Die EBZ Business School in Bochum stellt die Pläne für eine bundeseigene Wohnungsbaugesellschaft grundlegend infrage. In einem gemeinsamen Papier warnen die Wissenschaftler Prof. Dr. Torsten Bölting, Prof. Dr. Rolf G. Heinze und Prof. Dr. Alcay Kamis davor, die Wohnkrise mit „Symbolpolitik“ zu beantworten. Das Problem sei nicht das Fehlen eines weiteren Akteurs, sondern ein strukturell dysfunktionaler Wohnungsmarkt mit hohen Baukosten, fehlenden Flächen, langwierigen Genehmigungen und widersprüchlicher Politik.
Die Diskussion um eine Bundeswohnungsbaugesellschaft wird schärfer. Drei Wissenschaftler der EBZ Business School und des InWIS-Instituts in Bochum kritisieren die Pläne der Bundesregierung in einem ausführlichen Positionspapier ungewöhnlich deutlich. Prof. Dr. Torsten Bölting, Stadtplaner, Prorektor der EBZ Business School und Geschäftsführer des InWIS-Instituts, Prof. Dr. Rolf G. Heinze, Soziologe und wissenschaftlicher Direktor des InWIS-Instituts, sowie Prof. Dr. Alcay Kamis, Professor für strategisches Management und selbst Geschäftsführer eines kommunalen Wohnungsunternehmens, analysieren den Vorschlag sowohl aus sozialwissenschaftlicher als auch aus politisch-ökonomischer Perspektive. Schon in der Einleitung formulieren die Autoren ihren zentralen Vorwurf klar. Die Pläne des Bundes seien „hinsichtlich der Lösung der Wohnkrise kritisch zu hinterfragen“. Die neue Gesellschaft könne „sogar von der strukturellen Misere am Wohnungsmarkt ablenken“. Zugespitzt fragen die Autoren: „Geht es am Ende nur um schöne Bilder und gute Stories für die Presse?“
Hintergrund der Debatte ist der Vorschlag von Bundesfinanzminister Lars Klingbeil, eine „Bundesgesellschaft für bezahlbaren Wohnungsbau“ zu gründen. Sie soll angesichts von rund 1,4 Millionen fehlenden Wohnungen insbesondere Projekte im bezahlbaren Segment vorantreiben. Doch genau an dieser Idee setzen die Wissenschaftler ihre Kritik an. Besonders deutlich fällt die Analyse in der sozialwissenschaftlichen Perspektive aus. Die Autoren sprechen von einer Politik, die seit Jahren eher Symptome als Ursachen bekämpfe. „Die Neigung von Entscheidungsträgern, mit Aktionismus und symbolischer Politik auf den Krisenfall zu reagieren, weckt zwar erst Hoffnungen auf eine kurzfristige Lösung, führt aber im Grunde letztlich zu Enttäuschungen“, heißt es in dem Papier. Die Wohnkrise sei längst zu einer gesamtgesellschaftlichen Belastungsfrage geworden. Laut den Wissenschaftlern leben knapp zehn Millionen Menschen in Deutschland in „überbelegten“ Wohnungen. Gleichzeitig steige die finanzielle Belastung vieler Haushalte weiter an. Bereits 2024 hätten die Neuvertragsmieten bundesweit durchschnittlich 10,92 Euro pro Quadratmeter betragen. Viele Haushalte müssten inzwischen deutlich mehr als 30 Prozent ihres Einkommens allein für Wohnen und Energiekosten aufbringen.
Die Autoren sprechen deshalb ausdrücklich von Wohnen als „die soziale Frage dieser Zeit“. Die Entwicklung betreffe längst nicht mehr nur vulnerable Gruppen, sondern breite Teile der Gesellschaft. Wörtlich heißt es: „Die Wohnkrise führt somit zu einer Verschärfung sozialer Ungleichheiten, sie wird zum Wachstumshemmnis und birgt gesellschaftlichen Sprengstoff.“ Besonders kritisch sehen die Wissenschaftler dabei die regional sehr unterschiedlichen Wohnungsmärkte. Deutschland lasse sich wohnungspolitisch nicht pauschal steuern. Während in vielen Großstädten massiver Mangel herrsche, gebe es andernorts Leerstände und sogar Rückbaubedarf. Der zentrale Befund sei deshalb ein „Mismatch“ zwischen Angebot und Nachfrage innerhalb regionaler Wohnungsmärkte.
Auch die Diskussion um den Neubau greife aus Sicht der Autoren zu kurz. Nicht allein fehlende Wohnungen seien das Problem, sondern die fehlenden Voraussetzungen für Bauprojekte. Gerade in stark nachgefragten Regionen mangele es an verfügbaren Flächen, an schnellen Verfahren und an wirtschaftlicher Umsetzbarkeit. Besonders deutlich wird die Kritik beim Thema Innenentwicklung. Schon eine Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung habe gezeigt, dass die Innenentwicklungspotenziale vieler Großstädte nur noch für kurze Zeit ausreichen würden. Die Autoren nennen als Hemmnisse „ungeklärte Eigentumsverhältnisse, kleine und ungünstig geschnittene Flächen, die hohen Kosten der Baulandentwicklung und der Altlastenbeseitigung oder andere rechtliche Hindernisse“. Vor diesem Hintergrund halten sie die Idee einer neuen Bundesgesellschaft für den falschen Ansatz. „Es fehlt sozusagen an allem – außer an einem neuen Akteur“, schreiben die Autoren. Die Probleme seien struktureller Art und beträfen sämtliche Marktteilnehmer gleichermaßen.
