Die makroökonomischen Rahmenbedingungen für die Immobilienwirtschaft haben sich in den vergangenen Wochen spürbar verändert. Der aktuelle Marktradar der BF.direkt AG zeigt, dass sich die Wahrscheinlichkeit eines Stagflationsszenarios infolge geopolitischer Entwicklungen erhöht hat. Gleichzeitig verdichten sich auch in anderen wirtschaftlichen Indikatoren Hinweise auf eine strukturelle Verschiebung der Risiken.
Ausgangspunkt ist ein externer Schock: steigende Energiepreise infolge des Irankriegs. Laut BF.direkt führt dieser Impuls nicht nur zu unmittelbaren Kostensteigerungen, sondern wirkt entlang der gesamten Wertschöpfungskette inflationsverstärkend. Gleichzeitig dämpft die wachsende Unsicherheit Investitionen und wirtschaftliche Dynamik. Das Ergebnis ist ein Übergangszustand zwischen einem zuvor erwarteten Slowflation-Szenario und einer möglichen Stagflation, deren Eintrittswahrscheinlichkeit zuletzt deutlich gestiegen ist .
Parallel dazu zeigen aktuelle Daten zur Zinsentwicklung eine klare Neubewertung an den Kapitalmärkten. Im März 2026 sind sowohl kurz- als auch langfristige Zinsen kontinuierlich gestiegen. Der Drei-Monats-Euribor erhöhte sich von rund 2,03 Prozent auf etwa 2,13 Prozent, während der Sechs-Monats-Euribor auf über 2,50 Prozent zulegte. Besonders markant ist die Bewegung am langen Ende: Der Zehn-Jahres-Swap stieg im Monatsverlauf von etwa 2,70 Prozent auf rund 3,18 Prozent. Diese Entwicklung erfolgt nicht sprunghaft, sondern in einer gleichmäßigen Aufwärtsbewegung, was auf eine nachhaltige Anpassung der Inflationserwartungen hinweist .
Diese Neubewertung trifft auf eine geldpolitische Situation, die zunehmend widersprüchlich erscheint. Während an den Märkten weiterhin Zinssenkungen eingepreist werden, steigen gleichzeitig die Inflationsrisiken. Die Europäische Zentralbank hat Ende März 2026 ihre abwartende Haltung bestätigt, zugleich aber auf die gestiegenen Inflationsgefahren hingewiesen. Damit verschiebt sich das Szenario: Zinssenkungen könnten später erfolgen als erwartet oder ganz ausbleiben. Im Eskalationsfall sind sogar erneute Zinserhöhungen nicht ausgeschlossen . Ergänzt wird dieses Bild durch eine zweite Entwicklung, die unabhängig von der aktuellen geopolitischen Lage bereits länger sichtbar ist: die steigende Zahl von Unternehmensinsolvenzen. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes wurden im Jahr 2025 insgesamt 24.064 Unternehmensinsolvenzen registriert. Das entspricht einem Anstieg von 10,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr, nachdem bereits in den Jahren 2023 und 2024 Zuwächse von jeweils über 20 Prozent verzeichnet wurden. Damit nähert sich das Niveau wieder den Werten früherer Krisenphasen an.
Diese Entwicklung verweist auf strukturelle Belastungen in der Realwirtschaft. Steigende Finanzierungskosten, schwache Nachfrage und höhere Betriebskosten wirken gleichzeitig auf die Unternehmen ein. Für die Immobilienmärkte ist das insofern relevant, als sich hieraus sowohl Risiken für Bestandsmieter als auch veränderte Anforderungen an Flächen und Standorte ergeben. Ein weiterer Indikator für die angespannte Lage ist die Entwicklung der Inflation im Euroraum. Laut Eurostat lag die Teuerungsrate zuletzt weiterhin über dem Zielwert der Europäischen Zentralbank. Auch wenn sich die Dynamik gegenüber den Spitzenwerten der Jahre 2022 und 2023 abgeschwächt hat, bleibt der Preisdruck insbesondere bei energieabhängigen Gütern und Dienstleistungen bestehen. In Kombination mit den jüngsten geopolitischen Entwicklungen entsteht damit erneut ein Umfeld erhöhter Unsicherheit für Geldpolitik und Kapitalmärkte.
Für die Immobilienfinanzierung ergibt sich daraus eine klare Verschiebung der Risikofaktoren. Entscheidend ist derzeit weniger das absolute Zinsniveau als dessen Volatilität. Laut BF.direkt reagieren Immobilienkredite sensibel auf steigende Inflationsrisiken. Entsprechend bleiben Kreditaufschläge hoch oder steigen weiter, während Banken restriktiv agieren und alternative Finanzierer an Bedeutung gewinnen. Für Investoren folgt daraus eine veränderte Handlungslogik. Refinanzierungen müssen früher vorbereitet werden, häufig bereits bis zu zwei Jahre vor Auslauf bestehender Finanzierungen. Gleichzeitig gewinnt die Zinssicherung bei Projektentwicklungen weiter an Bedeutung, wird jedoch teurer und schwerer kalkulierbar. Chancen ergeben sich vor allem für kapitalstarke Investoren sowie für flexible Finanzierungsstrukturen, etwa über Debt Fonds, die in einem volatilen Marktumfeld schneller reagieren können.
In der Gesamtbetrachtung verdichten sich damit mehrere Entwicklungen zu einem neuen Risikoprofil. Geopolitische Unsicherheit, steigende Inflationsrisiken, eine restriktivere Finanzierungssituation und zunehmende Insolvenzen wirken gleichzeitig. Die Märkte reagieren bislang vergleichsweise ruhig, doch diese Stabilität basiert zunehmend auf Erwartungen, die sich unter veränderten Rahmenbedingungen schnell verschieben können.