Die deutschen Investmentmärkte zeigen zum Jahresauftakt 2026 ein deutlich differenziertes Bild. Während München mit starkem Volumen und prominenten Abschlüssen an der Spitze steht, bleiben Berlin und Hamburg hinter den Erwartungen zurück, obwohl das Investoreninteresse spürbar gestiegen ist. Kleinere und mittlere Transaktionen prägen vielerorts das Geschehen, großvolumige Deals verzögern sich. Eine gut gefüllte Pipeline spricht für mehr Dynamik im Jahresverlauf, doch geopolitische Unsicherheiten und veränderte Finanzierungsbedingungen bremsen das Tempo.
Der deutsche Immobilien-Investmentmarkt ist mit einem moderaten Wachstum in das Jahr 2026 gestartet. Laut BNP Paribas Real Estate lag das Transaktionsvolumen im ersten Quartal bei rund 8,8 Milliarden Euro und damit etwa fünf Prozent über dem Vorjahreswert. Auffällig ist vor allem die deutlich gestiegene Marktbreite: Mit knapp 390 registrierten Abschlüssen wurde die höchste Transaktionszahl seit 2022 erreicht. Treiber dieser Entwicklung ist insbesondere der gewerbliche Investmentmarkt, der mit rund 6,9 Milliarden Euro ein Plus von etwa 16 Prozent verzeichnet. Büroimmobilien führen dabei mit knapp 1,8 Milliarden Euro, gefolgt von Einzelhandels- und Logistikimmobilien. Während Einzeldeals mit rund 5,1 Milliarden Euro weiterhin den Großteil des Marktes ausmachen, bleiben Portfoliotransaktionen komplex und vergleichsweise selten. Das Wohnsegment bleibt trotz eines Rückgangs gegenüber dem außergewöhnlich starken Vorjahr die umsatzstärkste Assetklasse. Rund 2 Milliarden Euro entfallen auf Residential-Investments, wobei insbesondere die gestiegene Anzahl an Einzeltransaktionen auf eine stabilere Marktfunktion hindeutet.
Auch international zeigt sich wieder mehr Aktivität: Der Anteil ausländischer Investoren liegt bei 43 Prozent und damit über dem Vorjahresniveau. Parallel dazu bleiben die Spitzenrenditen in den meisten Segmenten weitgehend stabil, mit leichten Anpassungen nach oben insbesondere bei Büro- und Einzelhandelsimmobilien. Trotz geopolitischer Unsicherheiten und veränderter Finanzierungsbedingungen zeigt sich der Markt insgesamt belastbar. „Der deutsche Investmentmarkt hat in den ersten Wochen des Jahres von einem verbesserten Sentiment auf den Nutzermärkten wie auch auf Investorenseite profitiert, was wir direkt in einer deutlich gestiegenen Anzahl an Transaktionen ablesen können“, betont Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Für die kommenden Monate wird mit einer fortgesetzten, wenn auch verlangsamten Erholung gerechnet. Entscheidende Faktoren bleiben die Entwicklung der Finanzierungsbedingungen, geopolitische Risiken sowie die Verfügbarkeit marktgerechter Produkte.
Ergänzend zur Analyse von BNP Paribas Real Estate zeichnet die Auswertung von Savills ein deutlich vorsichtigeres Bild des Jahresauftakts. Während BNP Paribas ein Transaktionsvolumen von rund 8,8 Milliarden Euro ausweist, kommt Savills lediglich auf etwa 7,8 Milliarden Euro und damit auf ein Minus von fünf Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die Differenz verweist weniger auf widersprüchliche Marktentwicklungen als vielmehr auf unterschiedliche Datengrundlagen und Abgrenzungen, unterstreicht aber die insgesamt fragile Marktlage. Neu ist vor allem die stärkere Einordnung der geopolitischen Risiken. Der Iran-Konflikt wirkt sich laut Savills unmittelbar auf Zinsen, Finanzierungskosten und damit auf die Preisfindung aus. In der Folge steigt der Druck auf Eigentümer, Verkaufsentscheidungen nicht weiter aufzuschieben. „Die lange Liste an Krisen der letzten Jahre, in die sich nun der Iran-Krieg mitsamt seinen wirtschaftlichen Verwerfungen einreiht, setzen den Immobilieninvestmentmarkt einem erheblichen Stresstest aus“, erklärt Karsten Nemecek.
