Der Wohnungsmarkt in Leipzig steht exemplarisch für die aktuelle Entwicklung in den deutschen Metropolen. Eine Analyse von JLL Germany zeigt, dass die Angebotsmieten zwar weiterhin unter dem Niveau anderer Großstädte liegen, im unteren Preissegment jedoch deutlich steigen. Parallel verdeutlicht das aktuelle Trendbarometer der Aareal Bank AG die wachsenden sozialen Spannungen auf dem Mietmarkt, steigende Nebenkosten und die zunehmende Unerschwinglichkeit von Wohneigentum.
Leipzig steht im aktuellen Mietmarktvergleich weiterhin für vergleichsweise moderate Angebotsmieten. Mit durchschnittlich 11,01 Euro je Quadratmeter bleibt die Stadt unter den acht untersuchten Metropolen der preiswerteste Markt für Mietwohnungen. Auch bei Neubauten liegt Leipzig mit einer mittleren Angebotsmiete von 14,04 Euro je Quadratmeter am unteren Ende der Skala. Dennoch zeigt sich auch hier, eingebettet in die bundesweite Entwicklung, ein spürbarer Aufwärtsdruck, insbesondere im unteren Mietpreissegment. Vor dem Hintergrund einer insgesamt abgeflachten Mietdynamik in den Metropolen rückt Leipzig damit stärker in den Fokus von Wohnungssuchenden, ohne sich den strukturellen Herausforderungen des Marktes entziehen zu können.
Bundesweit hat sich das Wachstum der Angebotsmieten im zweiten Halbjahr 2025 verlangsamt. In den acht von JLL analysierten Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart stiegen die Angebotsmieten im Jahresvergleich im Median um 4,4 Prozent. Im zweiten Halbjahr 2024 hatte das Plus noch 7,7 Prozent betragen. Die mittlere Angebotsmiete über alle Städte hinweg liegt bei 18,17 Euro je Quadratmeter. Die Spannbreite bleibt jedoch groß. Während Leipzig das preiswerteste Niveau aufweist, müssen Wohnungssuchende in München mit durchschnittlich 24,65 Euro je Quadratmeter mehr als doppelt so hohe Mieten akzeptieren.
Außerhalb der Metropolen Mietwachstum bei über drei Prozent
Außerhalb der Metropolen zeigt sich ein differenziertes Bild. In kreisfreien Städten außerhalb der großen Zentren lag das Mietwachstum bei 3,4 Prozent und damit unter dem Vorjahreswert von 3,9 Prozent. In den Landkreisen fiel die Entwicklung dagegen dynamischer aus. Hier stiegen die Angebotsmieten um 4,4 Prozent nach 2,9 Prozent im Vorjahr. Grundlage der Analyse sind rund 35.000 Miet- sowie 41.000 Kaufangebote, die Neubauten und Bestandswohnungen umfassen.
Die insgesamt geringere Dynamik der Mieten in den Metropolen ist vor allem auf die Entwicklung im Neubausegment zurückzuführen. Während sich die Angebotsmieten für Bestandswohnungen um 5,1 Prozent erhöhten, lag der Anstieg bei Neubauten lediglich bei 0,7 Prozent. Im Vorjahr hatten Neubaumieten noch um 7,4 Prozent zugelegt. Dr. Sören Gröbel, Director of Living Research bei JLL Germany, führt diese Entwicklung auf strukturelle Effekte zurück. Mit einem geringeren Angebot an Neubauwohnungen und einem steigenden Anteil mietpreisgebundener Wohnungen nehme nicht nur die Volatilität der Mietpreisentwicklung zu, sondern auch der Einfluss einzelner fertiggestellter Objekte. Die Entwicklung der Neubaumieten werde damit stärker durch die spezifischen Eigenschaften einzelner Projekte geprägt als durch die allgemeine Marktlage.
Berlin mit sinkenden Angebotsmieten
Eine zentrale Rolle spielt dabei Berlin. In der Bundeshauptstadt sanken die Angebotsmieten für Neubauten im Median um 4,4 Prozent, qualitätsbereinigt um 1,5 Prozent. In den übrigen Städten zeigte sich hingegen ein teils deutliches Wachstum. Düsseldorf verzeichnete einen Anstieg von 9,7 Prozent, Hamburg von 7,6 Prozent und München von 6,6 Prozent, jeweils qualitätsbereinigt. In der absoluten Betrachtung bleibt München mit einer mittleren Neubaumiete von 26,44 Euro je Quadratmeter Spitzenreiter, gefolgt von Hamburg mit 23,50 Euro, Stuttgart mit 22,37 Euro und Berlin mit 21,50 Euro. Leipzig nimmt auch hier eine Sonderstellung ein und weist unter den untersuchten Städten weiterhin die niedrigsten Neubaumieten auf.
Auffällig ist zudem die Entwicklung entlang der Mietpreisverteilung. Im Hochpreissegment fiel das Mietwachstum im zweiten Halbjahr 2025 mit durchschnittlich 2,2 Prozent geringer aus als im Gesamtmarkt und entsprach damit dem Niveau des Vorjahres. Deutlich stärker legten dagegen die Mieten im unteren Mietpreissegment zu. Hier betrug das Plus im Mittel 7,7 Prozent nach 5,7 Prozent im Vorjahr. Besonders ausgeprägt ist diese Spreizung in Berlin. Während das obere Segment um 2,3 Prozent nachgab, stiegen die Neuvertragsmieten im unteren Segment um 13,1 Prozent auf aktuell 11,43 Euro je Quadratmeter. Mit einem Spread von 15,4 Prozentpunkten zwischen oberem und unterem Mietpreissegment weist Berlin die stärkste Verzerrung aller analysierten Märkte auf.
