Am Berliner Wohnungsmarkt verbessern sich die Einstiegschancen von Tag zu Tag. Das spüren auch die hier tätigen Makler und Investmentmanager, sagt Einar Skjerven, Geschäftsführer der Skjerven Group, und bewertet die aktuelle Lage.
„Der Markt ist einerseits getrieben von den stetig steigenden Angebotsmieten und den rückläufigen Kaufpreisen anderseits“, sagt Einar Skjerven. Bei einem äußerst geringen Mietwohnungsneubau steigt seit Jahresanfang in Berlin vor allem die Nachfrage durch potentielle Selbstnutzer. Die Käuferschicht sei aufgrund der gestiegenen Finanzierungskosten zwar kleiner geworden. Es gäbe aber hinreichend viele Haushaushalte, die eine Wohnung mit einem hohen Eigenkapitalanteil kaufen könnten. Darunter seien auch solche mit durchschnittlichen Arbeitseinkommen, die ihre neue Wohnung mit dem Verkauf der alten finanzierten.
Selbstnutzer fragen verstärkt Bestandswohnungen nach
Einar Skjerven sieht in diesem Marktsegment bereits einen empfindlichen Engpass auf der Angebotsseite: „Bezugsfreie sanierte Bestandswohnungen sind rar in Berlin. Die im Vergleich zum Neubau günstigen Preise machen sie attraktiv für viele Haushalte, sodass die Angebotspreise in den vergangenen Monaten sogar leicht gestiegen sind. In gefragten Lagen wie in Charlottenburg und Wilmersdorf beobachten wir einen Zuwachs um fünf Prozent in den vergangenen Monaten.“
Private Kapitalanleger seien aktuell auf Zinshäuser fokussiert. Einzelne Wohnungen würden aufgrund der zu anderen Geldanlagen wenig attraktiven Ertragschancen kaum nachgefragt. Auffallend sei, dass es trotz der hohen Erwartungshaltung bislang praktisch keine Portfolienkäufe in Berlin gibt. „Die Preisvorstellungen auf der Verkäuferseite sind in der Regel noch immer einen Tick zu hoch, um die Käufer zu locken“, ordnet Einar Skjerven ein. „Anbieter, die mehr als das 20fache der jährlichen Mieteinnahmen verlangen, treffen auf zögerliche Interessenten, die ihr Kapital doch lieber woanders anlegen, als die ersten zu sein, die diesen Preis zahlen. Kommt die erste Transaktion, werden aber einige weitere folgen.“
Neubewertung von Beständen verändern das Marktumfeld
Was man aber am Markt aktuell beobachten könne, sei der Einstieg von Investoren auf der Gesellschaftsebene als Anteilseigner oder Joint-Venture-Partner. „Im Falle erforderlicher Anschlussfinanzierungen verlangen Banken höhere Zinssätze und immer häufiger auch eine Neubewertung der Immobilien, sie prolongieren jedenfalls nicht mehr wie gewohnt und der ein oder andere Eigentümer schaut sich dann nach neuen Partnern um.“
Das Umfeld für einen derartigen Markteinstieg sei für institutionelle Investoren denkbar günstig. Die Wirtschafts- und Bevölkerungsentwicklung sei nachhaltig positiv, die Stagnation in übrigen Landesteilen werde den Trend zur Urbanisierung noch einmal deutlich erhöhen. Und das Angebot bleibe aufgrund des geringen Wohnungsbaus auch weiter entspannt.
