Wachstum, Wohnraumbedarf, Baukosten, Innenstadtumbau und neue Arbeitswelten treffen in Dresden zeitgleich aufeinander. Das Dresdner Immobiliensymposium 2026 zeigte, wo die Bruchlinien verlaufen und welche Fragen bislang unbeantwortet bleiben.
Dresden gehört zu den dynamischsten Standorten Deutschlands. Industrieansiedlungen, insbesondere im Halbleiterumfeld, treiben Beschäftigung und Nachfrage. Gleichzeitig geraten bestehende Steuerungsmechanismen unter Druck. Wohnraum wird knapper, Projekte werden komplexer, Kosten steigen. Das Dresdner Immobiliensymposium 2026 von hpm Henkel Projektmanagement GmbH machte diese Entwicklung nicht an Einzelthemen fest, sondern an den Strukturen dahinter.
Bedarfsplanung als strategischer Engpass
Thomas Henkel, Gastgeber und Geschäftsführer der hpm Henkel Projektmanagement GmbH, rückte eine Disziplin in den Mittelpunkt, die häufig unterschätzt wird. Bedarfsplanung werde im Bau noch immer zu oft als formaler Schritt behandelt. „Wir greifen im Bau viel zu häufig auf vergangene Dinge zurück und entscheiden intuitiv“, sagte er in seiner Eröffnungsrede. Das sei angesichts der Tragweite problematisch. Bauentscheidungen ließen sich nicht kurzfristig korrigieren. „Fehlentscheidungen wirken sehr lange nach.“ Thomas Henkel betonte, dass Bedarfsplanung keine technische Aufgabe sei, sondern eine strategische Verantwortung der Bauherren. Wer Nutzungen, Flexibilität und Entwicklungsperspektiven nicht präzise definiere, produziere langfristige Fehlsteuerungen – unabhängig von Marktzyklen oder Förderkulissen.
Kosten, Regulierung und ein blockierter Wohnungsmarkt
Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen verschärfen oft Fehlsteuerungen zusätzlich. Aygül Özkan, Hauptgeschäftsführerin des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V., beschrieb einen Markt, dessen Probleme weniger konjunkturell als strukturell sind. „Das Fundament der Branche ist fragil“, sagte Aygül Özkan. Besonders gravierend sei die Kostenstruktur. „37 Prozent der Baukosten sind staatlich bedingt.“ Normen, Abgaben und regulatorische Anforderungen wirkten unabhängig von Nachfrage oder Standort. Das Ergebnis sei ein systemischer Angebotsmangel. „Das Problem ist nicht die Nachfrage, sondern dass Projekte rechnerisch nicht mehr funktionieren.“ Aygül Özkan verwies zudem auf den Perspektivwechsel innerhalb der Branche. „Früher haben wir gefragt: Welche Nutzung bringt die höchste Rendite? Heute fragen wir: Wie lässt sich Bestand umnutzen und weiterentwickeln?“ Neubau allein könne den Bedarf nicht mehr decken. Eine zentrale Gebäudedatenbank könne helfen, Entscheidungen zu beschleunigen und Potenziale sichtbar zu machen. Zu Dresden sagte sie: "Der Chipboom bringt die Region Dresden an das Limit." Die Landeshauptstadt und ihre Umgebung seien ein echtes Reallabor für die Immobilienwirtschaft
Ansiedlungen unter veränderten Vorzeichen
Wie sich diese Rahmenbedingungen auf konkrete Projekte auswirken, zeigte der Blick der Wirtschaftsförderung Sachsen. Andreas Lippert skizzierte einen deutlichen Wandel. „Ansiedlungsprojekte sind kein Standardgeschäft mehr“, sagte er. Sie seien kleiner, politischer und risikoreicher geworden. Hinzu komme ein verschärfter internationaler Wettbewerb. Polen und Tschechien positionierten sich stark als Hochtechnologie-Standorte. „Die Marke Deutschland schwächelt“, so Andreas Lippert. Standortvorteile müssten heute viel stärker erklärt und durch verlässliche Prozesse abgesichert werden. Förderinstrumente allein reichten nicht aus, wenn Genehmigungen, Planung und politische Abstimmung zu lange dauerten.
Innenstadt im Umbruch
Die strukturellen Veränderungen zeigen sich besonders deutlich in den Innenstädten. Boris Hedde, Geschäftsführer des IFH Institut für Handelsforschung Köln, machte klar, dass Leerstand längst keine Branchenspezifik mehr ist. „Das Thema ist in der Mitte der Gesellschaft angekommen“, sagte Boris Hedde. Einkaufen bleibe ein Motiv, verliere jedoch bei jüngeren Zielgruppen an Bedeutung. Entscheidend seien andere Faktoren: Gastronomie, Aufenthaltsqualität, Erlebniswert, Architektur, Fassaden und Sauberkeit. „Parken wird am meisten diskutiert, ist aber einer der am wenigsten relevanten Erfolgsfaktoren.“: So lautet eine erstaunliche Erkenntnis aus einer Befragung. Das "Das kein Geld da ist, stimmt einfach nicht: Die Fördertöpfe sind voll." Einzelne Großprojekte könnten keine funktionierende Innenstadt erzeugen, wenn das Umfeld nicht mitentwickelt werde. Es braucht: Pilotprojekte und eine schrittweise Skalierung als Leuchttürme. Für den Bauturbo fand der Politiker lobende Worte: "Mit dem Bauturbo wurde uns ein Instrument an die Hand gegeben, das uns schnell macht. Das wollen wir auch nutzen."
Stadtentwicklung zwischen Dichte und Lebensqualität
Aus kommunaler Sicht steht Dresden vor der Aufgabe, diese Veränderungen planerisch zu begleiten. Stephan Kühn, Beigeordneter für Stadtentwicklung, Bau, Verkehr und Liegenschaften, machte deutlich, dass klassische Nutzungstrennungen an ihre Grenzen stoßen. Handelsflächen gingen zurück, während Wohnen und Arbeiten stärker in zentrale Lagen drängten. Planung dürfe sich dabei nicht an reinen Quadratmeterzahlen orientieren. „Die Innenstadt ist ein Arbeitsort und eine Lebenswelt“, sagte Stephan Kühn. Aufenthaltsqualität und Sicherheit stünden in engem Zusammenhang. Nachverdichtung könne nur funktionieren, wenn sie mit der Aktivierung von Grünflächen verbunden werde. Verkehrsachsen aus den 1960er Jahren wirkten bis heute als Barrieren und müssten neu gedacht werden.
Arbeitswelten als zusätzlicher Flächentreiber
Parallel verändern sich Arbeitsformen und damit die Anforderungen an Immobilien. Guido Rottkämper von design2sense GmbH beschrieb Büros als soziale Systeme. „Bevor wir über Räume sprechen, müssen wir über Strukturen und Bedürfnisse sprechen“, sagte er. Offene Flächen förderten Austausch, benötigten aber Rückzug. Ideen entstünden nicht am Schreibtisch, sondern in informellen Begegnungszonen. Ein Aspekt habe sich dabei dauerhaft etabliert. „Arbeiten im Freien ist seit der Pandemie kein Sonderfall mehr, sondern Teil der neuen Normalität.“