Ein weiterer Unterschied zur BNP-Betrachtung liegt in der Käuferstruktur: Ein wachsender Anteil der Transaktionen ist derzeit nicht primär renditegetrieben. Rund jeder fünfte Ankauf entfällt auf öffentliche Akteure oder Eigennutzer. Allein die öffentliche Hand kommt auf etwa 14 Prozent des Volumens. Das verweist auf eine Marktphase, in der klassische Investmentlogiken teilweise in den Hintergrund treten und strategische oder nutzungsorientierte Motive an Bedeutung gewinnen. Auch auf Segmentebene setzt Savills andere Akzente. Während viele Nutzungsarten hinter Vorjahr und langfristigem Durchschnitt zurückbleiben, verzeichnen lediglich Gesundheits- und Sozialimmobilien sowie gemischt genutzte Objekte deutliche Zuwächse. Die Dynamik konzentriert sich damit auf wenige, strukturell getriebene Teilmärkte. Bei den Renditen zeigt sich ein leichter, aber klarer Aufwärtsdruck. Anders als bei BNP, wo punktuelle Anpassungen beschrieben werden, hebt Savills insbesondere den Zinsanstieg als treibenden Faktor hervor. Sichtbar wird dies konkret im Logistiksegment, wo die Spitzenrendite um 10 Basispunkte auf 4,5 Prozent gestiegen ist. Für den weiteren Jahresverlauf skizziert Savills zwei mögliche Entwicklungspfade: Entweder setzt sich die Erholung fort, allerdings auf einem niedrigeren Preisniveau, oder steigender Verkaufsdruck führt zu mehr Angebot und damit zu neuer Marktdynamik. In beiden Fällen bleibt die zentrale Variable die Entwicklung der Finanzierungsbedingungen.
Die deutschen Investmentmärkte in den großen Standorten sind sehr unterschiedlich in das Jahr 2026 gestartet. München liegt mit rund 740 Millionen Euro an der Spitze des Rankings und profitiert erneut von prominenten Großdeals in zentralen Lagen, allen voran der Alten Akademie. Berlin folgt mit etwa 420 Millionen Euro auf Rang zwei, bleibt damit aber deutlich unter Vorjahr. Das dortige Volumen spiegelt nach Einschätzung von BNP Paribas Real Estate die gestiegene Investorenstimmung bislang noch nicht vollständig wider, weil viele Prozesse länger dauern und großvolumige Abschlüsse noch ausstehen. Frankfurt kommt mit 354 Millionen Euro auf Rang drei und verzeichnet den stärksten Jahresauftakt seit 2022, getragen vor allem von wieder größeren Bürotransaktionen. Hamburg bleibt mit 306 Millionen Euro unter Vorjahr, verweist aber ebenfalls auf eine zunehmende Marktdynamik, die sich im bisherigen Ergebnis noch nicht vollständig abbildet. Köln legt mit 256 Millionen Euro im Vorjahresvergleich am stärksten zu und meldet einen erfreulichen Jahresbeginn.
In mehreren Städten zeigt sich, dass nicht allein das Volumen entscheidend ist, sondern auch die Marktstruktur. Berlin und Hamburg waren zum Jahresauftakt stark von kleineren und mittleren Deals geprägt. In Berlin dominierten Einzelhandelsimmobilien mit Fokus auf Nahversorgung sowie Entwicklungsgrundstücke, während Büroinvestments dort bislang nur einen geringen Anteil ausmachen. In Hamburg ist Büro mit Abstand die wichtigste Assetklasse, allerdings ebenfalls überwiegend getragen von kleineren und mittleren Abschlüssen. Frankfurt weist wieder den für den Standort typischen hohen Büroanteil auf, auch wenn großvolumige Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich weiterhin fehlen. In Köln waren Büroinvestments sogar klar marktbeherrschend, während München sowohl von Büroobjekten als auch von Einzelhandelsimmobilien getragen wurde.
Bedeutung der Lagequalität wird wichtiger
Auffällig ist zudem die hohe Bedeutung der Lagequalität. In München entfiel der Großteil des Volumens auf zentrale Innenstadtlagen, in Köln lag die City ebenfalls vorn. Frankfurt verzeichnet wieder einen stärkeren Schwerpunkt in den Citylagen, während in Berlin vor allem Cityrand und Nebenlagen zum Tragen kamen. Hamburg zeigt ein gemischteres Bild: Dort war der Cityrand am stärksten, die City blieb aber für klassische Büro- und Geschäftshausinvestments wichtig. Bei den Spitzenrenditen ergibt sich kein einheitliches Bild. München und Frankfurt melden zum Jahresbeginn weitgehend stabile Renditen. Hamburg berichtet ebenfalls von einer Stabilisierung gegenüber dem Vorquartal, nachdem es zuvor Anpassungen gegeben hatte. In Berlin sind die Spitzenrenditen im Jahresvergleich gestiegen, insbesondere bei Büro, Highstreet und Logistik. Köln sieht nur im Einzelhandelssegment eine leichte Korrektur nach oben, während Büro und Logistik stabil geblieben sind.
