Dresden: Micro-Living, Umbau und Gebäudetyp E im Fokus des Innovationstags

Beim Innovationstag des BFW Mitteldeutschland e.V. in Dresden wird gleich zu Beginn klar, worum es nicht geht: um weitere Grundsatzdebatten. Die Probleme sind benannt, die Zahlen bekannt. Verzögerte Fertigstellungen, hohe Baukosten, ein deutlich schwächerer Investmentmarkt und eine zurückgehende Nachfrage auf Käuferseite setzen den Rahmen. Die zentrale Frage lautet deshalb nicht mehr, was schiefläuft, sondern welche Projekte unter diesen Bedingungen noch tragfähig sind.

Dr. Ingo Seidemann, Vorstandsvorsitzender des BFW Mitteldeutschland, ordnet das Leitthema entsprechend ein. „Projekt- und Wohnformen der Zukunft“ sei kein strategischer Überbau, sondern ein Arbeitsauftrag an die Mitgliedsunternehmen. „Unternehmer sind keine Unterlasser“, sagt er und zielt damit auf die Erwartung, dass Lösungen nicht theoretisch entwickelt, sondern umgesetzt werden müssen. Als Referenz wählt Dr. Ingo Seidemann einen Satz von Max Frisch, der im Verlauf des Tages mehrfach aufgegriffen wird: „Krise kann ein produktiver Zustand sein. Man muss ihr nur den Beigeschmack der Katastrophe nehmen.“

Nicht neu und trotzdem relevant: Die Nachfrage nach Wohnraum ist da, die Anforderungen ändern sich spürbar. Wohnen wird funktional neu gedacht. „Die eigenen vier Wände – unabhängig davon, ob zur Miete oder im Eigentum – bleiben ein zentraler Aspekt“, betont Dr. Ingo Seidemann. Gleichwohl: Urbanisierung, demografischer Wandel, Homeoffice und der Anspruch an klimaneutrale Gebäude führen dazu, dass sich klassische Grundrisse und Nutzungskonzepte überholen. Inhaltlich verschiebt sich der Fokus deutlich weg von der klassischen Kernfamilie als Leitbild. Birgit Gebhardt, Trendforscherin aus Hamburg, „Die Wohnwelt war schon immer ein Experiment“, sagt sie. „Die gesellschaftliche Spreizung wird weiter zunehmen, Vorsorgedefizite sind bereits heute sichtbar“, erklärt sie mit Blick auf die demografische Entwicklung. Aus ihrer Sicht gibt es drei zentrale Faktoren, die den Wohnungsmarkt künftig prägen: Arbeiten, Altern und Alleinleben. Die bisher dominierende Wohnlogik passe nicht zur gesellschaftlichen Realität. „Die Kernfamilie ist nicht mehr die Kundschaft, die wir einmal hatten“, sagt sie. Diese Verschiebung zeigt sich besonders bei Single-Haushalten und älteren Menschen. Cluster-Wohnen und stärker zielgruppendifferenzierte Angebote gewinnen aus ihrer Sicht an Bedeutung. Zugleich formuliert sie eine klare These: „Wir haben zu viel Raum für das Wohnen.“ Die Wohnung werde künftig stärker als funktionaler, auch produktiver Ort gedacht werden müssen.“

Ein konkreter Marktansatz kommt aus dem Segment Micro-Living. Benjamin Oeckl, Geschäftsführer von BelForm, sieht hier ein wachsendes Marktsegment. Entscheidend sei nicht die Größe der Wohnung, sondern das Nutzungskonzept. „Es geht nicht um kleine Wohnungen, sondern um eine andere Art zu leben“, erklärt er. „Das neue Wohnen ist eine Brücke zwischen den starren Strukturen des klassischen Wohnungsmarktes und der Hotellerie.“ Micro-Living ermögliche es, schnell und unkompliziert in einer Stadt anzukommen und verbinde klassische Mietangebote mit Elementen der Hotellerie. Benjamin Oeckl benennt fünf wesentliche Treiber: Urbanisierung, steigende Single-Quoten, kompakte Grundrisse, steigende Mieten sowie neue Arbeitsformen durch Digitalisierung und künstliche Intelligenz. Hinzu komme der Wunsch nach funktionierender Gemeinschaft. Dabei gehe es nicht um Zusatzflächen, sondern um Qualität. Gemeinschaftsbereiche müssten die stärksten Flächen eines Projekts sein, so der Experte.

