Für viele Menschen, die sich den Wunsch vom Eigenheim erfüllen möchten, scheint ein Kredit unvermeidbar. Vor allem in Ballungsräumen sind die Preise für Immobilien so stark gestiegen, dass nur wenige in der Lage sind, den Kauf ohne finanzielle Unterstützung zu stemmen. Eine solche Hilfestellung muss jedoch nicht allein von der Bank kommen. Finanzberater und Immobilienmakler können ihren Klienten ein Verkäuferdarlehen mit all seinen steuerlichen Vorteilen empfehlen. Prof. Dr. Christoph Juhn ist Professor für Steuerrecht, Steuerberater, in der Kanzlei JUHN Partner tätig und hat für IMMOBILIEN AKTUELL einen Artikel dazu geschrieben.
Bei dieser Finanzierungsmethode, die zur Mezzanine-Finanzierung zählt, übernimmt der Verkäufer selbst einen Teil der Finanzierung – oft fünf bis zehn Prozent des Kaufpreises. Das Kreditinstitut erkennt diesen Betrag als Eigenkapital an und kann somit den Zinssatz für den Käufer senken. Dieses Modell ist flexibel und kann grundsätzlich zwischen beiden Parteien individuell vereinbart werden. Durch das erhöhte Eigenkapital verbessert der Käufer seine Konditionen bei der Geschäftsbank und sichert sich so oft einen günstigeren Zinssatz, selbst wenn die Kreditwürdigkeit begrenzt ist. Es gibt jedoch auch Risiken für beide Seiten: Die zu zahlenden Zinsen für das Verkäuferdarlehen können für Kaufinteressenten höher ausfallen als bei einem herkömmlichen Bankkredit. Für Verkäufer besteht die Gefahr, dass der Käufer in Zahlungsverzug gerät, was im Ernstfall gerichtliche Schritte erforderlich machen könnte. Zudem kann das Verkäuferdarlehen die Liquidität des Verkäufers einschränken, da die Rückzahlung nur in monatlichen Raten erfolgt.
Steuervorteile, wenn es in der Familie bleibt?
Ein Verkäuferdarlehen kann innerhalb der eigenen Verwandtschaft besonders lukrativ sein. So profitieren beispielsweise Ehepartner durch steuerliche Vorteile von einem solchen Finanzierungsmodell. Möchte Partner A beispielsweise nach zehn Jahren eine Immobilie für 450.000 Euro an Partner B veräußern, besteht für A die Möglichkeit, für fünf bis zehn Prozent des Betrages an die Stelle des Kreditinstitutes zu treten. Somit kann B eine Summe in Höhe von zehn Prozent von A aufnehmen und erhält 45.000 Euro. Mit vergrößertem Eigenkapital optimiert er die Rahmenbedingungen für die weitere Finanzierung durch die Geschäftsbank.
Um eine steuerliche Anerkennung zu erreichen, gilt es den Darlehensvertrag fremdüblich aufzusetzen. Nur so lassen sich beim Erwerb des vermieteten Objektes die Zinsen, die als Werbungskosten beim Käufer steuerlich abzugsfähig sind, beim verkaufenden Ehepartner mit lediglich 25 Prozent versteuern. Denn da beide Ehepartner vom Finanzamt als einander nahestehende Personen aufgefasst werden, müssten die Zinsen nach § 32d Absatz 2 Nummer 1 EstG eigentlich mit dem persönlichen Steuersatz des verkaufenden Ehepartners A versteuert werden, was bis zu 50 Prozent betragen kann. Da das Darlehen aber fremdüblich ist, findet diese Regelung keine Anwendung. Daher tragen bei Partner B die zu zahlenden Zinsen als Werbungskosten zu einer Steuerreduktion bei der Besteuerung mit einem effektiven Steuersatz von bis zu 50 Prozent bei, während Partner A lediglich 25 Prozent an Steuern für die Zinszahlungen entrichtet. In familiären Kreisen lohnt sich ein Darlehen von daher in vielerlei Hinsicht. Nicht nur können Ehepartner damit das entstandene Steuersatzgefälle mit einer indirekten Besteuerung bestmöglich ausnutzen, sondern gleichzeitig auch vom neuen Abschreibungsvolumen profitieren.
Sinnvoll auch für die nächste Generation
Selbst wenn eine Immobilie an die eigenen Kinder geht, sollten Finanzberater ihren Klienten das Verkäuferdarlehen empfehlen. In vielen Fällen findet zugunsten der Sprösslinge eine Preisoptimierung statt, sodass das Eigentum unter dem Marktwert veräußert wird. Auf diese Weise fließt beim Überträger Vermögen ab, sodass es sich hier um eine gemischte Schenkung handelt. Laut § 7 Absatz 1 Nummer 1 ErbStG muss der Abnehmer die entstandene Differenz zwischen der Kaufsumme und dem eigentlichen Wert der Immobilie versteuern. Kommen Gegenleistungen, wie die Übernahme von Verpflichtungen oder lebenslanges Wohnrecht für die Eltern, hinzu, mindert sich der Schenkungswert und wirkt sich auf die Höhe der anfallenden Abgaben aus. Ausschlaggebend für den Steuersatz ist der unentgeltliche Teil der Übergabe, also die Differenz zwischen Vermögenswert und Kaufpreis. Mithilfe einer fremdüblichen Veräußerung kann diese Steuerbelastung vermieden werden. Bei einem Verkauf an den eigenen Nachwuchs entsteht ebenfalls eine wiederholte Investitionsabschreibung. Gerade bei jüngeren Kindern, die noch keine anderen eigenen Einkünfte erzielen, unterliegen die Mieteinnahmen dank ihres Grundfreibetrags oft einem geringen persönlichen Einkommensteuersatz, während Eltern für die erhaltenen Zinsen lediglich 25 Prozent an Abgaben entrichten.