Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin hat den vorläufigen Marktbericht für das vergangene Jahr vorgelegt. In der Hauptstadt waren die Preise nach anfänglichen Steigerungen ab dem dritten Quartal in nahezu allen Teilmärkten rückläufig.
Was zu erwarten war, ist eingetreten: Die plötzlich stark gestiegenen Zinsen und Baupreise entfalten ihre Wirkung auf dem Immobilienmarkt der Hauptstadt. Das belegen vorläufige Daten des Berliner Gutachterausschusses, der notariell beurkundete Kauffälle auswertet. Nach anfänglich noch steigenden Preisen gab es in den meisten Teilmärkten einen deutlichen Knick beim Geldumsatz in der zweiten Jahreshälfte 2022.
So betrug das Umsatzminus bei bebauten Grundstücken am Ende 35 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Bei Wohnungs- und Teileigentum ging der Geldumsatz insgesamt um 20 Prozent zurück. Ab Mitte des Jahres seien erstmals seit vielen Jahren sinkende Preise zu beobachten gewesen, heißt es in der Pressemitteilung. So lag der Spitzenwert bei Flächen für Geschosswohnungsbau bei 8.000 Euro pro Quadratmeter und damit 1.000 Euro niedriger als im Vorjahreszeitraum. In der Folge gingen die Bodenrichtwerte bei Flächen für den Geschosswohnungsbau, kern-und mischgebietstypischen Nutzungen sowie bei hochwertigen, gewerblichen Nutzungen im Durchschnitt zwischen zehn und 30 Prozent zurück.
Grundstückspreise für den individuellen Wohnungsbau stabil
- In Zahlen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum: Es wurden 21 Prozent weniger Käufe registriert – insgesamt waren es 21.586.
- Der Umsatz lag bei 17,3 Milliarden Euro und damit 27 Prozent niedriger.
- Anders als bei Grundstücken für renditeorientierte Nutzungen blieben aufgrund der hohen Nachfrage die Grundstückspreise für den individuellen Wohnungsbau stabil. Der Spitzenwert lag hier mit 2.900 Euro pro Quadratmeter im Grunewald und in Dahlem.
- Bei Bestandsobjekten zeichnete sich nach einem weiteren Preisanstieg dann zum Jahresende ebenfalls ein Rückgang der Kaufpreise ab.
- Im Vergleich zum Vorjahr wurden 24 Prozent weniger Eigentumswohnungen verkauft. Das Bild gleicht sich. Im ersten Halbjahr stiegen die Preise noch, ab dem dritten Quartal gingen sie zurück. Die Durchschnittspreise im vierten Quartal lagen unter denen des Vorjahreszeitraums. Diese Entwicklung bestätigte auch Einar Skjerven von der Skjerven Group. „Wir kaufen nach wie vor in Wohneigentum aufgeteilte Bestandsobjekte, aber aufgrund der Zinsentwicklung mit einem Abschlag von 25 Prozent.“
- Bei neugebauten Eigentumswohnungen entwickelten sich die Preise seitwärts.
Abschläge bei Preisen von Mietwohnhäusern
Rückläufig zeigte sich ebenfalls der Umsatz von Mietwohnhäusern, wobei gerade im vierten Quartal die meisten Objekte den Eigentümer gewechselt haben. „Die Kaufpreisentwicklung von plus fünf Prozent im Vergleich zum Vorjahr, wird durch den Rückgang der durchschnittlichen Kaufpreise ab dem dritten Quartal 2022 überlagert und bestätigt die allgemeine Marktentwicklung“, teilten die Gutachter mit. Die endgültigen Marktzahlen werden sie Mitte des Jahres veröffentlichen.
Die Nachfrage nach Wohnungen in Berlin bleibt hoch. Die Analysten vom Guthmann-Report schätzen vorsichtig, dass 100.000 Wohnungen fehlen. Da eine weitere Zinsanhebung durch die EZB im März um 0,5 Prozentpunkte erwartet wird, verteuern sich Kredite weiter. Sie entziehen dem Kaufmarkt die Nachfrage. Aber sie verknappen gleichzeitig auch das Angebot, da der Neubau zusätzlich ausgebremst wird. Der Trend zur Miete werde sich daher verstärken.