Parallel dazu rückt die Entwicklung im Bestand stärker in den Fokus. Jörg Wimmer, Geschäftsführer der Basis d GmbH, zeigt das am Beispiel eines Projekts in Pirna. Dort wird ein ehemaliger DDR-Stahlskelettbau zu altersgerechtem Wohnraum umgebaut. „Wir brauchen Wohnraum, der auch für kommende Generationen tragfähig ist“, sagt Jörg Wimmer mit Blick auf enkeltaugliche Konzepte. Das Gebäude wurde Anfang 2021 übernommen und vollständig entkernt. Technische Herausforderungen wie Schadstoffbelastungen und konstruktive Grenzen machten den Umbau komplex. Geplant sind kleine, barrierearme Wohnungen mit Pauschalmiete. Gleichzeitig wird das Gebäude als sozialer Raum gedacht. Der Laubengang dient als Begegnungsfläche, im Erdgeschoss entstehen flexibel nutzbare Angebote wie Physiotherapie oder Friseur. Ziel sei ein Wohnmodell, das ohne klassische Betreuungsstrukturen auskommt und gleichzeitig soziale Nähe ermöglicht.

Neben diesen Ansätzen wurden auch technische und konstruktive Lösungen diskutiert. Dazu zählen der Gebäudetyp E, industrielle Vorfertigung oder neue Nutzungskonzepte im Bestand. Axel Heck stellte mit einem Projekt in Nordhausen ein touristisches Modell vor, bei dem zwölf Tiny-Houses auf einem Gebäudedeck realisiert wurden. Das Investitionsvolumen liegt bei rund vier Millionen Euro. Ziel war es, neben dem Hotel ein eigenständiges Angebot zu schaffen und gleichzeitig den Standort zu stärken.

In der abschließenden Diskussion prallten unterschiedliche Einschätzungen aufeinander. Birgit Gebhardt setzt auf selbstorganisierte Wohnformen: „Ich plädiere für preiswertes und selbstorganisiertes Wohnen. Viele Services werden wir künftig nicht mehr brauchen. Vielleicht ist es dann nicht mehr so sauber, aber wenn ich mit Menschen zusammen bin, die mir guttun, kann man das in Kauf nehmen“, sagt Birgit Gebhardt.“ Heiko Kahl, Geschäftsführer der Traeno GmbH, sieht die Grenzen solcher Modelle. Die zunehmende Mobilität im Arbeitsmarkt führe dazu, dass stabile Nachbarschaften seltener werden. Langfristige Gemeinschaften seien schwerer planbar als früher. Und Benjamin Oeckl zeigt auf: „Uns fehlen bislang attraktive Senioren-Living-Konzepte für Menschen, die nicht in klassische Modelle passen. Wenn wir solche Angebote schaffen, werden die Menschen auch bereit sein umzuziehen.“

Unstrittig ist jedoch, dass sich der Markt strukturell verändert hat. Weder klassische Eigentumsmodelle noch standardisierte Mietangebote reichen aus, um die Nachfrage vollständig abzubilden. Die Branche steht damit vor der Aufgabe, neue Produkte zu entwickeln, die sowohl wirtschaftlich tragfähig als auch gesellschaftlich anschlussfähig sind. Apropos Umsetzung: Welche Rolle diese spielt, wurde am Beispiel der Handwerkskammer Dresden deutlich. Karina Görner, Leiterin des Bildungszentrums njumii und damit Gastgeberin des Innovationstages, verweist darauf, dass ohne qualifizierte Fachkräfte keine dieser Konzepte realisiert werden kann. „Ohne Handwerk gibt es keine gebaute Zukunft“, stellt sie fest. Planung und Idee seien immer nur der erste Schritt.