Das U- und S-Bahn-Netz in Berlin zählt mit über 300 Bahnhöfen zu den größten innerstädtischen Gleisnetzen Deutschlands. Die Linien haben sogar gewissen Einfluss auf die Immobilienpreise in der Hauptstadt: Eine neue Analyse zeigt, dass das Preisniveau innerhalb der markanten Ringbahn deutlich höher ist als direkt außerhalb.
Zwischen zwei Berliner U-Bahn-Haltestellen können bis zu 1.800 Euro Differenz beim Quadratmeterpreis von Wohneigentum herrschen. Das ist ein Ergebnis einer Untersuchung von immowelt, bei der die Angebotspreise von Eigentumswohnungen im 500-Meter-Umkreis von U- und S-Bahn-Haltstellen der Berliner Verkehrsbetriebe untersucht wurden. So wird an der U2-Haltestelle Eberswalderstraße der Quadratmeter im Mittel für 6.557 Euro angeboten. Nur zwei Stationen weiter nördlich, an der Vinetastraße, fällt das Preisniveau deutlich auf 4.681 Euro.
Das Verlassen des S-Bahn-Rings an der Schönhauser Allee (5.877 Euro) sorgt also dafür, dass der Immobilienpreis um nahezu ein Drittel günstiger wird. Die Eberswalderstraße liegt im Szene-Viertel Prenzlauer Berg, während die Vinetastraße bereits zu Pankow zählt. Das Phänomen zeigt sich auch andernorts in Berlin: Rund um die Yorckstraße in Schöneberg wird der Quadratmeter für 5.540 Euro angeboten. Am Südkreuz fällt der Preis auf 5.093 Euro und nur eine Station mit der S2 stadtauswärts am Priesterweg, obwohl ebenfalls noch im Bezirk Schöneberg, sinkt der Preis auf 4.384 Euro.
Höchster Preis rund um Unter den Linden
Die höchsten Immobilienpreise in Berlin werden der Studie zufolge tendenziell rund um den U-Bahnhof Unter den Linden verlangt: Auf dem Boulevard wird der Quadratmeter für 8.514 Euro angeboten. Allgemein zählt Mitte mit Quadratmeterpreisen von meist jenseits von 7.000 Euro zu den hochpreisigsten Immobilienstandorten in Berlin: Dazu zählen unter anderem die Haltestellen Friedrichstraße (7.339 Euro), Brandenburger Tor (7.334 Euro) und Hackescher Markt (7.302 Euro).
Die höchsten Angebotspreise für Berliner Immobilien werden in der Tendenz entlang der Haltestellen der U2 und der U1/U3 verlangt. Die U2 verkehrt von Pankow durch den Prenzlauer Berg und führt dann über den Potsdamer Platz (6.995 Euro) Richtung Ruhleben (4.514 Euro). Ebenfalls sehr teuer sind Immobilien entlang der U3 beziehungsweise U1: Diese fährt von der Warschauer Straße (5.527 Euro) über die Möckernbrücke (6.155 Euro) an den Wittenbergplatz (6.059 Euro). Die U3 fährt weiter Richtung Krumme Lanke (5.978 Euro) und die Haltestellen bleiben auch beim Verlassen des S-Bahn-Rings teure Pflaster. Denn die Linie fährt durch das für seine Villen bekannte Dahlem: Dort ist das Preisniveau auch außerhalb der Ringbahn sehr hoch, beispielsweise rund um die Haltestellen Dahlem Dorf (7.432 Euro) und Freie Universität (7.336 Euro).
Große Preisunterschiede im Berliner Umland
Durch die große Ausdehnung des Berliner S-Bahn-Netzes bis weit ins Brandenburger Umland ergeben sich auch massive Preisunterschiede: Die günstigsten Immobilienpreise im Schienennetz der BVG finden sich in Bernau am Ende der S2. Dort wird der Quadratmeter im Mittel für 2.600 Euro angeboten. Die Fahrt von Bernau zur teuersten Haltestelle Unter den Linden dauert knapp eine Dreiviertelstunde, dafür kostet Wohneigentum auch nur ein Drittel. Für Kaufinteressenten, die auch dank des Deutschlandtickets preisgünstig pendeln können, lohnt sich also der Blick über die Stadtgrenzen Berlins hinaus.
Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in Berlin und Brandenburg, die im Umkreis von 500 Metern von U- oder S-Bahn-Stationen liegen. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die Preise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) zum 01.10.2023 wieder. Es handelt sich um Angebots-, keine Abschlusspreise.
