Die ELBA Conference zeigt, wie groß die Lücke zwischen Anspruch und Angebot im Senior Living ist. Eine kaufkräftige, aktive Generation trifft auf Konzepte, die oft noch aus einem überholten Altersbild heraus gedacht sind. Zwischen Premiumangeboten wie Tertianum und gemeinschaftlichen Modellen wie Jardin Hermsdorf entsteht ein Markt, der sich erst noch definieren muss. Stimmen aus Praxis, Architektur und Entwicklung machen deutlich: Entscheidend ist nicht das Quadratmeterangebot, sondern das Versprechen an die Bewohner.
„Keiner von uns möchte alt werden.“ Tim Renner bringt es gleich zu Beginn auf den Punkt. Alt, das seien immer die anderen, die eigenen Großeltern. Die Generation der Babyboomer dagegen versteht sich anders: geprägt von Popkultur, von Rebellion, von dem Anspruch, nicht im Mainstream aufzugehen. „Wer awesome sein will, darf keine Angst vor Nischen haben“, sagt Tim Renner, Musikproduzent, Journalist und ehemaliger Staatssekretär. Genau darin liegt das Missverständnis, das sich durch viele Angebote im Senior Living zieht. Eine Generation, die sich ihr Leben lang über Individualität definiert hat, trifft auf Konzepte, die oft noch Vereinheitlichung anbieten.
Dass sich daraus eine neue Altersklasse entwickelt, zeigt sich nicht nur kulturell, sondern auch ökonomisch. Rund 54 Prozent der privaten Konsumausgaben entfallen auf die Babyboomer. Gleichzeitig fühlen sich Menschen im Schnitt deutlich jünger als ihr tatsächliches Alter. Wer 75 ist, verortet sich eher bei Mitte 60. Die Erwartung an das eigene Leben verschiebt sich damit grundlegend und mit ihr die Anforderungen an das Wohnen. Rund ein Viertel der Bevölkerung ist heute älter als 65 Jahre, etwa die Hälfte aller Wahlberechtigten gehört zu dieser Gruppe. „Feel Age statt Real Age“ beschreibt diese Verschiebung treffend. Es geht nicht mehr um die Verlängerung von Lebenszeit um jeden Preis, sondern um die Qualität dieser Jahre. Gesundheit, Selbstständigkeit, Teilhabe stehen im Mittelpunkt. Genau hier setzt die ELBA Conference an. Anna Schingen, Initiatorin und Senior Living Expertin, fordert einen Perspektivwechsel. „Wir müssen uns von der Defizitanalyse lösen“, sagt sie. Alter dürfe nicht länger als Problem gedacht werden. Gleichzeitig weist sie auf die ökonomische Dimension hin. „54 Prozent aller privaten Konsumausgaben werden von Boomern getätigt.“ Eine Zielgruppe mit enormer Kaufkraft, die gleichzeitig extrem heterogen ist. „Es gibt nicht die eine Lösung.“ Standort, Gebäude, Service, Versorgung, alles müsse differenziert betrachtet werden oder wie sie es sagt: „von der Copy-Cat-Logik zu individuellen Produktprofilen“.
Wie groß die Lücke zwischen Anspruch und Realität ist, zeigt sich in den konkreten Lebensgeschichten. Roswitha Goldschmidt, 88 Jahre alt, lebt im Tertianum Premium Residences Berlin. Sie erinnert sich genau an ihren ersten Besuch. „Der Eingang wie ein Hotel, das Atrium, ich dachte sofort: Da will ich hin.“ Heute ist sie dort zu Hause. Nach dem Tod ihres Mannes hat sie den Schritt bewusst gemacht. „Keiner wird es fertigbringen, mich dort rauszubekommen.“ Der entscheidende Punkt ist für sie nicht die Versorgung, sondern die Wahlfreiheit. „Ich muss nichts, aber ich kann.“ Das Angebot sei vorhanden, aber es bestimme nicht ihr Leben. Auf der anderen Seite steht Dr. Martina Emme, 67. Sie gibt ihr Reihenhaus auf, obwohl sie noch voll im Leben steht. „Warum 100 Quadratmeter allein?“ und überträgt es an ihr Patenkind und zieht in das Projekt Jardin Hermsdorf. „Ich will ein neues Kapitel aufschlagen.“ Dort sucht sie keine klassische Betreuung, sondern ein Umfeld, in dem sie aktiv bleiben kann. Sie bringt sich dort in die ein, denkt über Formate nach: Kino, Musik, philosophische Kurse. „Gemeinschaft heißt für mich, dass wir Themen bewegen, die auch gesellschaftlich relevant sind.“ Die Baugemeinschaft Jardin Hermsdorf hat kürzlich den Kaufvertrag für ihr Projektgrundstück in Berlin-Hermsdorf beurkundet. Das Konzept verbindet gemeinschaftliches Wohnen für die Generation 50+ mit den Prinzipien der sogenannten Blue Zones und übersetzt diese in Architektur, Nutzung und Organisation. Bereits fünf Monate nach Vertriebsstart sind 17 von 44 Wohnungen vergeben. Geplant sind barrierefreie, flexibel nutzbare Zwei- bis Vierzimmerwohnungen zwischen 50 und 115 Quadratmetern, ergänzt durch gemeinschaftliche Flächen, digitale Infrastruktur und ein Community-Management. Der Baustart ist für das dritte Quartal 2026 vorgesehen, die Fertigstellung für Ende 2028.
