E-Mobilität bietet Immobilien-Unternehmern Chancen auf Wertsteigerung, meint Stefan Pagenkopf-Martin, Geschäftsführer der Berliner Parkstrom GmbH und Mitglied des Fachbeirates des Bundeverbandes eMobilität. Warum und wie, erklärt er im Interview mit IMMOBILIEN AKTUELL.
Ist das E-Auto die Zukunft oder wartet man besser, was sich in Sachen Wasserstoff und synthetischen Kraftstoffen tut?
Stefan Pagenkopf-Martin: Zum Warten ist mit Blick auf den Klimawandel keine Zeit mehr. Und Fakt ist, dass Wasserstoff und synthetische Kraftstoffe ineffizient sind. Wir brauchen für die Produktion bis zu fünf Mal mehr Energie als für Strom zum Aufladen einer Autobatterie. An der E-Mobilität führt nichts vorbei, der Antrieb der Zukunft ist elektrisch.
Das Wohnungseigentumsmodernisierungs-Gesetz soll den Ausbau der E-Mobilität fördern, ebenso das neue Gebäude-Elektromobilitätsinfrastrukturgesetz. Wohnungseigentümer und Mieter haben Anspruch darauf, eine Lademöglichkeit zu installieren. Bei Neubauten sind Schutzrohre für Elektrokabel bei Stellplätzen Pflicht. Kommt da jetzt was ins Rollen?
Stefan Pagenkopf-Martin: Ja, wir merken das bereits: Das Interesse an dem Thema hat stark zugenommen. Mein Tipp, gleich vorab: Wer ernsthaft vor hat, seine Stellplätze mit Ladeinfrastruktur auszustatten, sollte zügig die elektrische Leistung für das Ladenetz beim Netzbetreiber anfragen beziehungsweise „reservieren“. Wenn plötzlich alle elektrifizieren wollen, wird es schwierig, die benötigte Leistung zu bekommen. Ich bin überzeugt, dass die Zahl der Elektroautos in den nächsten Jahren rasant wachsen wird. Wer Wohnungskäufern oder Mietern dann eine Ladestation vor der Wohnungstür bieten kann, hat einen Wettbewerbsvorteil und steigert den Wert seiner Immobilie.
Das muss bei der Einbindung von Ladeinfrastruktur in Immobilien beachtet werden
Welche Schritte schlagen Sie vor?
Stefan Pagenkopf-Martin: Eine Planung mit Weitsicht ist wichtig. Grundsätzlich muss geklärt werden, welche Ladeinfrastruktur gewünscht ist und ob sie später noch erweitert werden soll. Eine Elektrofachkraft muss sich den Standort anschauen und prüfen, welche Leistung der Hausanschluss hat und welche Leistung möglich ist, ob ein Lastenmanagement gebraucht wird. Vor- und Nachteile der Varianten und die Kosten müssen abgewogen und ganz wichtig auch, das Abrechnungs- und Betriebsmodell sollte geklärt werden.
IA: Welche Varianten gibt es derzeit?
Stefan Pagenkopf-Martin: Das einfachste Ladesystem ist die sogenannte Wallbox, die meist an der Wand installiert wird. Diese AC-Normallader verfügen über eine Leistung von 11 oder 22 kW. Je nach Ladeleistung der E-Fahrzeuge kann damit die Batterie in vier bis sechs Stunden aufgeladen werden, im privaten Umfeld meist einfach über Nacht. Bei Einfamilienhäusern oder kleinen Objekten mit wenigen Nutzern kann die Wallbox direkt mit dem Wohnungszählern verbunden werden. Bei großen Mehrfamilienhäusern geht das nicht.
Wenn in der Tiefgarage oder auf dem Hof jeder Stellplatz eine Ladestation bekommen soll, wird eine Backend-Software gebraucht, über die Betrieb, Abrechnung, Fernwartung und Lastmanagement abgewickelt werden. Ein Lastmanagement ist wichtig, damit in Spitzenzeiten Licht und Herd in den Wohnungen funktionieren, auch wenn mehrere E-Fahrzeuge gleichzeitig aufgeladen werden. Ich kann mir vorstellen, dass es eines Tages in der Betriebskostenabrechnung auch eine „dritte“ Zeile für Ladestrom gibt.
Wenn sich mehrere Parteien eine Ladestation teilen, werden RFID-Karten gebraucht, um den Stromverbrauch dem jeweiligen Nutzer zuordnen und in Rechnung stellen zu können. In diesem Fall müssen die Ladestationen alle sieben Jahre geeicht werden. Bei einem geteilten Anschluss kann unter Umständen auch ein DC Schnelllader sinnvoll sein, mit dem sich eine Batterie schnell aufladen lässt und die Standzeiten auf dem Stellplatz dadurch kurz gehalten werden.
E-Mobilität: Förderprogramme, Kosten und Laderoboter
Die KfW bietet ein Förderprogramm für Ladeinfrastruktur – Wohngebäude an, für Eigentümer, Wohnungseigentümergemeinschaften und Mieter. Pro Ladepunkt gibt sie einen Zuschuss von 900 Euro. Mit welchen Kosten ist im Durchschnitt zu rechnen?
Stefan Pagenkopf-Martin: Die Ladestationen kosten in der Regel 500 bis 1.500 Euro. Die Installation kommt mit dem Anderthalb- bis Zweieinhalbfachen der Kosten hinzu. Rund 30 Prozent der Kosten lassen sich also über Fördermittel decken. Firmen wie Parkstrom bieten eine Reihe von Dienstleistungen an: Beratung, Projektierung, Installation, Abrechnung, aber auch ein Rundum-Sorglos-Paket.
Allerdings muss die Investition für die Infrastruktur von den Eigentümern gestemmt werden: Diese Kosten lassen sich im Bereich von Wohngebäuden nicht über den Ladestrompreis refinanzieren, denn kaum ein E-Auto Fahrer ist bereit, mehr als 50 Cent pro Kilowattstunde für den Ladestrom zu zahlen. Genau aus diesem Grund ist auch die Einbindung eines externen Investors nicht zielführend, der einen höheren und für den Kunden damit unattraktiven Preis für Ladestrom kalkulieren würde. Eine sinnvolle Alternative für eine Refinanzierung der Investition könnte aber zum Beispiel eine höhere Miete für den Stellplatz an.
Was halten Sie von Laderobotern?
Stefan Pagenkopf-Martin: Mobile Laderoboter, wie sie zum Beispiel von VW entwickelt und getestet werden, sind eine faszinierende Idee. Ob sie sich in der Realität bewähren, muss sich zeigen. Damit ein Laderoboter laden kann, braucht er Platz zwischen den Autos, der wiederum für Stellplätze wegfallen würde. Auch induktive Bodenlader werden derzeit erprobt. Damit die Systeme allerdings eine breite Anwendung finden, müsste sich der Anschluss und das Protokoll standardisiert am Unterboden befinden – schräg in die Parklücke fahren, geht dann nicht. Spannend ist die Entwicklung in jedem Fall. Es wird sicher noch eine Menge Erfindungen in diesem Bereich geben.