Grüne Immobilien: Modernisierung schlägt Neubau

Pro zehn Millionen Euro Investitionssumme führt der im Bereich grüne Gebäude investierte Anteil zu Emissionseinsparungen in Höhe von 786 Tonnen Kohlendioxid-Äquivalent, was dem jährlichen Stromverbrauch von 571 europäischen Haushalten entspricht. 2018 entfielen auf den Gebäude- und Bausektor 36 Prozent des Endenergiever­brauchs und 39 Prozent der Energie- und prozessbezogenen Kohlendioxid-Emissi­onen, von denen elf Prozent aus der Herstellung der Baumaterialien und -produkte wie Stahl, Zement und Glas stammten (Quelle: 2019 Global Status Report for Buildings and Construction (windows.net)).

Die Analyse der Mittelverwendung grüner Anleihen-ETF-Portfolios (ETF = Exchange Traded Funds (deutsch: „Börsengehandelte Fonds“) verglich die einzelnen Teilsektoren miteinander. Sowohl der Neubau als auch die Modernisierung bestehender Gebäude haben demnach ihre Berechtigung. Herauszufinden ist hierbei, welcher der beiden Bereiche mehr Kohlendioxid im Verhältnis zu einer bestimmten Investitionssumme einspart.

Modernisierung spart mehr Kohlendioxid als Neubau

Klarer Gewinner im Hinblick auf den Kohlenstoff-Auswirkungsgrad (Carbon Impact Ratio, CIR) ist die Modernisierung bestehender Gebäude, bei der sich Emissionseinsparungen von 0,36 Tonnen für jede ausgesto­ßene Tonne an Kohlendioxid ergaben. Dies muss jedoch im Kontext betrachtet werden: Die Einsparungen ergeben sich daraus, dass ein bereits bestehendes Gebäude moderni­siert wird, um es energieeffizienter zu machen. Dadurch wird deutlich, wie energie-intensiv das Bauwesen tatsächlich ist – denn es sind hohe Mengen an Kohlendioxid für relativ geringe Einsparungen erforderlich.

Daraus lässt sich folgern, dass Emit­tenten zu Offenlegungen bezüglich der Beschaffung der Materialien, der Gebäu­destandards, der Entsorgung und des Recyclings angehalten werden sollten. Der Großteil der Emissionen kann auf die Materialien zurückgeführt werden. So ist etwa die Herstellung von Zement und Stahl mittels traditioneller Methoden seit jeher äußerst CO2-intensiv. Diese Emissionen fallen zu einem gewissen Grad auch durch eine Modernisierung nicht weg. Gebäude können oftmals energieeffizi­enter gemacht werden, doch gehen damit nach wie vor die induzierten Emissionen aus einer fundamental kohlenstoffintensiven Bauphase einher.

Stahl und Zement müssen dekarbonisiert werden

Bei Betrachtung des Baus neuer Gebäude beläuft sich der errechnete durch­schnittliche Kohlenstoff-Auswirkungsrad auf 0,07, was darauf schließen lässt, dass bei Neubauten nicht sehr viel Kohlendioxid eingespart wird. Demnach würden sich Emissionsein­sparungen hier entweder aus der Bau- oder aus der Betriebsphase der Gebäude erge­ben, wobei erstere so CO2-intensiv ist, dass etwaige Effizienzgewinne aus der Betriebsphase des Gebäudes – zum Beispiel mittels Smart-Home-Geräten oder einer effizienteren Beheizung – durch die umfangreichen Emissionen in der Lieferkette zunichte gemacht würden.

Solange Baumaterialien wie Stahl und Zement nicht dekarbonisiert sind, wer­den im Bauwesen wohl nur moderate CO2-Einsparungen realisiert werden können, was der im Rahmen unserer Erkenntnisse für Investoren ermittelten Notwendigkeit von Transparenz in der Präsentationsphase der Anleihe noch mehr Gewicht verleiht.

Maximale Transparenz als Hebel für Investoren

Damit Investoren in der Lage sind, die potenziellen Auswirkungen zu beurteilen, soll­ten im Idealfall ausführliche Informationen über Gebäude im Rahmenwerk für grüne Anleihen zur Verfügung gestellt werden. Dabei sollte berücksichtigt werden, ob der Großteil der Mittel für die Modernisierung oder für neue Gebäude aufgewendet wird, wie hoch der laufende Energiebedarf maximal ausfallen wird, woher die Materialien beschafft werden und wie sich die Abfallbewirtschaftung gestaltet.

Bei Gebäuden basiert der CIR-Ansatz auf den Emissionseinsparungen durch das mit der grünen Anleihe finanzierte Projekt ausgehend vom durchschnitt­lichen Emissionsfaktor für Gebäude im jeweiligen Land. Es gibt einige wich­tige Aspekte in Bezug auf das Klimarisiko, die nicht von allen Emittenten offengelegt werden und sich potenziell stark auf die Emissionen auswirken könnten. Dazu zählen Emissionen aus der Herstellung von Materialien wäh­rend der Bauphase und die Emissionen in Verbindung mit dem Abriss beste­hender Gebäude, wenn diese einem Neubau weichen sollen. Für Infrastruk­turanlagen mit langer Lebenszeit ist es wichtig, in Bezug auf die veränderten Klimaauswirkungen durch starke Niederschläge und Überschwemmungen sowie Hitzestress und Stürme zu planen.

Wie sieht ein wirklich grünes Gebäude aus? Alle grünen Gebäude weisen einen Fokus auf einen „niedrigen Energiebedarf“ auf. Allerdings gibt es nach wie vor keine einheitliche Definition für „grüne“ Immobilien. Daraus folgt, dass grüne Anleihen, die zur Finanzierung „grüner“ Gebäude begeben werden, eine unterschiedlich starke Senkung des Energiebedarfs vorsehen. Einzelheiten zur Beschaffung, den verwendeten Materialien, den Baupraktiken und den Abrissplänen sollten daher stets offengelegt werden. Strenge, regulatorisch vorgeschriebene und bis auf den Konzeptionspro­zess ausgeweitete Standards stellen sicher, dass bereits frühzeitig nach­haltige Praktiken angewandt werden.

Best Practice

Bei der Modernisierung alter Gebäude und dem Bau neuer grüner Gebäude fallen erhebliche Emissionen an. In den Rahmenwerken für grüne Anleihen müssen so viele Informationen wie möglich darüber offengelegt werden, wie die Mittel eingesetzt werden. Zudem müssen grüne Gebäudestandards ausgewiesen werden, denn deren Umsetzung ist wesentlich in Bezug auf Belange wie Abfallentsor­gung und Materialbeschaffung.

Transparenz-Spitzenreiter: Berlin Hyp

Berlin Hyp demonstriert in ihrem Rahmenwerk für grüne Anleihen ein herausragendes Maß an Transparenz. Das Unter­nehmen bietet Anreize für Kre­dite für grüne Gebäude, indem es einen Abschlag von zehn Basis­punkten gewährt. Damit soll das eigene strategische Ziel, bis 2020 etwa 20 Prozent des Kreditportfolios auf grüne Vermögenswerte umzustellen, gefördert werden. Dieses Ziel wurde erreicht. Dies stellt einen lobenswerten „Zusatznut­zen“ dar. Außerdem legt das Unternehmen in seinem Rah­menwerk die maximalen Emissi­onen pro Quadratmeter für neun verschiedene Gebäudekategorien genau fest. Zudem ist die Nen­nung spezifischer Anforderungen für externe Nachhaltigkeitszerti­fizierungen wie LEED oder BREEAM eine nützliche Infor­mation für Investoren.