Der Magdeburger Büromarkt hat 2025 spürbar an Fahrt gewonnen, blieb jedoch unter seinem langjährigen Durchschnitt. Nach Analysen von Aengevelt Research summierte sich der Büroflächenumsatz inklusive Eigennutzer auf rund 18.800 Quadratmeter. Gegenüber dem Vorjahr mit 12.200 Quadratmetern entspricht das einem deutlichen Anstieg. Im Vergleich zum Zehnjahresmittel von rund 22.900 Quadratmetern pro Jahr liegt das Ergebnis jedoch um 18 Prozent niedriger. DIP hält Magdeburg für einen Standort mit besonders deutlichem Wachstum.
Bis zum Ende des dritten Quartals zeigte sich der Markt ausgesprochen lebhaft. Mit rund 16.000 Quadratmetern fiel der Flächenumsatz in den ersten neun Monaten doppelt so hoch aus wie im Vergleichszeitraum 2024, als rund 8.000 Quadratmeter umgesetzt wurden. Gleichzeitig übertraf das Ergebnis leicht das Zehnjahresmittel für die ersten drei Quartale von 15.100 Quadratmetern pro Jahr. Im Schlussquartal kühlte sich das Geschehen jedoch deutlich ab. Lediglich rund 2.800 Quadratmeter Bürofläche wurden im vierten Quartal kontrahiert. Das ist der niedrigste Wert eines vierten Quartals seit 2011 mit damals rund 2.500 Quadratmetern und liegt 64 Prozent unter dem Dekadenmittel von durchschnittlich 7.800 Quadratmetern.
Für 2026 prognostiziert Aengevelt Research einen Büroflächenumsatz von rund 18.000 Quadratmetern und damit ein Niveau in etwa auf Höhe des Jahres 2025. Je nach gesamtwirtschaftlicher Entwicklung seien allerdings Ausschläge nach oben oder unten möglich. Zudem könnten sich Nutzungsverschiebungen in Richtung gewerbliches Wohnen abzeichnen. Parallel differenziert sich die Angebotsreserve weiter aus. Die kurzfristig verfügbare Fläche, die innerhalb von drei Monaten bezugsfähig ist, sank Anfang 2026 auf rund 52.000 Quadratmeter nach 54.500 Quadratmetern zu Jahresbeginn 2025. Bei einem Gesamtbestand von rund 1,08 Millionen Quadratmetern entspricht das einer Leerstandsquote von etwa 4,8 Prozent. Anfang 2025 lag sie noch bei 5,1 Prozent.
Bis Ende 2026 erwartet Aengevelt erstmals wieder einen leichten Anstieg der Angebotsreserve auf rund 55.000 Quadratmeter. „Dazu tragen unter anderem Flächenoptimierungen beziehungsweise Flächenreduzierungen bei Bestandsmietern in Bezug auf neue Bürokonzepte bei. Entsprechend wird insbesondere der Leerstandsanteil in Bestandsimmobilien anwachsen, während Top-Neubauprojekte in den City-Lagen für ihren Realisierungsstart noch immer auf die notwendigen Vorvermietungsquoten warten“, erläutert Annett Lorenz-Kürbis, Niederlassungsleiterin von Aengevelt Immobilien in Magdeburg.
DIP: Standort mit besonders deutlichem Wachstum
Ergänzend ordnet die Analyse von DIP – Deutsche Immobilien-Partner die Entwicklung in Magdeburg im bundesweiten Vergleich ein. Innerhalb der neun untersuchten Bürozentren mittlerer Größe zählt Magdeburg 2025 mit einem Flächenumsatz von 18.800 Quadratmetern zu den Standorten mit besonders deutlichem Wachstum. Gegenüber dem Vorjahr entspricht dies einem Plus von 54 Prozent. Während der bundesweite Büroflächenumsatz in den 16 analysierten Märkten mit rund 3,26 Millionen Quadratmetern zwar leicht über Vorjahr, aber weiterhin deutlich unter dem Dekadenmittel lag, positioniert sich Magdeburg als dynamischer Teilmarkt innerhalb des Segments der mittelgroßen Standorte.
Auch beim Leerstand nimmt Magdeburg eine Sonderrolle ein. Während DIP für die 16 analysierten Büromärkte 2025 einen weiteren deutlichen Anstieg der Angebotsreserve auf insgesamt rund 9,8 Millionen Quadratmeter registriert und die durchschnittliche Leerstandsquote auf 7,8 Prozent kletterte, war Magdeburg der einzige Standort mit einem Rückgang der Angebotsreserve. Der Leerstand reduzierte sich moderat um rund fünf Prozent auf etwa 51.950 Quadratmeter. In einem bundesweit von steigenden Angebotsreserven geprägten Marktumfeld behauptet sich der Standort damit vergleichsweise stabil.
Auf der Angebotsseite stieg 2025 das Fertigstellungsvolumen markant auf rund 24.000 Quadratmeter. In den Jahren 2022 bis 2024 lagen die Neubauvolumina mit 5.500, 2.000 beziehungsweise 1.000 Quadratmetern deutlich darunter. Den größten Anteil der neuen Flächen entfielen 2025 mit rund 15.000 Quadratmetern Bruttogrundfläche auf das neue Verwaltungsgebäude der AOK Sachsen-Anhalt, das vollständig eigengenutzt wird. Insgesamt übertraf das Fertigstellungsvolumen 2025 das Dekadenmittel von durchschnittlich 6.400 Quadratmetern pro Jahr deutlich. Für 2026 wird nach bisherigem Kenntnisstand wieder mit einem signifikant geringeren Neubauvolumen gerechnet.
Die Mietpreise zogen weiter an. Die gewichtete Spitzenmiete stieg binnen Jahresfrist von 14,80 Euro auf 15,20 Euro pro Quadratmeter. Auch die mittlere Miete in Citylage erhöhte sich von 11,70 Euro auf rund 12,60 Euro pro Quadratmeter. Angesichts der starken Nachfrage nach modernen Flächen in zentralen Lagen und der begrenzten Verfügbarkeit innerstädtischer Bestandsobjekte erwartet Aengevelt für 2026 ein weiter leicht steigendes Spitzenmietniveau auf etwa 16,00 Euro pro Quadratmeter.
Logistikmarkt: Niedriges Mietniveau im Neubausegment
Auch im Logistikimmobilienmarkt spielt Magdeburg eine Rolle. Für 2025 ermittelte die REALOGIS Unternehmensgruppe eine Neubau-Spitzenmiete von 5,50 Euro pro Quadratmeter. Damit zählt der Standort bundesweit zu den Märkten mit den niedrigsten Neubau-Spitzenmieten und bewegt sich auf einem Niveau mit Zwickau und Hof. Angaben zur konkreten Mietentwicklung oder zu Bestandsmieten für Magdeburg weist die Auswertung allerdings nicht aus.