Stephan Gerlach, Gründer der Gerlach Immobiliengruppe, analysiert für IMMOBILIEN AKTUELL, warum so viele Häuser ungenutzt bleiben – und was passieren müsste, damit sich das ändert.
Die Mieten steigen, der Wohnraum wird knapp – und trotzdem stehen zehntausende Häuser und Wohnungen leer. Was auf den ersten Blick paradox wirkt, hat tiefere Ursachen: komplizierte Eigentümerstrukturen, Sanierungsstau, rechtliche Hürden oder fehlende Anreize blockieren vielerorts die Aktivierung vorhandener Flächen. Das Resultat: ungenutztes Potenzial mitten in der Krise.
Solange der politische und bürokratische Rahmen Investoren und Eigentümern kaum Bewegungsspielraum lässt, wird sich daran wenig ändern. In diesem Beitrag erfahren Sie, warum so viele Immobilien leer stehen und welche Maßnahmen Leerstand verhindern könnten.
Ursachen für den hohen Leerstand
Die Ursachen für den Wohnungsleerstand sind vielfältig. Bei vielen Wohnanlagen herrschen komplizierte Eigentümerstrukturen nach einer Erbschaft. Es gibt keine eindeutigen Zuständigkeiten, und Entscheidungen, etwa zu Sanierungsmaßnahmen oder dem Immobilienverkauf, werden immer wieder hinausgeschoben. Der Zustand eines Objekts kann ein weiterer Grund für dessen Leerstand sein. Wurden zu lange keine Sanierungen durchgeführt, müssen potenzielle Investoren mit hohen Kosten rechnen, bevor sie die Immobilie vermieten können – und sehen sich dann lieber nach einem vielversprechenderen Objekt um. Ähnlich verhält es sich mit der Lage einer Immobilie. Gerade in ländlichen Gebieten oder strukturschwachen Regionen bleiben die erzielbaren Mieten oft hinter den Erwartungen zurück.
Hinzu kommen rechtliche und bürokratische Hindernisse. Das betrifft zum einen Einschränkungen und Auflagen bei der Immobiliensanierung oder dem Wohnungsneubau, etwa wegen langwierigen Genehmigungsverfahren. Zum anderen ist unklar, welche Rahmenbedingungen die Politik künftig für Vermietungen vorsieht. Insbesondere die Mietpreisbremse ist dabei ein Instrument, das potenzielle Investoren zögern lässt.
Stärkung des Mietrechts als weitere Problematik
In letzter Zeit zeichnet sich ein politischer Trend ab: Während auf der einen Seite die Rechte der Mieter weiter gestärkt werden, müssen Investoren und Eigentümer immer noch höhere Hürden in Kauf nehmen, um Immobilien vermieten zu können. Durch diese Stärkung des Mietrechts erhofft sich die Politik, die anhaltende Wohnungsraumnot in den Griff zu bekommen. So soll beispielsweise die Mietpreisbremse eine überdurchschnittlich hohe Anpassung der Mieten verhindern.
Das bedeutet aber auch, dass der Erwerb von Immobilien, deren Sanierung und Modernisierung sowie die anschließende Vermietung für Investoren immer unattraktiver werden, schließlich möchte kaum jemand immens hohe Summen in eine Immobilie investieren, wenn nicht klar ist, ob sich die Geldanlage überhaupt jemals durch gedeckelte Mieteinnahmen amortisiert. Ein weiteres Problem: Derzeit ist nicht absehbar, welche Vorschriften zukünftig auf Vermieter zukommen werden. Dieses Risiko ist vielen Investoren zu hoch, sodass zahlreiche Immobilien leer bleiben.
Wege aus der Wohnungskrise
Damit vorhandener Wohnraum wieder genutzt wird, sollten verschiedene Maßnahmen ergriffen werden. Dazu gehört zunächst die Einführung eines transparenten, bundesweiten Leerstandkatasters, um Förderungen gezielt einsetzen zu können. Fördermittel sollten zudem mit geringerem Aufwand und digital abgerufen werden können. Investoren, die bereit sind, in leerstehenden Wohnraum zu investieren, sollten dafür belohnt werden, etwa durch eine reduzierte Grunderwerbssteuer. Außerdem gilt es, zuverlässige Rahmenbedingungen zu schaffen, damit sich Vermietungen lohnen – vor allem dann, wenn vorher große Summen in die Sanierung investiert wurden.
Darüber hinaus sollten Städte und Gemeinden deutlich mehr Handlungsspielraum erhalten, um aktiv auf Leerstand vor Ort reagieren zu können. Sinnvolle Instrumente sind zum Beispiel erweiterte Vorkaufsrechte, um strategisch wichtige Immobilien in kommunale Verantwortung zu überführen, oder Konzepte für die temporäre Zwischennutzung, die Gebäude beleben und einer sozialen oder kulturellen Nutzung zuführen. In ländlichen Gebieten hingegen muss man akzeptieren, dass mitunter auch Umnutzungen oder Rückbauprogramme in Betracht gezogen werden.
Über Stephan Gerlach
Stephan Gerlach ist der Gründer der Gerlach Immobiliengruppe und spezialisiert auf den Kauf, die Renovierung und den Verkauf von Immobilien. Sein Ziel: Er möchte so vielen Menschen wie möglich zu Immobilien verhelfen, die eine sichere und renditestarke Möglichkeit des Vermögensaufbaus und der Altersvorsorge darstellen. Dazu bietet er seinen Kunden ein Komplettpaket für Immobilien als Kapitalanlage – sein Team übernimmt den gesamten Prozess mit allen damit verbundenen Aufgaben. Dabei setzt er auf ein Konzept, das mehr Rendite bei weniger Risiko und ohne Aufwand gewährleistet.
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