Geopolitische Spannungen, strukturelle Marktveränderungen und der zunehmende Druck auf bestehende Immobilienportfolios standen im Mittelpunkt der diesjährigen INVESTMENTexpo. In mehreren Panels und Keynotes diskutierten Vertreter aus Politik, Finanzwirtschaft und Immobilienbranche über die Folgen neuer Machtverschiebungen, regulatorischer Eingriffe und veränderter Kapitalmarktbedingungen.
Der Politikwissenschaftler und frühere Kanzlerberater Herfried Münkler zeichnete in seiner Keynote ein deutlich verschärftes geopolitisches Bild für Europa. „Die Krisen, die es früher gegeben hat, konnte man als Delle begreifen und entsprechend einpreisen. Das können wir von heute nicht mehr machen“, erklärte er. Die Vorstellung einer stabilen und berechenbaren Weltordnung habe sich in den vergangenen Jahren tief in Politik und Wirtschaft eingeprägt. „Eine Welt der Kontinuitäten, wie wir sie in den letzten Jahren hatten, ist unsere Mentalität geworden.“ Künftig werde es stärker darum gehen, unterschiedliche Szenarien mitzudenken und auf verschiedene Entwicklungen vorbereitet zu sein. Heißt: Vielleicht leben wir nicht mehr in einer Krisensituation, sondern in einer 'anderen' Welt? Ein Thema, das viele Teilnehmer umtrieb.
Im Zentrum seiner Analyse stand die geopolitische Position Europas zwischen Russland, den USA und China. Europa befinde sich in einer „Sandwichposition“, auf der einen Seite durch Russland bedroht, auf der anderen Seite durch die Vereinigten Staaten unter Druck gesetzt. Gleichzeitig verwies er auf die strategischen Interessen aller drei Machtzentren. Russland, die USA und China agierten zunehmend als imperiale Akteure mit klaren Machtzentren und geopolitischen Einflusszonen. Die Europäische Union stehe diesen Strukturen bislang vergleichsweise fragmentiert gegenüber. Herfried Münkler sprach davon, dass Europa gegenüber diesen drei Imperien derzeit „in einer Position der Schwäche“ stehe. Dabei gehe es nicht nur um militärische Konflikte. Die Folgen geopolitischer Auseinandersetzungen träfen auch Staaten, die selbst nicht unmittelbar am Krieg beteiligt seien. „Die Lehre ist also, dass man sich nicht an Krieg beteiligen muss, um davon betroffen zu sein“, erklärte Herfried Münkler mit Blick auf wirtschaftliche Verwerfungen, Energiefragen und internationale Abhängigkeiten. Gleichzeitig sprach er sich dafür aus, dass Europa stärker als eigenständiger globaler Akteur auftreten müsse. Dazu gehöre auch eine schnellere Entscheidungsfindung innerhalb Europas, um mit den Dynamiken imperialer Machtpolitik Schritt halten zu können. Im anschließenden Panel griff Herfried Münkler die Veränderungen gesellschaftlicher und wirtschaftlicher Risikowahrnehmung erneut auf. Über viele Jahre habe sich ein „Gedanke des Rechts auf Sorglosigkeit“ entwickelt, erklärte er. Diese Phase sei vorbei. Risiken ließen sich nicht mehr ausschließlich mathematisch kalkulieren oder prognostizieren. Entsprechend veränderten sich auch die Handlungsoptionen von Politik, Unternehmen und Investoren.
Welche Auswirkungen diese Unsicherheit auf Kapitalanlagen hat, beschrieb Joachim Kumme, Bereichsdirektor Eigenanlagen und Treasury der Kreissparkasse Ludwigsburg. Prognosen und Unsicherheiten habe es zwar immer gegeben, geopolitische Entwicklungen seien inzwischen jedoch zu einem dominierenden Einflussfaktor geworden. „Die größte Schwierigkeit: Märkte reagieren auf jedes Wort und jede Meldung“, sagte er. Gleichzeitig sei die Verlässlichkeit vieler Informationen gesunken. Märkte reagierten dennoch sofort auf politische Aussagen oder internationale Entwicklungen. Je weiter sich Investoren von ihrem „Heimathafen“ entfernten, desto größer werde der Bedarf an lokalem Wissen und Marktkenntnis. Kaja Bader, Head of Fund Management Real Assets bei Helaba Invest Kapitalanlagegesellschaft mbH, erklärte, dass institutionelle Anleger zunehmend erwarteten, dass Fondsmanager aktiv auf die veränderte Marktsituation reagierten. Einige Investoren nutzten die aktuelle Marktphase bereits gezielt für Portfolioanpassungen. Der Fokus liege dabei weiterhin häufig auf risikoärmeren Profilen, gleichzeitig wachse jedoch die Bereitschaft, komplexere Bestandssituationen aktiv zu bearbeiten.