Noch grundsätzlicher fällt die Kritik im zweiten Teil des Papiers aus, der die politisch-ökonomische Perspektive behandelt. Dort wird der Vorschlag einer Bundeswohnungsbaugesellschaft als „wohnungspolitische Symbolhandlung“ bezeichnet. Die Wissenschaftler argumentieren, dass Deutschland längst über zahlreiche öffentliche und gemeinwohlorientierte Wohnungsunternehmen verfüge. Allein die kommunalen und öffentlichen Wohnungsunternehmen besäßen rund 2,5 Millionen Wohnungen. Gleichzeitig vertrete der GdW etwa 3.000 Wohnungsunternehmen. Der Bund selbst verfüge dagegen nur noch über rund 36.000 Wohnungen. Gerade deshalb stellen die Autoren die Grundfrage nach dem tatsächlichen Mehrwert einer neuen Gesellschaft. „Das Wohnungsproblem in Deutschland ist aber weder primär ein Problem fehlender Rechtsformen noch fehlender Eigentümer auf dem Papier“, heißt es im Text. Vielmehr handle es sich um „ein Problem falscher Rahmenbedingungen, dysfunktionaler Regulierung, knapper Flächen, zu hoher Baukosten, langwieriger Genehmigungsverfahren und politischer Widersprüche zwischen Sozialpolitik, Klimapolitik, Baupolitik und Haushaltslogik“.
Besonders scharf fällt die Kritik an der bisherigen Wohnungspolitik des Staates aus. Die Autoren erinnern an die Privatisierungen öffentlicher Wohnungsbestände in den vergangenen Jahrzehnten. Genannt werden unter anderem der Verkauf der GAGFAH sowie die Privatisierung der Dresdner WOBA im Jahr 2006. Insgesamt seien „Hunderttausende ehemals öffentliche Wohnungen dem Markt zugeführt“ worden. Heute wirke die Idee einer neuen staatlichen Wohnungsbaugesellschaft deshalb widersprüchlich. Wörtlich schreiben die Wissenschaftler: „Heute wird in allen diesen Ländern ausgerechnet von staatlicher Seite wieder suggeriert, ein stärkerer öffentlicher Zugriff auf den Wohnungsmarkt sei die neue Antwort auf soziale Verwerfungen.“
Die eigentlichen Probleme seien dagegen längst bekannt. Besonders ausführlich beschäftigt sich das Papier mit der Baukostensenkungskommission des Bundes. Dort seien die zentralen Kostentreiber bereits identifiziert worden: „komplexe Normung, überregulierte Standards, föderal zersplitterte Bauordnungslogiken, unzureichend vereinheitlichte Verfahren und eine vielfach dysfunktionale Kumulation technischer Anforderungen“. Der politische Befund falle jedoch ernüchternd aus. „Es wurde diagnostiziert, diskutiert, paketiert und angekündigt, aber der strukturelle Durchbruch blieb aus“, schreiben die Autoren.
Ein weiterer Schwerpunkt der Analyse ist die Flächenpolitik des Bundes. Besonders kritisch sehen die Wissenschaftler den Umgang mit ehemaligen Militärflächen und Konversionsarealen. Während einerseits über mehr Wohnungsbau diskutiert werde, stoppe der Bund gleichzeitig Verkäufe potenzieller Wohnbauflächen. Die Autoren sehen darin einen massiven politischen Widerspruch. „Nun könnte es dazu kommen, dass man künftig zwar einen weiteren bauwilligen Akteur hat, den man nicht brauchte, aber die zu bebauenden Flächen fehlen“, heißt es im Papier. Besonders betroffen seien Kommunen, die bereits erhebliche Planungskosten investiert hätten.
Auch organisatorisch halten die Wissenschaftler die Idee für problematisch. Eine neue Wohnungsbaugesellschaft entstehe nicht „per Kabinettsbeschluss“. Sie müsse personell aufgebaut, finanziert und organisatorisch mit komplexen Governance- und Vergabestrukturen ausgestattet werden. Gerade in angespannten Wohnungsmärkten sei Zeit jedoch selbst ein knapper Faktor. Als Beispiel führen die Autoren Niedersachsen an. Dort sei bereits 2023 eine landeseigene Wohnungsgesellschaft gegründet worden. Trotz erheblicher öffentlicher Mittel seien bislang jedoch nur vergleichsweise begrenzte Projektzahlen erreicht worden. Die Autoren sehen darin eher einen Hinweis auf die Schwierigkeit solcher Konstruktionen als auf deren Wirksamkeit.
Am Ende kommen die Wissenschaftler deshalb zu einem eindeutigen Urteil. „Die Wohnungsfrage in Deutschland ist kein Organisationsproblem, sondern ein Strukturproblem“, heißt es im Schlussteil des Papiers. Es fehle „weder an Akteuren noch an Erkenntnissen, sondern an konsistenten Rahmenbedingungen, verlässlicher Flächenpolitik, wirtschaftlich tragfähigen Kostenstrukturen und beschleunigten Verfahren“. Die geplante Bundeswohnungsbaugesellschaft sei deshalb vor allem eines: „ein symbolträchtiges, sichtbares, Handlung simulierendes politisches Projekt – aber kein wirksamer Beitrag zur Lösung der Wohnkrise.“