Zwischen diesen beiden Modellen beschreibt Anna Schingen das eigentliche Marktfeld. „Tertianum ist ein institutionalisiertes Premiumprodukt. Jardin steht am anderen Ende, eher gemeinschaftlich, ohne große Service-Infrastruktur.“ Dazwischen liege der Bereich, der bisher kaum besetzt ist. „Wir müssen alle paar Zentimeter einen Pflock einschlagen.“ Es gehe auch um Bezahlbarkeit: „Wir können nicht nur Luxusprodukte entwickeln.“ Konzepte wie Lively zeigen, dass auch im bezahlbaren Segment Bewegung entsteht. Lively ist ein Betreiber im Segment Senior Living, der ebenfalls auf gemeinschaftsorientierte Wohnkonzepte für ältere Menschen setzt und klassische Betreuungsansätze mit sozialer Teilhabe, Quartiersintegration sowie eigenen Service- und Managementstrukturen verbindet. Dass auch Investoren Interesse an dieser Assetklasse haben, zeigen der Einstieg der Landmarken Group und der Investmentgesellhaft neworld. Im Rahmen der abgeschlossenen Finanzierungsrunde, für die Kapital im unteren einstelligen Millionenbereich bereitgestellt wurde, will das Unternehmen seinen Standortausbau vorantreiben, operative Strukturen weiterentwickeln und das Konzept stärker in Quartiersentwicklungen integrieren. Eine zentrale Rolle spielt dabei die Partnerschaft mit der Landmarken AG, aus deren Projektpipeline sich derzeit sieben zusätzliche Standorte mit rund 600 Wohneinheiten ergeben.
Weitere Zahlen unterstreichen den Druck. Sabine Hirtreiter, Senior Consultant bei IMMOTISS, spricht von einer Zielgruppe, die sich weiter verschieben wird. Künftig stehen vor allem Menschen über 75 im Fokus. Bis 2040 entsteht ein Bedarf von rund 53.000 zusätzlichen Einheiten, eine Größenordnung wie eine ganze Stadt. Gleichzeitig decken bestehende Angebote nur etwa sieben Prozent ab. „Wir haben heute schon Pflegeplatzmangel, und die Lücke wird größer.“ Pflege bleibt notwendig, aber Senior Living ist mehr als Pflege. Es geht um Wohnformen, die sich mit dem Bedarf verändern. Genau hier liegt eine der größten Herausforderungen. Der Markt ist stark fragmentiert mit vielen kleinen Anbietern, wenige skalierbaren Modellen. „Wir haben viele einzelne Konzepte, die den Markt nicht voranbringen“, sagt Sabine Hirtreiter. Was fehlt, sind Produkte, die sich übertragen lassen. Flexibilität wird zum entscheidenden Faktor. „Ein Konzept muss sich mit dem Bewohner entwickeln.“ Auch aus Investorenperspektive, denn ein Gebäude müsse auch in 15 Jahren noch funktionieren. Dass diese Anpassungsfähigkeit nicht trivial ist, zeigt der Blick auf die Architektur. Sebastian Brüning von URBANSKY Architekten beschreibt die Komplexität mit einem einfachen Satz: „Das ist kein einfaches Wohnen.“ Die Babyboomer seien fitter denn je, wollten aber gleichzeitig Optionen offenhalten. Eine Phase des selbstständigen Wohnens, gefolgt von einem möglichen Übergang in betreute Strukturen. Architektur müsse diese Entwicklung antizipieren. „Wir müssen Dinge vorbereiten, die man nicht sieht.“ Assistenzsysteme, intelligente Details, flexible Grundrisse. Ziel sei es, Selbstständigkeit möglichst lange zu erhalten.
