Internationale Käufer stellen derzeit rund 60 Prozent Prozent der Transaktionen auf dem Immobilienmarkt Dubais – ein klarer Beleg für die globale Attraktivität des Standortes. Dr. René Lohrbach, Managing Partner von German Partners, erläutert den Markt.
Investoren profitieren insbesondere vom dynamischen Bevölkerungs- und Wirtschaftswachstum der Vereinigten Arabischen Emirate, welches sich deutlich in der Preisentwicklung am Immobilienmarkt widerspiegelt: Während der letzten fünf Jahre sind die Preise für Wohnimmobilien um rund 60 Prozent gestiegen. Gleichzeitig zählen Mietrenditen von durchschnittlich rund sechs bis sieben Prozent im Wohnsegment zu den höchsten weltweit unter vergleichbaren Metropolregionen.
Zunehmend rücken daher auch professionelle Investoren, wie Family Offices oder institutionelle Anleger, in den Markt ein. Neben den positiven wirtschaftlichen Fundamentaldaten sind sie vor allem an den Diversifikationseffekten interessiert, die Immobilienengagements in Dubai im Rahmen einer internationalen Portfolio-Strategie bieten.
Chancen des Marktes in Dubai
Aktuelle Prognosen deuten auf äußerst solide Fundamentaldaten für langfristige Immobilieninvestitionen in Dubai hin – sowohl aus demografischer als auch aus makroökonomischer Sicht. Zum einen wächst die Einwohnerschaft in Dubai weiterhin stark: Bis 2040 wird mit einem Anstieg der Bevölkerung von aktuell 3,95 auf 5,8 Millionen gerechnet. Bemerkenswert ist dabei, dass besonders vermögende Personen aus westlichen Ländern zunehmend dauerhaft in den VAE ansässig werden. Der Private Wealth Migration Report bestätigt diese Entwicklung: Seit 2022 gelten die VAE als das weltweit führende Ziel für sehr wohlhabende Migranten.
Zum anderen ist das Wirtschaftswachstum stark. Laut Internationalem Währungsfonds (IWF) wird für die VAE bis 2030 ein durchschnittliches BIP-Wachstum von rund 4,5 Prozent pro Jahr prognostiziert – ein Wert, der deutlich über dem vieler entwickelter Volkswirtschaften liegt.
Die Weltbank bescheinigt den Emiraten zudem ein ausgesprochen investorenfreundliches Umfeld. Speziell für den Immobiliensektor wurden in den letzten Jahren bedeutende Reformen umgesetzt, die insbesondere internationalen Investoren zugutekommen: Dazu zählen starke Eigentumsrechte, 100 Prozent Auslandsbesitz durch vollwertigen Grundbucheintrag, sowie verstärkte Anstrengungen in den Bereichen Digitalisierung, Transparenz und Finanzierung.
Diese Rahmenbedingungen schlagen sich auch in den Marktkennzahlen nieder: Hohes Wachstum bei vergleichsweise niedriger Volatilität. Gleichzeitig sind die Transaktionsvolumina hoch, was für eine hohe Liquidität des Marktes spricht.
Die durchschnittlichen Kaufpreise liegen aktuell bei rund AED 1.530 pro Quadratfuß (etwa 3.900 €/m²). Damit zählt Dubai im internationalen Vergleich weiterhin zu den preislich attraktiveren Metropolen – insbesondere unter Berücksichtigung des hohen Pro-Kopf-Einkommens im Land. Laut Weltbank beträgt das BIP pro Kopf (kaufkraftbereinigt) in den VAE derzeit rund 83.900 US-Dollar – deutlich mehr als in Deutschland (69.338 US-Dollar) oder Österreich (73.751 US-Dollar). Innerhalb Europas erzielen nur Luxemburg, Irland, Norwegen und die Schweiz höhere Werte.
Käuferdemografie
Der Immobilienmarkt in Dubai wird klar von internationalen Käufern geprägt: Schätzungen zufolge halten Ausländer etwa die Hälfte des gesamten Wohnimmobilienvermögens – der höchste Ausländeranteil weltweit. Ein Blick auf aktuelle Marktdaten unterstreicht diese Dominanz: Für das erste Halbjahr 2023 zeigen Auswertungen, dass 18 Prozent der Käufer aus China, 16 aus den Vereinigten Arabischen Emiraten selbst und 14?aus Großbritannien stammten. Im Gesamtjahr 2023 führen erstmals indische Investoren das Ranking an, gefolgt von Käufern aus dem Vereinigten Königreich und Russland. Investoren aus Deutschland, Österreich und der Schweiz sind bislang in der Minderheit, zeigen jedoch wachsende Aktivität. Meist treten sie als vermögende Privatkäufer oder über strukturierte Family Offices auf, wobei ihr Fokus auf stabilen Renditen, steuerlicher Effizienz und internationaler Diversifikation liegt.
Diversifikation
Die vielleicht wichtigste Rolle beim Risikomanagement von Investitionsportfolios spielt die Diversifikation. Durch die gezielte Streuung des Kapitals über verschiedene Anlageklassen, Branchen und geografische Regionen hinweg lässt sich das Risiko von Verlusten signifikant reduzieren. Allerdings bedeutet Diversifikation nicht, wahllos neue Anlageklassen beizumischen. Entscheidend ist vielmehr die statistische Beziehung zwischen einer neuen Investition und den bereits im Portfolio enthaltenen Vermögenswerten. Die sogenannte Korrelation beschreibt die historische statistische Abhängigkeit zwischen verschiedenen Anlagen – ohne dabei zwingend eine kausale Beziehung vorauszusetzen.
Für DACH-Immobilieninvestoren bieten Dubai-Immobilien eine äußerst vorteilhafte statistische Eigenschaft – die schwache Korrelation zu den Immobilienmärkten Deutschlands, Österreichs sowie der Schweiz. Dadurch kann das Portfolio effektiver gestreut und widerstandsfähiger gemacht werden gegenüber potenziellen Verlusten. Das ist nachvollziehbar – denn der Immobilienmarkt in Dubai wird maßgeblich durch regionale Dynamiken geprägt: Lokale Immobilienzyklen, die wirtschaftliche Entwicklung der MENA-Region sowie die Währungsbindung des Dirham an den US-Dollar sorgen für eine eigenständige Marktbewegung, weitgehend entkoppelt vom mitteleuropäischen Zyklus.
Für Investoren aus dem deutschsprachigen Raum bedeutet das in der Praxis:
Zu den ohnehin vorteilhaften Mietrenditen, der positiven Wertentwicklung und der soliden Zukunftsperspektive kann die gezielte Beimischung von Dubai-Immobilien die Effizienz von Portfolios insbesondere von Investoren aus dem DACH-Raum deutlich steigern. Bei konservativen Strategien lässt sich die Schwankungsbreite (Varianz) bei konstantem Ertrag reduzieren – oder bei moderat erhöhtem Risiko sogar eine überdurchschnittliche Rendite erzielen.