Kleinteilige Flächen bis 3.000 Quadratmeter dominieren mit rund 64 Prozent die Mietnachfrage und verschieben die Gewichte im Markt. Gewerbeparks erzielen dabei neun bis 18 Prozent höhere Mieten als klassische Logistik- und Light-Industrial-Objekte. Für institutionelle Investoren entscheidet zunehmend die Qualität von Property- und Asset-Management über Wertentwicklung und Performance.
Der Markt für Gewerbe- und Handwerkerparks hat sich zu einem eigenständigen und strukturell wachsenden Segment entwickelt. Getrieben wird diese Entwicklung vor allem durch die anhaltend hohe Nachfrage nach kleinteiligen, flexibel nutzbaren Flächen in urbanen und gut angebundenen Lagen. Laut Colliers entfielen zuletzt rund 64 Prozent der Mietabschlüsse im Industrie- und Logistikbereich auf Flächen bis 3.000 Quadratmeter. Besonders gefragt sind Einheiten zwischen wenigen Hundert und etwa 3.000 Quadratmetern, die Handwerk, technologieorientierten Unternehmen, produktionsnahen Betrieben sowie E-Commerce-Anbietern flexible Nutzungsmöglichkeiten bieten.
Christian Kah, Head of Industrial & Logistics Germany bei Colliers, sagt: „Wir sehen eine klare strukturelle Nachfrage nach kleinteiligen Flächen im städtischen Umfeld. Getrieben wird diese Nachfrage durch veränderte Wertschöpfungsketten, On-Demand-Produktion und den Wunsch vieler Unternehmen, näher an ihren Absatzmärkten zu agieren.“ Henning Nietz, Geschäftsführer von SQUARE PARKS, ergänzt mit Blick auf die Lage- und Objektkriterien: „Wir beobachten eine dauerhafte Verschiebung hin zu urbanen Neubau-Gewerbeparks mit flexiblen, erweiterbaren Einheiten. Unternehmen legen zunehmend Wert auf Standortqualität, Energieverfügbarkeit und digitale Infrastruktur.“
Diese Entwicklung bestätigt Markus Eberhard, Geschäftsführer von GreenPlaces, und beobachtet zudem Nachfrage auf kommunaler Ebene: „Viele Regionen befinden sich in wirtschaftlicher Transformation. Daraus entsteht konkreter Bedarf an funktionalen, modularen Flächen, die Wachstum ermöglichen – gerade für kleinere und mittlere Unternehmen, die lange nach passenden Standorten suchen. Gewerbehöfe mit kleinen, flexiblen Mieteinheiten sind hierfür der passende Lösungsansatz, diese Transformation bedarfsgerecht zu unterstützen.“
Damit die Sparte für mehr institutionelle Investoren attraktiv wird, ist ein professionell organisiertes Asset- und Property-Management der Multi-Tenant-Objekte zentral. Zugleich bietet das Segment durch seinen Nutzungsmix stabile und diversifizierte Cashflows. Christian Kah sagt: „Bei den Mieten sehen wir Aufschläge gegenüber klassischer Logistik von bis zu 18 Prozent bei den Spitzenmieten und 9 Prozent bei den Durchschnittsmieten – zugleich sind Erreichbarkeit und das Management am Standort für viele Nutzer wichtiger als ein reiner Preisvergleich.“
Henning Nietz sagt: „Für die Werthaltigkeit ist vor allem der laufende Betrieb entscheidend. Im Vergleich zur klassischen Big-Box-Logistik wird die höhere Managementintensität durch die breite Nutzerstruktur und die Drittverwendbarkeit der Flächen ausgeglichen. Ein professionelles Asset- und Property-Management ist somit ein integraler Bestandteil des Geschäftsmodells.“ Markus Eberhard ergänzt: „Standardisiertes, modular-serielles Bauen hilft, Bauzeit und Kosten besser zu steuern und effizienter zu machen. Gleichzeitig bleibt die Anpassung an lokale Nachfrageprofile entscheidend. Wir sehen, dass konkrete Nutzeranfragen häufig frühzeitig eintreffen und Vorvermietung dadurch punktuell möglich wird.“
Branche sieht Segment auf dem Weg zur eigenen Assetklasse
An einer Befragung zur Marktpositionierung von Gewerbe- und Handwerkerparks beteiligten sich 102 Personen. Die Mehrheit der Befragten, rund 54 Prozent, sieht das Segment entweder bereits als eigenständige Assetklasse (15 Prozent) oder auf dem Weg dahin (39 Prozent). Ein weiterer Teil von 37 Prozent ordnet Gewerbeparks als festen Bestandteil innerhalb der Logistik- beziehungsweise Light-Industrial-Immobilien ein. Ein Prozent schätzt Gewerbe- und Handwerkerparks als rein konjunkturell getriebenes Marktsegment ein. Knapp acht Prozent konnten keine klare Einschätzung aufgrund der Intransparenz des Marktes geben.
Christian Kah ordnet in diesem Zusammenhang die bisherige Marktwahrnehmung ein: „Gewerbeparks wurden lange keiner klar abgegrenzten Anlageklasse zugeordnet. Insbesondere Transaktionen im kleinteiligen Flächensegment unter 3.000 Quadratmetern sind statistisch nicht immer separat ausgewiesen worden. Mit zunehmender Marktstandardisierung verbessert sich jedoch die Transparenz – das ist eine wichtige Voraussetzung für die weitere institutionelle Etablierung.“