Der Leipziger Immobilienmarkt bleibt 2025 klar unter Druck. Sowohl auf der Investment- als auch auf der Vermietungsseite zeigen die von BNP Paribas Real Estate vorgelegten Zahlen ein Jahr mit geringer Dynamik, verschobenen Schwerpunkten und einer vorsichtigen Perspektive für 2026.
Der Leipziger Investmentmarkt hat 2025 ein sehr verhaltenes Jahr erlebt. Mit einem Transaktionsvolumen von insgesamt 204 Millionen Euro wurde im dritten Jahr in Folge ein deutlicher Rückgang registriert, der mit minus 43 Prozent gegenüber 2024 ausfällt. Damit bewegt sich das Marktgeschehen weiterhin auf einem klar unterdurchschnittlichen Niveau und bleibt weit hinter früheren Ergebnissen zurück. Die Analyse von BNP Paribas Real Estate zeigt zudem eine stark schwankende Aktivität im Jahresverlauf. Nach einem äußerst schwachen Start erhöhte sich die Abschlussfrequenz im zweiten Quartal spürbar. In diese Phase fiel mit dem Erwerb des Fachmarktzentrums in der Quartiersentwicklung „Plagwitzer Höfe“ durch die Rewe Group einer der größten Deals des Jahres. Während das dritte Quartal sowohl beim Volumen als auch bei der Anzahl der Abschlüsse enttäuschte, zog die Transaktionsdynamik zum Jahresende wieder an. Allein im vierten Quartal wurden knapp 90 Millionen Euro im Leipziger Markt platziert. „In der Gesamtjahresbetrachtung wird deutlich, dass die Transaktionsdynamik in den verschiedenen Quartalen unterschiedlich ausgefallen ist“, erläutert Stefan Sachse, Geschäftsführer und Leipziger Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH.
Bei den Renditen zeigte sich 2025 ein differenziertes Bild. Die Spitzenrendite für Büroimmobilien verharrte unverändert bei 5,30 Prozent. Geschäftshäuser verzeichneten im Jahresverlauf einen Anstieg um 10 Basispunkte auf 4,90 Prozent. Im Logistiksegment stiegen die Spitzenrenditen deutlicher um 25 Basispunkte auf aktuell 4,70 Prozent. Einzelhandelsimmobilien stellten mit einem Marktanteil von 30 Prozent die stärkste Assetklasse. Gehandelt wurden nahezu ausschließlich Fachmärkte und Fachmarktzentren, wobei insbesondere der Deal in den „Plagwitzer Höfen“ das Segment prägte. Logistikimmobilien folgten mit knapp 27 Prozent Marktanteil. Auf Rang drei landete die Sammelkategorie „Sonstige“, die vor allem durch den Ankauf von Entwicklungsgrundstücken gespeist wurde.
Großvolumige Abschlüsse blieben 2025 die Ausnahme. Kein Deal überschritt die Marke von 50 Millionen Euro. Auffällig ist der hohe Marktanteil der Größenklasse zwischen 25 und 50 Millionen Euro, die rund 43 Prozent des Gesamtvolumens ausmachte, allerdings nur durch wenige Transaktionen getragen wurde. Die größte Abschlussdynamik entfiel auf das Segment bis 10 Millionen Euro mit einem Anteil von 38 Prozent. Der Schwerpunkt der Investments verlagerte sich infolge der gehandelten Logistik- und Fachmarktimmobilien sowie der Grundstückskäufe deutlich in Nebenlagen und periphere Bereiche. Core-Objekte in der City waren kaum verfügbar.
Auch der Leipziger Büromarkt blieb 2025 hinter dem Vorjahr zurück. Der Flächenumsatz belief sich auf 85.000 Quadratmeter und lag damit rund 29 Prozent unter dem Ergebnis von 2024. Zwar zeigte sich im Segment bis 500 Quadratmeter über das gesamte Jahr hinweg eine rege Nachfrage, diese konnte den Mangel an größeren Abschlüssen jedoch nicht kompensieren. Besonders in der ersten Jahreshälfte wirkte sich die geringe Zahl von Verträgen über 2.000 Quadratmeter deutlich dämpfend aus. In der zweiten Jahreshälfte belebte sich das Marktgeschehen etwas, nicht zuletzt durch die beiden größten Anmietungen des Jahres: Deloitte mit 8.000 Quadratmetern im Graphischen Viertel beziehungsweise an der Prager Straße sowie die Deutsche Bahn mit 5.600 Quadratmetern in der Ringlage.
Das Graphische Viertel beziehungsweise die Prager Straße behauptete sich mit einem Flächenumsatz von rund 22.000 Quadratmetern erneut als umsatzstärkster Teilmarkt und vereinte 26 Prozent des Gesamtvolumens auf sich. Die City folgte mit 15.000 Quadratmetern. Die Spitzenmiete blieb 2025 stabil bei 21 Euro pro Quadratmeter und wird weiterhin für hochwertige Flächen in sehr guten Citylagen erzielt. Gleichzeitig setzte sich ein moderater Aufwärtstrend bei den Mietpreisen fort. Die Durchschnittsmiete des Gesamtmarkts stieg auf 13,50 Euro pro Quadratmeter, was einem Plus von vier Prozent entspricht.
Auf der Angebotsseite nahm der Leerstand deutlich zu. Ende 2025 standen rund 230.000 Quadratmeter Bürofläche leer, ein Anstieg von 24 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Zusätzlich summierten sich Untermietflächen auf etwa 29.000 Quadratmeter. Besonders stark wuchs das Angebot moderner, primär nachgefragter Flächen, das mit 116.000 Quadratmetern um 73 Prozent zulegte. Ursache hierfür sind die Fertigstellungen noch nicht vollständig vermieteter Neubauprojekte. Trotz dieser Entwicklung bleibt die Leerstandsquote mit 5,7 Prozent im bundesweiten Vergleich niedrig. Die Bauaktivität ging hingegen weiter zurück. Mit rund 51.000 Quadratmetern im Bau befindlicher Fläche lag sie um 52 Prozent unter dem Vorjahresniveau, wobei etwa 55 Prozent dieser Flächen bereits vorvermietet sind.
Für 2026 bleibt das Marktumfeld herausfordernd, sowohl im Investment- als auch im Büromarkt. Geopolitische und konjunkturelle Faktoren dürften weiterhin prägend sein. Gleichzeitig verdichten sich laut BNP Paribas Real Estate die Hinweise auf eine schrittweise wirtschaftliche Stabilisierung. Neben einer zunehmenden Planbarkeit auf den Finanzmärkten könnte auch ein wachsendes Angebot marktfähiger Produkte zu mehr Dynamik beitragen. „Von dem stabilisierten Niveau 2025 kommend, steuert der Leipziger Investmentmarkt auf ein belebteres Jahr 2026 zu“, sagt Hannes Baderschneider, Leipziger Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. Ob die Rückkehr in Richtung der 300-Millionen-Euro-Marke gelingt, bleibt jedoch offen. Auf dem Büromarkt gilt unterdessen eine konstante bis leicht anziehende Vermietungsleistung als wahrscheinlichstes Szenario, begleitet von einer Seitwärtsbewegung der Mieten.