckgürtels – die sich unter anderem dank einer attraktiven Metropole in direkter Umgebung sowie oftmals durch besondere externe Einflussfaktoren ebenfalls positiv entwickeln. Dabei ist auch deren Lage in der Metropolregion entscheidend.

Gabriel Khodzitski,
 CEO der PREA GmbH,
 analysiert den Berliner Speckgürtel hinsichtlich seiner Preisentwicklungen. Quelle: PREA GmbHBestes Beispiel hierfür ist die Bundeshauptstadt und ihr Speckgürtel: Die Neuansiedlung der Tesla-Gigafactory in der Gemeinde Grünheide (Mark), die ständige Erweiterung der Mediaspree auch über das Gebiet des Berliner S-Bahn-Rings hinaus sowie die zahlreichen Neuansiedlungen von Unternehmen im Technologiepark Adlershof sowie nicht zuletzt die bevorstehende Eröffnung des Flughafens Berlin-Brandenburg (BER) sind allesamt Aspekte, die für Gemeinden östlich und südöstlich von Berlin positive Wachstumsschübe bedeuten. Diese strahlen auf die lokalen Wohnimmobilienmärkte aus. Das südwestlich der Spreemetropole gelegene Potsdam, das unter manchen Investoren stellvertretend für den gesamten Speckgürtel betrachtet werden mag, profitiert hingegen nur sehr begrenzt von diesen Faktoren.

Preisermittlung dank künstlicher Intelligenz

Auch in den kleineren Standorten innerhalb des Speckgürtels existieren zum Teil großvolumige Bestandsimmobilien und Neubauprojekte, die für das Ankaufsprofil von Family Offices oder institutionellen Investoren grundsätzlich infrage kommen. Die zentrale Herausforderung bei einer belastbaren Analyse der Preisniveaus und der Entwicklungspotenziale kleinerer Gemeinden von wenigen zehntausend Einwohnern besteht jedoch in der relativ geringen Anzahl von Transaktionen, die dort getätigt werden. Klassische Ansätze wie die Ermittlung von Comparables sollten daher durch intelligente Technologien und Machine-Learning-Algorithmen ergänzt werden, um möglichst präzise Ergebnisse zu erhalten.

Analyse der Preissteigerungen im Berliner Speckgürtel

Eine von uns durchgeführte Analyse für den Berliner Speckgürtel auf Ebene der einzelnen Gemeinden hat dabei ergeben, dass die Entwicklungen von Ort zu Ort unterschiedlich verlaufen. Zu den Standorten mit der dynamischsten Preissteigerung gehört Eichwalde, das in den vergangenen zehn Jahren ein jährliches Kaufpreiswachstum von etwa 15,3 Prozent verzeichnen konnte.

Die Gemeinde mit den größten Mietsteigerungen liegt ebenfalls südöstlich von Berlin: In Gosen-Neu Zittau stiegen die Mieten im selben Betrachtungszeitraum um jährlich fast 8,8 Prozent, wobei das Mietniveau mit aktuell 9,26 Euro je Quadratmeter auch im Vergleich mit den anderen Standorten im Speckgürtel noch immer erschwinglich ausfällt. Auf dem zweiten Platz liegt die „Tesla-Gemeinde“ Grünheide (Mark) mit einem Wert von 7,5 Prozent. Zum Vergleich: Der Benchmark-Wert für den Speckgürtel liegt bei rund 7,5 Prozent für Kaufpreise und 4,2 Prozent für Mietpreise. Die „typische“ B-Stadt Potsdam liegt hingegen in beiden Kategorien unterhalb dieses Durchschnittswerts – obwohl Investoren in der brandenburgischen Hauptstadt in der vergangenen Dekade deutliche Wertsteigerungen verzeichnen konnten.

Prognosen zeigen große Wachstumspotentiale für Mietprese

Auch für die Zukunft zeigt unsere Speckgürtel-Prognose vor allem in den kleineren Städten große Wachstumspotenziale der Mietpreise. Hierfür ist jedoch eine differenzierte Betrachtung nötig und es wäre zu stark vereinfacht, mit einem einzelnen gerundeten Durchschnittswert zu arbeiten. Stattdessen zeigt sich beispielsweise für Gosen-Neu Zittau, dass sich der aktuelle Quadratmeterpreis im Zeitraum der kommenden zwei Jahre von aktuell 9,26 Euro je Quadratmeter mit 68-prozentiger Wahrscheinlichkeit auf einen Wert von 9,29 bis zu 10,01 Euro je Quadratmeter entwickeln kann.

Keinesfalls bedeutet die aktuelle Dynamik jedoch, dass die Mietpreise ausschließlich steigen werden: In Grünheide, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass der Wert in den kommenden zwei Jahren voraussichtlich zwischen 7,62 Euro und 11,27 Euro je Quadratmeter betragen kann. Vergleicht man dies mit dem aktuellen Quadratmeterpreis von 10,53 Euro, zeigt sich, wie realistisch das Szenario eines Rückgangs ist. Hinzu kommt, dass infolge des aktuellen wirtschaftlichen Schocks durch die COVID-19-Pandemie ein Worst-Case-Szenario möglich ist, demzufolge die Mindestwerte um bis zu 25 Prozent unterschritten werden.