Für das Jahr 2026 erwarten die Analysten keine grundlegende Trendwende. Aufgrund der weiterhin zu geringen Neubautätigkeit dürfte das Wachstum der Neuvertragsmieten anhalten, allerdings selektiv an Dynamik verlieren. Einerseits ist davon auszugehen, dass sich die Kaufkraft nach den deutlichen Zuwächsen im Jahr 2025 weniger stark entwickelt und damit die Leistbarkeit begrenzt. Andererseits zeigt sich insbesondere im oberen Mietsegment, dass die Erschwinglichkeit zunehmend als limitierender Faktor wirkt. Gröbel verweist darauf, dass eine abnehmende Durchsetzbarkeit höherer Mieten im Premiumsegment bereits 2025 als Frühindikator sichtbar war. Leichte Korrekturen bei angebotenen Neuvertragsmieten, wie sie etwa in Berlin zu beobachten sind, spiegelten diese Entwicklung wider.
Trotz der zuletzt abgeflachten Dynamik bleibt der langfristige Mietpreisanstieg erheblich. In der Fünfjahresbetrachtung verteuerten sich die Mieten im Durchschnitt um 42,3 Prozent. Da die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im gleichen Zeitraum nur moderat gestiegen sind, hat sich das Verhältnis von Miet- zu Kaufkosten wieder angenähert. Dies ist ein wesentlicher Faktor für die positive Entwicklung des Eigentumswohnungsmarktes im Jahr 2025. Im Mittel stiegen die Preise für Eigentumswohnungen um 1,7 Prozent auf 5.527 Euro je Quadratmeter, nachdem im Vorjahr noch ein Rückgang von 0,7 Prozent verzeichnet worden war.
Bestandswohnungen treiben Preise
Getrieben wurde diese Entwicklung vor allem durch Bestandswohnungen. Sie verteuerten sich im zweiten Halbjahr um 3,1 Prozent gegenüber dem mittleren Vorjahreswert, nachdem im Vorjahr noch ein Minus von 0,5 Prozent zu beobachten war. Das höchste Preisniveau weist München mit 8.275 Euro je Quadratmeter auf, gefolgt von Frankfurt mit 5.923 Euro und Hamburg mit 5.614 Euro. Neubauwohnungen bewegen sich dagegen preislich weitgehend seitwärts. Hier lag das Plus bei 0,2 Prozent. Auch in diesem Segment führt München mit durchschnittlich 11.291 Euro je Quadratmeter vor Hamburg und Stuttgart.
Roman Heidrich, Lead Director Residential Valuation bei JLL Germany, sieht darin einen klaren Trend. Während die Preise im Bestandssegment in den vergangenen Jahren stärker gesunken seien als im Neubau, wo Preise stärker an Herstellungskosten gebunden sind, zeige sich nun eine dynamischere Entwicklung im Bestand. Zusätzlichen Rückenwind erhielt der Markt durch die eingeschränkte Verfügbarkeit von Mietwohnungen, die zu Nachfrageverschiebungen geführt habe. Dies spiegelt sich auch in einer beschleunigten Vermarktung wider. Die durchschnittliche Angebotsdauer von Bestandswohnungen verringerte sich 2025 um 12,4 Prozent, bei Neubauwohnungen lediglich um 4,9 Prozent. Bestandswohnungen werden im Schnitt rund 13 Wochen vermarktet, Neubauwohnungen etwa 23 Wochen.
Aareal-Trendbarometer: Mieten in Ballungszentren nicht mehr bezahlbar
Parallel dazu verdeutlicht das Aareal Trendbarometer 2025 die gesellschaftliche Dimension der Entwicklung. Die von der Aareal Bank AG veröffentlichte Analyse basiert auf Befragungen von über 5.000 Mietern sowie rund 110 Entscheidern aus der Wohnungswirtschaft. Neun von zehn Mietern halten Mieten in Ballungszentren für nicht mehr bezahlbar. 87 Prozent sehen in den hohen Mietpreisen eine Gefahr für den sozialen Frieden. Hinzu kommen stark steigende Nebenkosten, die von vielen als zweite Miete wahrgenommen werden. 57 Prozent der Mieter sparen bereits aktiv Energie und Wasser.
Eigentum ist für 82 Prozent der befragten Mieter keine Option mehr. Zugleich zeigen sich Defizite bei Ausstattung, digitalen Services und Sicherheit. Nur gut die Hälfte der Mieter ist mit der Qualität ihrer Wohnung zufrieden, lediglich ein Viertel mit den digitalen Angeboten der Vermieter. Aus Sicht der Wohnungswirtschaft verschärfen regulatorische Rahmenbedingungen und der Fachkräftemangel die Situation zusätzlich. 88 Prozent der Entscheider rechnen mit einer weiteren Verschärfung des Mangels, insbesondere im Neubau und in der technischen Gebäudeausstattung.
Lars Ernst, Managing Director Banking & Digital Solutions bei der Aareal Bank AG, fordert vor diesem Hintergrund klare politische Impulse. Wohnungsneubau brauche Mut zur Gestaltung, Bürokratieabbau und zielgerichtete Förderung. Der angekündigte Bau-Turbo allein reiche nicht aus, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Bauen müsse günstiger und renditestärker werden, um private Investitionen anzuziehen. Vereinfachte Baustandards und deutlich beschleunigte Genehmigungsverfahren seien dafür zentrale Voraussetzungen.