Die Welt ist derzeit aus den Fugen, den Immobilienmarkt trifft das auch. Zölle, Deglobalisierung, Verteidigungsausgaben, ein schwächelndes Verarbeitendes Gewerbe in Deutschland, dazu Zinsen, die sich zwar von ihren Hochständen entfernt haben, aber noch lange keine Geschenke sind. Wie steht es in einer schwächelnden Wirtschaft um Betriebsimmobilien? Darum dreht sich die Jahreskonferenz des Verbandes crenet am 22. und 23. Juni in Düsseldorf.
Rund 70 Prozent der europäischen Immobilienexperten sehen laut dem PwC/ULI-Report „Emerging Trends in Real Estate Europe 2026" die geopolitische Fragmentierung inzwischen als zentrales Investitionsrisiko, weil sie internationale Kapitalströme einschränkt und Transaktionen komplexer macht. Das erste Quartal 2026 hat den Stimmungsindex der Immobilienwirtschaft prompt wieder nach unten gedrückt. Und trotzdem: Wer in diesem Umfeld Betriebsimmobilien besitzt, darf sich über moderate Wertsteigerungen freuen. Trotzdem streiten Investoren. Warum?
Weil „Stabilisierung" eben kein Synonym ist für „alle profitieren". Der Markt für Betriebsimmobilien – also Produktionsimmobilien, Gewerbeparks, Light-Industrial-Objekte – hat 2025 echte Erholungssignale gesendet. Das Transaktionsvolumen im Light-Industrial-Segment erreichte im ersten Halbjahr 2025 rund 830 Millionen Euro, ein Plus von 13 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Spitzenmieten in den A-Städten stiegen seit 2015 um 53 Prozent auf zuletzt 11,60 Euro pro Quadratmeter. Und Produktionsimmobilien führen das Renditeranking mit einem IRR-Basiswert von 6,14 Prozent an, deutlich vor Logistik und Büro. Das klingt nach Aufbruchstimmung. Ist es aber nicht. Denn der Ausgangspunkt dieser Erholung war historisch tief: Das Gesamtinvestitionsvolumen im Segment Unternehmensimmobilien hatte 2024 mit 1,19 Milliarden Euro den niedrigsten Stand seit Beginn der systematischen Marktbeobachtung erreicht, ein Einbruch von 34 Prozent gegenüber 2023. Von den Vorzyklus-Jahren, in denen über vier Milliarden Euro pro Jahr durch diesen Markt flossen, ist man noch weit entfernt. Wer also jetzt von Wertsteigerung spricht, redet über Erholung auf niedrigem Niveau und nicht über einen Boom.
?Genau das scheint die Investoren zu spalten. Auf der einen Seite stehen Private-Equity-Fonds, Family Offices und internationale Käufer, die diese Phase als klassisches frühzyklisches Einstiegsfenster lesen, so die Einschätzung von Colliers im Ausblick 2026: günstige Einstiegskonditionen, stabile Flächennachfrage, natürlicher Risikopuffer durch kleinteilige Mieterstrukturen in Gewerbeparks, wie der Marktbericht Nr. 22 der Initiative Unternehmensimmobilien zeigt. Auf der anderen Seite stehen institutionelle Anleger, offene Immobilienfonds und Versicherungen, die zögern. Ihre Zurückhaltung hat strukturelle Gründe: ESG-Berichtspflichten nach SFDR, eine selektivere Kreditvergabe der Banken und steigende Anforderungen an Cashflow-Qualität und Datenkonsistenz machen das Segment für sie schwerer darstellbar. Das belegen sowohl die BaFin in ihren Fokusrisiken 2026 als auch die Marktanalyse von KPMG.
Das wichtigste Thema dabei ist ESG und zwar nicht mehr als Chance, sondern als Selektor. Die Perspektive hat sich gedreht: Nicht mehr der Green Premium steht im Vordergrund, sondern der Brown Discount. Objekte, die den Sanierungspfad verfehlen, drohen zu Stranded Assets zu werden, für institutionelle Investoren mit SFDR-Berichtspflichten schlicht nicht mehr darstellbar. Wer bei Betriebsimmobilien also auf ältere Bestände in peripheren Industriezonen setzt, muss heute nicht nur mit Leerstandsrisiko rechnen, sondern mit struktureller Nicht-Finanzierbarkeit.