PREA-Mietpreis-Analysedaten für den Berliner Speckgürtel

Gemeinde Durchschnittspreis pro Quadratmeter Februar 2010 Durchschnittspreis pro Quadratmeter Februar 2020 Jährliches Wachstum PREA-Prognose 2022 "von-Wert" PREA-Prognose 2022 "bis-Wert" Platzierung
Gosen-Neu Zittau 4,00 € 9,26 € 8,76 % 9,29 € 10,01 €

1

Grünheide (Mark) 5,10 €

10,53 €

7,51 % 7,62 € 11,27 € 2
Dallgow-Döberitz 5,10 € 10,33 € 7,30 % 9,80 € 10,98 € 3
Wildau 6,03 € 11,17 € 6,34 % 11,02 € 12,31 € 4
Rüdersdorf bei Berlin 4,90 € 9,02 € 6,29 % 7,97 € 9,97 € 5
Benchmark Speckgürtel 6,80 10,21 4,15 % - -
Potsdam 7,43 € 10,96 € 3,96 % 10,18 € 11,60 € 40
Rangsdorf 7,53 € 10,11 € 3,00 % 10,17 € 10,97 € 46
Eichwalde 7,15 € 9,41 € 2,79 % 9,34 € 11,21 € 47
Woltersdorf 7,51 € 9,59 € 2,47 % 9,45 € 10,66 € 48
Schielowsee 7,24 € 9,11 € 2,33 % 8,48 € 9,57 € 49
Königs Wusterhausen 7,91 € 9,52€ 1,88% 9,36 € 10,17 € 50

 

Die systematische Auswertung von alternativen Daten sind für Speckgürtel-Investments unerlässlich

Es ist zu beachten, dass diese Analyse allein die klassischen ökonomischen Daten von Kauf- und Mietpreisen berücksichtigt. Weitere Faktoren wie beispielsweise die Tesla-Ansiedlung oder andere sogenannte alternative Daten, wie unter anderem soziodemografische Werte oder langfristige Umweltveränderungen, müssen in Ergänzung hierzu von Fall zu Fall erhoben werden. Für eine umfassende Betrachtung ist beispielsweise der Fakt wichtig, dass sich die einzelnen Gemeinden rund um Berlin zum Teil erheblich in der Quote unterscheiden, wie viele Einwohner zur Miete respektive in Eigennutzung leben.

Dieses konkrete Beispiel für Berlin lässt sich auf jede andere deutsche Metropolregion übertragen. Ein absolut unerlässlicher Punkt, der gleich zu Beginn eines Investmentvorhabens in jedem einzelnen Speckgürtel und dort in jeder einzelnen Gemeinde ermittelt werden muss, ist zudem die lokale Infrastruktur. Diejenigen, die dem Trubel der Großstadt den Rücken kehren und stattdessen in eine ruhigere Lage mit viel Natur ziehen wollen, werden sich wohl kaum einen Ort dafür aussuchen, der stundenlanges Pendeln mit den öffentlichen Linien erfordert. Laut unseren analysierten Daten darf der Wohnort nicht länger als eine Stunde entfernt von der Arbeit sein. Umsteigen ist in den meisten Fällen ein Ausschlusskriterium.

Hierbei darf sich ein Investor jedoch nicht allein auf die Pläne der lokalen Verkehrsbetriebe verlassen, sondern sollte die politische Situation in der Kommune analysieren. Bevorstehende Wahlen könnten schließlich auch einen Kurswechsel in der Verkehrspolitik implizieren oder ein eigentlich unproblematisches Neubauvorhaben überraschend erschweren. Ähnlich tiefgreifende Analysen sind ebenfalls im Hinblick auf die soziale Infrastruktur nötig, denn urbane Strukturen, auch in vereinfachter Form, müssen in Kommunen gemeinschaftlich realisiert werden: Existieren genug Schulen und Kindergärten in der Gemeinde? Gibt es ausreichend Einzelhändler, ein diversifiziertes Nahversorgerangebot vor Ort und ist es beispielsweise möglich, einen Samstagabend unterhaltsam im Kino oder in einer Gaststätte zu verbringen, ohne dafür in die Metropole zu müssen? All diese Fragen bedürfen einer Antwort, bevor überhaupt ein realistisches Preisniveau ermittelt werden kann.

Computergesteuerte Arbeitsprozesse können Anlegern bei Investments in Speckgürteln helfen

Vor allem Anleger mit offensiverer Investmentstrategie können ihr Portfolio mit gezielten Investments in den Speckgürteln diversifizieren und dadurch zudem ihre Gesamtperformance erhöhen. Da diese Märkte jedoch äußerst granular und zunächst teilweise undurchsichtig sind, erfordert jedes Einzelinvestment eine exakte Potenzialanalyse unter Zuhilfenahme der klassischen ökonomischen Kennzahlen sowie darüber hinaus aller verfügbaren alternativen Daten und Faktoren, die einen Einfluss auf die jeweilige Immobilie haben können. Da wir teilweise mit Datenmengen im dreistelligen Gigabytebereich arbeiten, funktionieren die Auswertungen, aufgrund kurzer Zeitanforderung, nur noch durch automatisierte und computergesteuerte Arbeitsprozesse.

Aufmacherfoto: Der Speckgürtel um Berlin im Fokus
Copyright: Peter H auf Pixabay

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