Für den weiteren Jahresverlauf überwiegt an allen Standorten ein vorsichtig positiver Ausblick. Gut gefüllte Dealpipelines, mehr Produkt im Markt und ein anhaltendes Interesse nationaler wie internationaler Investoren sprechen für eine Belebung. Gleichzeitig bleibt das Umfeld fragil. Als zentraler Unsicherheitsfaktor werden in allen fünf Märkten die geopolitischen Spannungen im Nahen Osten genannt, weil sie auf Zinsen, Finanzierungskosten und damit auf Preisfindung und Transaktionsgeschwindigkeit durchschlagen können. Entsprechend ist die Grundtendenz ähnlich: Die Märkte wirken aufnahmefähig, aber das Tempo der Erholung hängt stark davon ab, wie planbar die Finanzierungsbedingungen in den kommenden Monaten bleiben.
Büromarkt bleibt zweigeteilt
Der deutsche Büromarkt zeigt zum Jahresauftakt 2026 ein zweigeteiltes Bild aus stabiler Grunddynamik und weiterhin schwierigen Rahmenbedingungen. Laut BNP Paribas Real Estate lag der Flächenumsatz in den wichtigsten Bürostandorten bei 603.000 Quadratmetern und damit rund 14 Prozent unter dem Vorjahreswert. Gleichzeitig setzen einzelne Märkte deutliche Akzente: Berlin und München wachsen mit 42 Prozent beziehungsweise knapp 26 Prozent deutlich gegen den Trend. Treiber bleibt dabei nicht die Breite, sondern die Struktur der Abschlüsse. Kleinere und mittlere Flächensegmente gewinnen an Bedeutung, während Großdeals weiterhin punktuell für Ausschläge sorgen. „Die Märkte werden von einer regen Anmietungstätigkeit im kleineren Flächensegment und einer steigenden Dynamik bei den mittelgroßen Abschlüssen getragen“, erläutert Marcus Zorn. Parallel verfestigt sich ein klarer Nachfragewandel: Gesucht werden weniger Flächen, dafür qualitativ hochwertige Objekte in zentralen Lagen. Genau hier liegt jedoch das strukturelle Problem des Marktes.
Denn trotz steigender Leerstände auf insgesamt 8,9 Millionen Quadratmeter bleibt das Angebot im Premiumsegment äußerst knapp. Kurzfristig verfügbare, hochwertige Flächen sind kaum vorhanden, größere Gesuche lassen sich häufig nur noch über Projektentwicklungen oder umfassende Modernisierungen realisieren. Diese Angebotslücke hält den Druck auf die Mieten hoch. In München nähert sich die Spitzenmiete mit 59,50 Euro pro Quadratmeter der 60-Euro-Marke, auch Frankfurt und Hamburg verzeichnen weitere Anstiege. Parallel dazu bleibt die Bautätigkeit mit rund 2,2 Millionen Quadratmetern auf niedrigem Niveau, während die Vorvermietungsquoten in vielen Märkten hoch sind. Der Markt reagiert damit zunehmend träge auf Nachfrageimpulse, was die Polarisierung zwischen gefragten und weniger attraktiven Flächen weiter verstärkt.
Auf der Investmentseite bestätigt sich diese selektive Entwicklung. Büroimmobilien bleiben mit rund 1,8 Milliarden Euro die stärkste gewerbliche Assetklasse und liegen leicht über dem Vorjahr. Auffällig ist dabei die Rückkehr größerer Tickets sowie eine stabilisierte Abschlussdynamik. Gleichzeitig dominieren weiterhin nationale Investoren mit einem Anteil von 88 Prozent, während internationales Kapital wieder verstärkt Interesse zeigt. „Neben einer fortlaufend regen Investmentdynamik in den kleineren Flächengrößen fällt aktuell die steigende Zahl an großvolumigen Deals positiv ins Gewicht“, betont Franc Gockeln, Geschäftsführer und Head of Office Investment Deutschland bei BNP Paribas Real Estate.
In der Gesamtbetrachtung verdichtet sich damit ein klares Bild: Der Büromarkt stabilisiert sich auf niedrigem Niveau, getragen von einer veränderten Nachfrage und einer selektiven Investmentdynamik. Gleichzeitig bleiben die Unsicherheiten hoch. Die konjunkturelle Entwicklung, geopolitische Risiken und die Zinsentwicklung beeinflussen weiterhin die Preisfindung und verlängern Transaktionsprozesse. Eine schnelle Belebung in der Breite ist nicht absehbar, wohl aber eine zunehmende Aktivität in den marktgängigen Segmenten mit klar definierten Qualitätsanforderungen.