Steigende Materialpreise, viele Stakeholder und ambitionierte Nachhaltigkeitsziele: Kostenmanagement ist längst kein Backoffice-Thema mehr, sondern nimmt eine strategische Rolle ein. Aktuelle Projekte wie das neue JPMorgan-Hauptquartier in New York und der Salesforce Campus in Dublin zeigen, wie es geht: Mit unabhängiger Kostenkontrolle, klaren Zielen und digitalen Werkzeugen werden Immobilienprojekte zu planbaren Investments. Alper Tufan, Director Northern Germany bei der internationalen Bauberatung Linesight, hat für IMMOBILIEN AKTUELL auf diese Entwicklung geschaut.
Bei Großprojekten sind Kosten- und Terminüberschreitungen in den letzten Jahren eher die Regel als die Ausnahme. Laut McKinsey liegen bis zu 45 Prozent aller Großprojekte über Budget oder sind im Verzug. In Deutschland kennen wir das Problem: Trotz erstklassiger Ingenieurskunst laufen Budgets und Zeitpläne zu oft aus dem Ruder. Es fehlt an Prozessen, bei denen ein verbindliches Kostenziel jede Entwurfsentscheidung leitet. Die Kostenkontrolle wird hierzulande meist von Architekten oder Ingenieuren übernommen, zusätzlich zu ihren Kernaufgaben. Das kann zu einer fragmentierten und inkonsistenten Kostenverwaltung führen.
Damit sich dies ändert, muss das Kostenmanagement als proaktive und strategische Funktion im Projekt verstanden werden. Kostenmanager verwalten nicht einfach nur Budgets. Sie vertreten die wirtschaftlichen Interessen ihrer Auftraggeber und stellen sicher, dass fundierte Fakten jeder Entscheidung zugrunde liegen. Das führt zu spürbaren Einsparungen: So erzielte das Linesight-Team bei einem aktuellen Großprojekt eines Finanzinstituts in Texas Kostenvorteile von 7,5 Millionen US-Dollar. In Märkten wie den USA und Irland wird datengestütztes Kostenmanagement strategisch eingesetzt, um Risiken frühzeitig in der Entwurfsphase zu prognostizieren und Budgets zu optimieren. Wenn Kostenmanager von Anfang an einbezogen werden, bei der Gestaltung des Entwurfs mitwirken und nicht nur nachträglich Zahlen überprüfen, können sie echten Mehrwert schaffen. Als Experten können sie Risiken managen und innovative Ideen auf Kurs halten, ohne das Budget zu sprengen. Genau das ermöglicht die Design-to-Cost-Methode, wie Großprojekte in Dublin und New York zeigen.
Zwei Belege aus der Praxis
Da ist zunächst das neue JPMorgan Chase Headquarter an der 270 Park Avenue in New York: Der 60-stöckige Neubau von Foster + Partners gilt als größter vollelektrischer Tower New Yorks und erreicht Netto-Null-Emissionen im Betrieb. Linesight verantwortet das Cost Management in allen Projektphasen. Der Case steht für eine Strategie, bei der Budgets aktiv überwacht und verwaltet werden, sodass kontinuierlich Klarheit über die Zahlen herrscht und nicht nur auf Bauchgefühl gesetzt wird.
Zweites Beispiel: Der Salesforce Campus „Spencer Place South" in Dublin. Der urbane Campus wird 100 Prozent aus erneuerbaren Energien versorgt und ist das bis dato größte Commercial Letting Irlands. Auch hier begleitete Linesight das Projekt als Kostenmanager.
Welche Parameter wirklich zählen
Aus den Projekten lassen sich wichtige Erkenntnisse ziehen, wie modernes Kostenmanagement und architektonische Exzellenz zusammenkommen:
- Design to Cost: Ein sauber definiertes Kostenziel ersetzt das diffuse „Wir schauen später auf die Zahlen". Architektinnen und Architekten, Ingenieurinnen und Ingenieure sowie unabhängige Kostenmanager arbeiten von Anfang an entlang einer Budget-Leitplanke. Entscheidungen im Entwurf sind wirtschaftliche Entscheidungen – nicht nur ästhetische.
- Unabhängigkeit der Kostenrolle.:Wenn Kostensteuerung bei denselben Personen liegt, die die Gestaltung vorantreiben, drohen Interessenkonflikte. Eine externe Kostenberatung bringt Marktintelligenz, um Lösungen baufähig und finanzierbar zu machen.
- Datenbasiertes Fundament: Durch die aktive Steuerung von Projektdaten und deren Integration in Werkzeuge wie das fünfdimensionale Building Information Modelling (BIM) entsteht eine belastbare Grundlage für fundierte Entscheidungen.
Warum sich der Kurswechsel lohnt
Der Investitionsbedarf ist hoch – von Infrastruktur über Energie bis zu Gewerbebauten. Wer weiterhin mit Scheingenauigkeit plant und reaktiv steuert, zahlt doppelt: in Zeit, Geld und Reputation. Wer dagegen früh, unabhängig und datenbasiert plant, macht Innovation realisierbar. Die wichtigste Erkenntnis: Planbarkeit ist eine Entscheidung. Wer sie aktiv trifft, schützt Budget, Zeit und Innovationskraft. Der Bau wegweisender Immobilienprojekte gelingt dort, wo Design to Cost zur Haltung wird, unabhängiges Kostenmanagement, das Design konstruktiv herausfordert und Entscheidungen von Daten geleitet werden. Die Botschaft ist klar: Gutes Kostenmanagement begrenzt Kreativität nicht, es schützt sie.