Der deutsche Markt für Gesundheitsimmobilien ist mit hoher Dynamik in das Jahr 2026 gestartet. Nach Angaben von Cushman & Wakefield erreichte das Transaktionsvolumen im ersten Quartal rund 1,23 Milliarden Euro und lag damit rund 78 Prozent über dem Vorjahreswert. Bereits nach drei Monaten wurde damit das gesamte Investmentvolumen des Jahres 2025 übertroffen.
Getrieben wurde die Entwicklung vor allem durch großvolumige Portfolio-Transaktionen sowie eine anhaltend starke Nachfrage nach Pflegeimmobilien und Einrichtungen der ambulanten medizinischen Versorgung. „Internationale Investoren setzen 2026 klar auf deutsche Gesundheitsimmobilien“, erläutert Jan-Bastian Knod, Head of Healthcare Advisory bei Cushman & Wakefield. Der hohe Anteil ausländischen Kapitals und die Dominanz großer Abschlüsse spiegelten ein wachsendes Vertrauen in Betreiberstrukturen und langfristig stabile Ertragsmodelle wider. Mit rund 937 Millionen Euro entfiel der größte Anteil des Transaktionsvolumens auf Pflegeimmobilien, insbesondere auf klassische Pflegeheime. Gleichzeitig gewinnt die ambulante Versorgung weiter an Bedeutung: Medizinische Versorgungszentren und Ärztehäuser kamen im ersten Quartal auf rund 294 Millionen Euro und übertrafen damit das Niveau des Vorquartals deutlich. Die Spitzenrenditen blieben über alle Segmente hinweg stabil.
Parallel zu dieser Marktentwicklung deutet auch eine aktuelle Befragung der Real Blue Kapitalverwaltungs-GmbH auf eine strukturell steigende Nachfrage hin. Rund 78 Prozent der befragten institutionellen Investoren und Asset Manager erwarten in den kommenden fünf bis zehn Jahren eine wachsende Nachfrage nach Seniorenwohn- und Gesundheitsimmobilien, zwei Drittel gehen sogar von einer stark steigenden Entwicklung aus. Für die kommenden drei bis fünf Jahre rechnen die meisten Marktteilnehmer mit einer stabilen bis zunehmenden Investitionsaktivität. Besonders im Fokus stehen dabei Ärztehäuser und medizinische Versorgungszentren, die von 67 Prozent der Befragten als investitionsrelevant eingestuft werden. Auch altersgerechte Wohnformen mit Serviceangeboten sowie integrierte Quartierslösungen mit Gesundheitsbezug gewinnen an Bedeutung.
„Der demografische Wandel ist längst kein abstraktes Zukunftsthema mehr, sondern prägt bereits heute die Nachfrage auf den Immobilienmärkten“, sagt Michael Eisenmann, Geschäftsführer von Real Blue. Die Generation der Babyboomer trete zunehmend in den Ruhestand ein und stelle neue Anforderungen an Wohnqualität, Selbstbestimmung und urbane Lebensformen. „Senior Living entwickelt sich damit zu einem zentralen Baustein sozialer Infrastruktur und zu einer stabilen Anlageklasse für Investoren.“ Das Marktgeschehen im ersten Quartal wurde maßgeblich von internationalen Investoren geprägt. Rund 1,08 Milliarden Euro und damit knapp 90 Prozent des Transaktionsvolumens entfielen auf ausländisches Kapital. Gleichzeitig dominierten Portfolio-Transaktionen mit etwa 1,05 Milliarden Euro, während Einzeldeals eine untergeordnete Rolle spielten.
Zu den größten Transaktionen zählt die Übernahme von knapp 80 Prozent der Anteile an Cofinimmo durch Aedifica. Zudem wurde der Verkauf eines deutsch-niederländischen Portfolios mit 33 Gesundheitsimmobilien an TPG Real Estate für rund 400 Millionen Euro vereinbart.
Trotz der positiven Marktperspektiven verweisen Investoren auf strukturelle Herausforderungen. Als zentrale Hürden gelten insbesondere die hohe Komplexität im Betrieb und Management entsprechender Immobilien sowie steigende Bau- und Investitionskosten. Gleichzeitig bleibt die Transaktionsdynamik hoch: Zwei Drittel der Befragten planen kurzfristig Zukäufe, während mehr als die Hälfte auch Verkäufe im Zuge strategischer Portfoliobereinigungen in Betracht zieht.