Zu den aktuell zahlreichen Insolvenzen von Bauträgern nimmt Andrea Peters, Partnerin der Kanzlei Müller Radack Schultz, Stellung und sagt: „Die Insolvenz des Bauträgers muss nicht im Desaster mit Totalverlust enden. Es gibt Rettungswege für die Käufer und somit auch ein lastenfreies Eigentum im Endeffekt.“
„Ein Erwerber kann im Fall einer drohenden oder auch bereits eingetretenen Insolvenz seines Bauträgers bereits mit wenigen Schritten einen beachtlichen Beitrag leisten”, führt Andrea Peters aus. Dazu gehören:
- Nicht vereinbarte Zahlungen an den Bauträger nicht leisten, auch wenn dieser erheblichen Druck ausüben sollte. Im Zweifel den Bauträger von einzelnen konkreten Leistungspflichten befreien und diese als Eigenleistung vereinbaren.
- Keine übereilten Entscheidungen treffen und Fakten schaffen. Insbesondere eine Kündigung des Bauträgervertrages sollte sehr gut überlegt sein, je nach konkreter Situation, ist sie „mehr Fluch als Segen”.
- In Erfahrung bringen, ob das Insolvenzverfahren bereits eröffnet ist. Frei zugängliche Informationen sind unter www.insolvenzbekanntmachungen.de verfügbar.
- Ist bereits ein Insolvenzverwalter bestellt, sind auf der Homepage des Insolvenzverwalters unter Umständen auch Informationen zum Verfahrensstand abrufbar. Der Insolvenzverwalter wird mit den Käufern aber auch Kontakt aufnehmen.
- Falls eine Wohnung in einem Mehrparteienhaus erworben wurde: Kontakt mit den anderen Erwerbern aufnehmen. Gibt es ein gemeinsames Ziel, einen gemeinsamen Weg? Ist ein koordiniertes Vorgehen möglich und gewollt?
- Je nach Baufortschritt: die Besitzübergabe an der Immobilie erbitten, auf jeden Fall die Übergabe der Wohnungs-/Hausschlüssel sicherstellen.
- Die den Immobilienkauf finanzierende Bank informieren, gegebenenfalls um die Befreiung beziehungsweise den Verzicht von Bereitstellungszinsen für die noch nicht abgerufenen Beträge aus dem Darlehen erbitten.
- Die eigene Wohnsituation sichern, insbesondere wenn der Umzugstermin bereits greifbar war.
Das richtige Verhalten bei der Insolvenz des Bauträgers
Die Kanzlei Müller Radack Schultz wurde vor 32 Jahren gegründet und ist heute mit über 50 Mitarbeitern in Berlin auf die Bereiche Immobilien- und Wirtschaftsrecht spezialisiert. Die anwaltliche Beratung und Betreuung umfasst die Bereiche Grundstückstransaktionen, öffentliches Bau- und Bauplanungsrecht, Zweckentfremdungs- und Milieuschutzrecht, privates Bau- und Architektenrecht, Bauträgerrecht, Geschäfts- und Wohnraummiete, Arbeitsrecht sowie Wohnungseigentumsrecht.
Darüber hinaus bietet die Kanzlei fundierte und umfassende anwaltliche Betreuung und notarielle Expertise im Gesellschafts- und Wirtschaftsrecht sowie Insolvenz- und Sanierungsberatung.
Wird das Insolvenzverfahren nicht eröffnet, vielmehr mangels einer die Verfahrenskosten deckenden Masse abgelehnt, wird die Gesellschaft des Bauträgers liquidiert, die Rechte und Pflichten der jeweiligen Vertragsparteien bleiben bestehen: Der Bauträger muss also die Wohnung fertigstellen und dem Erwerber übereignen. Der Erwerber muss den vereinbarten Preis zahlen.
„Bei dem Erwerber steht die Entscheidung, ob er die Wohnung 'retten' oder sich von dem Vertrag lösen möchte an erster Stelle. Denn die Insolvenz des Bauträgers ist kein außerordentlicher Kündigungsgrund. Unberührt bleiben aber die Rechte des Erwerbers, sich nach allgemeinen Rechtsgrundsätzen von dem Vertrag zu lösen. Dies ist insbesondere das Rücktrittsrecht bei Mängeln oder bei gravierenden Pflichtverletzungen durch den Bauträger der Fall”, so Peters.
Sie rät: „Ein Lösen vom Vertrag ist in der Praxis ohne weiteres nur zu empfehlen, wenn noch keine Bautätigkeit ausgeführt wurde. Denn die Rückabwicklung des Vertrages mit dem Ziel, die bereits geleisteten Kaufpreisanteile zurückzuerhalten, ist meist nur ein theoretisches Gedankenspiel und keine echte Handlungsoption, weil die Rückzahlungsforderung zur Insolvenztabelle anzumelden ist und in der Regel nur mit einer Quote bedient wird, die im Durchschnitt bei circa drei Prozent liegt. Im Beratungsgespräch fällt daher zumeist die Entscheidung für ein Festhalten am Vertrag und an der erworbenen Immobilie mit dem Ziel des Erwerbers, ein lastenfreies Eigentum zu erlangen.”