Technologie spielt dabei eine Rolle, aber nicht die, die oft erwartet wird. Roboter würden sich im direkten Service am Menschen kaum durchsetzen, vermutet Sebastian Brüning. Wichtiger seien niedrigschwellige Angebote, digitale Unterstützung, flexible Services. Jochen Zeeh von Immotiss ergänzt aus Investorensicht: „Das ist die Assetklasse der Zukunft.“ Kapital sei vorhanden, Interesse ebenfalls. Was fehle, sei ein klares Produkt. „Wenn wir das haben, kommen die Transaktionen.“ Entscheidend sei die Größe. Nur ab einer bestimmten Dimension ließen sich Services wirtschaftlich darstellen. Gleichzeitig bleibe der Neubau teuer.
Wie sich dennoch wirtschaftlich tragfähige Modelle entwickeln lassen, zeigt ein Blick auf neue Konzepte. Felix von Braun von der DPF Group, die auch die Tertianum Residenzen entwickelt hat, arbeitet mit „Livree“ an einem Produkt im mittleren Segment. Warmmieten unter 2.000 Euro, schlanke Strukturen, klare Angebote. „Wir kommen immer sehr stark von der Funktionalität“, sagt er. „Aber es muss auch schön sein.“ Gleichzeitig sieht er ein Defizit in der Durchmischung. „Jung und Alt zusammen, das funktioniert.“ Ein zentraler Hebel liegt in der Gestaltung von Räumen. Ansgar Oberholz beschreibt Community als etwas, das nicht verordnet werden kann. „Viele treten den Ball, wenn er vor ihnen liegt.“ Räume müssten genau diesen Impuls auslösen. Aufenthaltsqualität wird zum entscheidenden Faktor. Corina Meroth von Vitra ergänzt, dass Gestaltung Orientierung bieten kann, gerade in einer Phase des Umbruchs. „Lesbare Räume, die intuitiv funktionieren, müssen das Ziel sein.“ Möbel würden zu „stillen Helfern“, die Sicherheit geben, ohne zu dominieren. Parallel dazu gewinnt das Thema Gesundheit an Gewicht. Dr. Kati Ernst beschreibt Longevity als einen der prägendsten Trends. „Es geht nicht darum, das Leben um jeden Preis zu verlängern.“ Entscheidend sei die Phase, in der Menschen gesund und aktiv sind. Diese wolle man ausdehnen. Studien zeigen, dass 65 Prozent der Menschen eher in Prävention investieren als in spätere Behandlung. Gesundheit wird zur zentralen Ressource, auch im Wohnen.
Fritz Grünewalt von FITTER CAMPUS übersetzt diesen Ansatz in konkrete Immobilienkonzepte. Gebäude sollen Verhalten beeinflussen: Treppenhäuser, die zur Bewegung anregen, Dachflächen, die genutzt werden, Gemeinschaftsbereiche, die mehrfach bespielt werden können. „Gibt es eine bessere Rendite als mehr Lebensjahre?“ Gleichzeitig zeigt ein Blick auf die Zahlen, dass sich diese Ansätze auch wirtschaftlich rechnen. Höhere Vermarktungserlöse, zusätzliche Einnahmen durch multifunktionale Flächen, Effizienzgewinne durch neue Technologien. Am Ende läuft vieles auf eine einfache, aber zentrale Frage hinaus: Für wen wird gebaut? Benjamin Oeckl von Belform formuliert es klar: „Micro-Living kämpft nicht um Nachfrage, es kämpft um Flächen.“ Übertragen auf Senior Living bedeutet das: Die Nachfrage ist da. Entscheidend ist, wie das Produkt geplant wird. „99 Prozent Vermietungsquote bekommen Investoren nicht durch Quadratmeter allein, sondern durch ein klares Versprechen an den Bewohner. Der Köder muss dem Fisch schmecken, nicht dem Angler.“
Oder, zugespitzt mit Tim Renner: Wenn niemand „Mainstream“ sein will, dann kann auch das Wohnen im Alter nicht länger standardisiert gedacht werden.