Wie stark sich ehemals stabile Portfolios verändert haben, schilderte Henric Hahr von Real Blue Kapitalverwaltungs-GmbH. Das Unternehmen habe in den vergangenen Monaten drei Portfolios übernommen, die ursprünglich als Core-Produkte eingeordnet worden seien. Inzwischen würden diese Bestände jedoch als Value-Add-Fälle bearbeitet, um sie wieder marktfähig zu machen. Besonders die Energieeffizienz werde künftig eine zentrale Rolle spielen. Der CO?-Pfad und die Energieeffizienzklassen würden zunehmend Einfluss auf Verkehrswerte und die wirtschaftliche Zukunftsfähigkeit von Gewerbeimmobilien nehmen.
Noch deutlicher formulierte es Daniel Werth von Hamburg Team Investment Management. Vor allem ältere gewerbliche Bestände in schwierigen Lagen stünden zunehmend unter Druck. „Heute darauf zu setzen, dass der Zyklus das schon richten wird, das wird nicht funktionieren. Es wird einen chirurgischen Eingriff bedürfen.“ Besonders problematisch seien große Büroportfolios mit strukturellen Flächenproblemen. Gleichzeitig verwies er auf die demografische Entwicklung und eine mögliche „Schrumpfvergreisung“ mit sinkenden Beschäftigtenzahlen. Für Eigentümer solcher Bestände sei Abwarten keine tragfähige Strategie mehr. Gleichzeitig seien Verkäufe in vielen Fällen schwierig geworden.
Internationale Märkte wurden auf der INVESTMENTexpo ebenfalls intensiv diskutiert. Christian Goebel von Manova Partners erklärte, dass viele Investoren derzeit erneut nach Spanien blickten. Das sei allerdings kein neues Phänomen, sondern habe sich bereits in früheren Marktzyklen gezeigt. Der Zugang zum spanischen Markt sei institutionell jedoch nicht immer einfach. Gleichzeitig verwies er auf positive Entwicklungen im Wohnbereich in Skandinavien, insbesondere in Dänemark und Kopenhagen.
Wenzel Hoberg, Global Head of Real Estate bei Fiera Real Estate, hob dagegen die Rahmenbedingungen in Kanada hervor. Dort werde Projektentwicklung regulatorisch stärker unterstützt, unter anderem durch Förderungen und steuerliche Anreize. Gleichzeitig sei der Eigentumsmarkt durch das hohe Zinsniveau eingebrochen, wodurch institutionelle Investoren stärker in den Wohnungsmarkt drängten. Für Deutschland kritisierte er dagegen zusätzliche Regulierungen wie Mietpreisbremsen und Eingriffe in den Wohnungsmarkt. Investitionen seien unter diesen Bedingungen in anderen Märkten teinfacher umzusetzen.
Auch der US-amerikanische Markt wurde thematisiert. Christian Schulte Eistrup von Clarion Partners LLC verwies auf eine zunehmende Spezialisierung in verschiedenen Nutzungsarten, unter anderem auch im Logistikbereich. Gleichzeitig bleibe der Wohnungsmarkt in vielen Regionen der USA stark durch Binnenmigration geprägt. Besonders die sogenannten Sunbelt-Regionen verzeichneten hohe Nettozuzüge und steigende Nachfrage nach Mietwohnungen. Rund 80 Prozent der Nettoabsorption entfielen auf diese Regionen. Gleichzeitig seien dort zuletzt schnellere Mietsteigerungen und längere Mietvertragslaufzeiten zu beobachten gewesen.