Dazu kommt das eigentliche Risiko im Maschinenraum des Segments: die Industriekonjunktur. Produktionsimmobilien sind flächenumsatzmäßig die wichtigste Unterkategorie – aber sie sind unmittelbar abhängig von der Gesundheit des Verarbeitenden Gewerbes. Und das ist derzeit alles andere als gesund. Automobilindustrie, Chemie, Maschinenbau, die klassischen Nutzer von Produktionsflächen befinden sich in einem Strukturwandel, der sich nicht durch Zinssenkungen wegdiskutieren lässt. Der Flächenumsatz von Produktionsimmobilien fiel im zweiten Halbjahr 2024 um fast 59 Prozent gegenüber dem ersten. Neue Nachfragetreiber wie Life Sciences, Elektrifizierung und KI-nahe Fertigung kompensieren das bislang nicht vollständig.
Und dann ist da noch die Finanzierung. Die BaFin hält die Risiken aus Gewerbeimmobilienmärkten weiterhin für erhöht. Die Refinanzierungslücke am deutschen Immobilienmarkt wird für 2026 auf rund 8,5 Milliarden Euro geschätzt. Banken vergeben Kredit selektiver; der Druck auf Cashflows, Objektqualität und Datenkonsistenz ist gestiegen. Betriebsimmobilien mit heterogenem Nutzermix und kurzen Mietvertragslaufzeiten haben es bei der Fremdkapitalbeschaffung schwerer als Core-Wohnimmobilien. Das strukturelle Defizit bei der Drittverwendungsfähigkeit schlägt direkt auf den Beleihungswert durch.
Was bleibt, ist eine gespaltene Assetklasse. Moderne, ESG-konforme Objekte in Clustern mit zukunftsfähiger Nachfrage – Life Sciences, Rüstung, Technologie – werden 2026 weiter aufgewertet. Alles andere kämpft mit Bewertungsdruck von mehreren Seiten gleichzeitig. Die drei Prozent Wertsteigerung existieren. Nur eben nicht überall, nicht für jeden und nicht ohne Arbeit.
Jahreskonferenz von crenet am 22. und 23. Juni in Düsseldorf
Im Mittelpunkt der Jahreskonferenz des Verbandes crenet, der sich als in interdisziplinäres Netzwerk im Segment Betriebsimmobilien sieht, stehen konkrete inhaltliche Auseinandersetzungen mit den aktuellen Umbrüchen der Immobilienwirtschaft. Den Auftakt setzt Dr. Ferdinand Pavel, Chefökonom bei EY Corporate Solutions GmbH & Co. KG, mit einem geopolitischen Ausblick bis 2030 und den daraus resultierenden Konsequenzen für Standortentscheidungen und Portfolios. Ergänzend beleuchtet Macit-Ufuk Atay, Geschäftsführer der MACTAY GmbH, Sicherheit als neuen Wertfaktor von Immobilien und zeigt, welche Auswirkungen steigende Anforderungen an Resilienz auf Vermietbarkeit und Investitionsentscheidungen haben. Vertieft wird diese Perspektive in einer Diskussion unter Leitung von Prof. Dr. Thomas Beyerle von der Hochschule Biberach, die der Frage nachgeht, ob sich Defence als eigenständiges Marktsegment etabliert. Im weiteren Verlauf richtet Prof. Dr. Tobias Just, Professor für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg sowie Geschäftsführer der IREBS Immobilienakademie, den Blick auf Marktmechaniken, Kapitalverfügbarkeit und die reale Anpassungsfähigkeit von Beständen. Praxisbeispiele wie die Umnutzung der Ten Towers in München durch Ralf Böthling von UniCredit Invest Alternatives konkretisieren diese Fragestellungen. Einen weiteren Schwerpunkt bildet die Rolle des Corporate Real Estate Managements, das unter dem Druck von Kosten, Flächeneffizienz und regulatorischen Anforderungen neu positioniert werden muss.
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