Dresden hat den Wohnungsbedarf präzise quantifiziert und verfügt rechnerisch über ausreichende Flächenreserven. Gleichzeitig zeigen Haushaltsengpässe, steigende Anforderungen an die Wirtschaftlichkeit und komplexere Verfahren, dass zwischen Planung und Realisierung eine wachsende Lücke entsteht. Der Dresdner Immobilientag hat den Fokus auf verschiedene Bereiche der Stadtentwicklung gelegt.
Dresden wächst und das messbar. Bis 2035 wird die Stadt nach Prognosen um mehr als 20.000 Einwohner zulegen, die Zahl der Haushalte steigt um rund 19.600. Der daraus abgeleitete Bedarf liegt bei etwa 22.800 zusätzlichen Wohnungen, davon rund 21.000 im Neubau. Rein rechnerisch ist die Situation beherrschbar: Die ausgewiesenen Wohnbauflächen übersteigen den Bedarf deutlich, der Deckungsgrad liegt bei rund 127 Prozent.
Doch genau hier beginnt das Problem. Zwischen Potenzial und Realisierung öffnet sich eine Lücke, die von wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen bestimmt wird. „Wir sind froh, dass Dresden immer noch ein beliebter Immobilienstandort ist“, sagt Frank Wießner, Vorstandsmitglied des BFW Landesverband Mitteldeutschland. Genehmigungen konzentrieren sich zunehmend auf kleinere Einheiten – Ein- und Zweiraumwohnungen machen mehr als die Hälfte aus –, während größere Wohnungen seltener werden und sich stärker an Vertriebslogiken orientieren. Hinzu kommt ein strukturelles Spannungsfeld in der Wirtschaftlichkeit. „Mieten von 20 bis 25 Euro müssten erreicht werden, damit Investoren wirtschaftlich sein können“, so Frank Wießner. In der Konsequenz entstehe eine Situation, in der Projekte nur unter der Erwartung weiter steigender Preise darstellbar sind. Investoren reagierten darauf zunehmend flexibel und richteten ihren Blick auch auf andere Standorte.
Gleichzeitig beschreibt er eine zentrale Einschränkung: Die Haushaltslage der Stadt habe sich um rund 144 Millionen Euro verschlechtert. Das verändere unmittelbar die Spielräume für Stadtentwicklung und Investitionen. Stephan Kühn, Bürgermeister und Beigeordneter für Stadtentwicklung, Bau, Verkehr und Liegenschaften der Landeshauptstadt Dresden, beschreibt die Situation nüchtern: „Es ist kein Großprojekt in Gefahr, die Spielräume werden aber geringer.“ Dresden stehe im bundesweiten Vergleich noch relativ stabil da, sei „da noch der Einäugige unter den Blinden“. Der finanzielle Druck sei jedoch spürbar und begrenze die Handlungsmöglichkeiten.
Gleichzeitig verweist Stephan Kühn auf Fortschritte bei der Steuerung. Mit der Bauantragskommission hat die Stadt ein Instrument etabliert, in dem alle relevanten Ämter zusammenarbeiten, um Projekte schneller zu klären. Erste Erfahrungen zeigen, dass Verfahren deutlich beschleunigt werden können. Ergänzend kommt der Bauturbo zum Einsatz, der Abweichungen von bestehenden Bebauungsplänen ermöglicht und zusätzliche Flexibilität schafft. „Das Instrument ist bei uns angekommen“, so Stephan Kühn. Trotz dieser Maßnahmen bleibt die Umsetzung anspruchsvoll. „Die einfachen Projekte sind alle schon gebaut“, so der Politiker. Komplexere Vorhaben benötigen mehr Abstimmung und Zeit. Gleichzeitig sorgt die wirtschaftliche Dynamik für zusätzlichen Druck: Allein durch die Halbleiterindustrie und ihr Umfeld entstehen in den kommenden Jahren mehr als 10.000 neue Arbeitsplätze. Die Nachfrage nach Wohnraum und Infrastruktur bleibt damit hoch.
Gewerbeimmobilien: Bestand vor Neubau
Auch im gewerblichen Segment zeigt sich ein differenziertes Bild. Thomas Horn, Geschäftsführer der Wirtschaftsförderung Sachsen GmbH, sieht derzeit im Bestand derzeit größere Chancen als im Neubau. Freiwerdende Industrieimmobilien infolge von Insolvenz oder Wegzug können kurzfristig wieder genutzt werden. „Der Investor kommt mit der Schaufel auf der Schulter und will direkt anfangen.“ Gleichzeitig verweist er auf strukturelle Standortnachteile, etwa bei der internationalen Anbindung (beispielsweise der Dresdner Flughafen), die die Wettbewerbsfähigkeit beeinflussen. Die wirtschaftliche Gesamtlage bleibt angespannt. „Die aktuelle Situation ist alles andere als positiv“, sagt Andreas Sperl, Präsident der Industrie- und Handelskammer Dresden, und verweist auf einen deutlichen Anstieg der Insolvenzen in Sachsen. Für Dresden sieht er dennoch eine gewisse Sonderkonjunktur, getragen von einzelnen Wachstumsbranchen.
Wie unter diesen Bedingungen künftig gebaut wird, ist Gegenstand der strategischen Debatte beim Dresdner Immobilientag. Tobias Nöfer von Nöfer Architekten formuliert eine grundsätzliche Kritik: „Wir haben vergessen, wie Städtebau geht und machen sehr oft nur Würfelhusten.“ Serielles Bauen könne ein Teil der Lösung sein, sofern die Qualität stimmt: „Richtig gut ist serielles Bauen, wenn man es hinterher nicht mehr sieht.“ Höhere Dichten in der Stadt hält er für notwendig, auch um Verkehr zu reduzieren.
Tim Obermann von OTTO WULFF verweist auf die operative Perspektive. Technisch sei schnelles Bauen möglich, entscheidend sei der politische Rahmen. „Es hängt immer vom politischen Willen ab.“ Udo Cordts-Sanzenbacher von GROPYUS plädiert ergänzend für technologische Offenheit und einen „Wettbewerb der Systeme“, bei dem unterschiedliche Bauweisen zu besseren und gleichzeitig wirtschaftlichen Lösungen führen.