GARBE hat wieder eine Pyramid Map erstellt, die moderate Kompression als Zeichen von Investorenvertrauen betrachtet. Der European Logistics Market Overview 2025 von Catella zeigt eine Spreizung der Mieten sowie ein hohes Wachstumspotenzial für Osteuropa.
Der deutsche Logistikimmobilienmarkt zeigt sich auch im Fünf-Jahres-Ausblick als einer der dynamischsten in Europa. Laut der aktuellen GARBE Pyramid Map 2025 liegt die Spitzen-Nettoanfangsrendite im ersten Halbjahr 2025 in den meisten Regionen zwischen 4,5 und 5,5 Prozent. Bis 2030 wird jedoch ein leichter Rückgang erwartet: In nahezu allen Top-Standorten sinken die Renditen um rund 0,4 bis 0,7 Prozentpunkte. Damit bestätigen sich die langfristigen Trends einer weiteren Marktverdichtung und der hohen Attraktivität deutscher Logistikregionen für Investoren.
Besonders deutlich zeigt sich dies in München, wo die Rendite von 4,5 Prozent im Jahr 2025 auf 3,8 Prozent bis 2030 fällt – bei gleichzeitig stark steigenden Mieten von 13,3 auf 16,3 Euro pro Quadratmeter im Monat. Ein ähnliches Bild ergibt sich in Berlin, Düsseldorf oder Köln: Renditerückgänge um etwa 0,5 Prozentpunkte treffen hier auf Mietsteigerungen von rund einem Euro pro Quadratmeter. In Stuttgart steigen die Mieten von 9,0 auf 10,2 Euro, in Frankfurt von 8,3 auf 9,4 Euro.
Leipzig und Dresden im Fokus
Leipzig und Dresden, die sich zunehmend als bedeutende Logistikstandorte in Ostdeutschland etablieren, liegen 2025 bei Mieten von 5,4 sowie 5,9 Euro pro Quadratmeter. Während Leipzig bis 2030 eine stabile Mietentwicklung aufweist, klettert Dresden auf 6,8 Euro. In beiden Märkten sinken die Renditen moderat um etwa 0,4 bis 0,5 Prozentpunkte. Auch Magdeburg, Kassel oder Fulda/Bad Hersfeld verzeichnen vergleichbare Trends.
In den norddeutschen Häfen bleibt die Nachfrage hoch: Hamburg und Bremen notieren 2025 bei rund 8,7 Euro pro Quadratmeter, bis 2030 steigen die Spitzenmieten auf knapp 9,8 Euro. Gleichzeitig rücken die Renditen in Richtung vier Prozent. Duisburg als zentraler Standort im Ruhrgebiet zeigt ebenfalls Mietsteigerungen von 7,8 auf 8,8 Euro.
Die Prognose von GARBE Research, erstellt in Zusammenarbeit mit Oxford Economics, macht deutlich: In allen deutschen Topregionen sind die kommenden Jahre geprägt von sinkenden Renditen und steigenden Mieten. Damit setzt sich die Entwicklung fort, die Logistikimmobilien zu einem bevorzugten Anlageziel institutioneller Investoren macht. Besonders die Kombination aus Flächenknappheit, wachsendem E-Commerce und der Re-Industrialisierungstendenz in Deutschland sorgt für anhaltenden Aufwärtsdruck auf die Mieten bei gleichzeitiger Renditekompression.
Ungewichteter Durchschnitt der Nettoanfangsrenditen bei 5,42 Prozent
Während die GARBE Pyramid Map die langfristige Entwicklung von Mieten und Renditen bis 2030 für die deutschen Top-Logistikregionen aufzeigt, liefert der aktuelle European Logistics Market Overview 2025 von Catella für das zweite Quartal ein ergänzendes Bild für den gesamten Kontinent. Erfasst wurden 50 Märkte in 21 Ländern, mit Kennzahlen zu Prime Net Yields, Mietniveaus und der Handelsabhängigkeit einzelner Volkswirtschaften.
Der ungewichtete Durchschnitt der Nettoanfangsrenditen über alle untersuchten Märkte liegt laut Catella bei 5,42 Prozent. Auch europaweit deutet sich eine Stabilisierung mit punktueller Kompression an. Besonders in Metropolen wie Berlin, München, Lyon, Warschau oder Budapest dürfte die Nachfrage das Renditeniveau weiter nach unten drücken. Gleichzeitig zeigen die Höchstwerte – etwa Ljubljana mit 8,75 Prozent oder das finnische Oulu mit 8,25 Prozent –, dass Investoren in periphereren Märkten nach wie vor attraktive Renditeaufschläge realisieren können.
Spreizung der Mieten
Noch deutlicher als bei den Renditen fällt die Spreizung bei den Mieten aus. Der europaweite Durchschnitt der Spitzenmieten liegt bei 8,10 Euro pro Quadratmeter im Monat. In London werden bereits 27,50 Euro erreicht, in Zürich 16,50 Euro und in Oslo 15,50 Euro. Dem gegenüber stehen Standorte wie Breslau, wo die Spitzenmieten mit 4,50 Euro noch vergleichsweise niedrig ausfallen. Die Entwicklung verdeutlicht die anhaltend starke Nachfrage nach modernen Flächen in urbanen Ballungsräumen und gleichzeitig das erhebliche Wachstumspotenzial in osteuropäischen Märkten.
Neben den immobilienwirtschaftlichen Kennzahlen betont die Studie auch die enge Verknüpfung mit den Handelsströmen. Länder wie die Slowakei (Exportquote 75,5 %, Importquote 75,8 %), Slowenien (63,0 % / 62,0 %) und Irland (58,2 % Exporte) sind besonders stark vom internationalen Warenverkehr abhängig. Demgegenüber weist Großbritannien trotz niedriger Handelsquoten (Exporte 14,1 %, Importe 22,4 %) weiterhin den größten Transaktionsmarkt auf – und gleichzeitig die höchsten Mieten in Europa.
Damit bestätigt sich im gesamteuropäischen Kontext, was die GARBE Pyramid Map für Deutschland im Detail zeigt: Logistikimmobilien gehören zu den stabilsten und zugleich dynamischsten Segmenten des Gewerbeimmobilienmarktes. Renditen bewegen sich in den Kernmärkten weiter nach unten, während die Mieten sowohl in Metropolen als auch in wachstumsstarken Regionen anziehen.