Das Bundeskabinett hat den Regierungsentwurf des „Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsräume“ beschlossen. Vorgesehen sind unter anderem eine Begrenzung von Zeitmietverträgen auf sechs Monate mit Verlängerungsoption auf acht Monate, strengere Voraussetzungen für deren Abschluss, ein pauschaler Möblierungszuschlag von zehn Prozent der Nettokaltmiete sowie regulierte Mieterhöhungen bei Indexmietverträgen. Die Immobilienbranche hat sich dazu geäußert, genau wie zu den geplanten Regelungen im Zuge des neuen Gebäudemodernisierungsgesetzes.
„Anstatt dafür zu sorgen, dass weniger reguliert und mehr gebaut wird, greift dieser Entwurf in den wirtschaftlichen Handlungsspielraum der Vermieter ein. Das ist das perfekte Rezept, um den Wohnungsmarkt noch weiter abzuwürgen. Bezahlbarer Wohnraum entsteht nicht durch Regulierung, sondern durch mehr Angebot“, betont Dirk Salewski, Präsident des BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen, zur geplanten Anpassung des sozialen Mietrechts. Der Verband lehnt den Gesetzentwurf der Bundesregierung ab und warnt vor weiteren Belastungen für Investitionen im Wohnungsbau. Statt zusätzlicher Eingriffe brauche es bessere Rahmenbedingungen für Neubau. Mehr als ein Drittel der Baukosten entfalle bereits auf staatliche Abgaben, ohne dass eine Entlastung in Sicht sei. Unterstützung erhält diese Position durch die Europäische Kommission, die bereits festgestellt habe, dass übermäßige Mietregulierung Investitionen hemmt. Aus Sicht des BFW sind daher niedrigere Baukosten, weniger Bürokratie und verlässliche Rahmenbedingungen entscheidend, um den Wohnungsmarkt zu stabilisieren.
Iris Schöberl, Präsidentin des Zentrale Immobilien Ausschusses (ZIA), warnt, dass die Eingriffe die Investitionsbereitschaft schwächen und damit die ohnehin angespannte Lage auf den Wohnungsmärkten mittel- und langfristig weiter verschärfen könnten. „Allerdings gehen die vorgeschlagenen Regelungen aus unserer Sicht am Kern des Problems vorbei: Sie schwächen die Investitionsbereitschaft und verschärfen damit mittel- und langfristig die angespannte Situation auf den Wohnungsmärkten. Das geht letztlich zulasten der Mietenden selbst.“ Zudem dürfte sich das Investitionsklima weiter eintrüben. „Wer Investitionen verteuert und den Inflationsschutz von Mieteinnahmen durch Änderungen bei der Indexmiete schwächt, darf sich über fehlenden Neubau und ausbleibende Sanierungen im Bestand nicht wundern. Am Ende schadet das auch den Mieterinnen und Mietern.“ Der Verband fordert daher ein ausgewogenes Mietrecht, das sozialen Schutz mit verlässlichen Rahmenbedingungen für Investitionen in Neubau, Bestand und Klimaschutz verbindet.
Das Unternehmen Wunderflats kritisiert die geplanten Eingriffe in das Segment des möblierten Wohnens auf Zeit. Die Verengung dieses Angebots sei „sachlich falsch und juristisch nicht tragfähig“, erklärt Jan Hase, Geschäftsführer von Wunderflats. Man werde sich in das parlamentarische Verfahren einbringen und rechtliche Schritte prüfen. Ein von Wunderflats beauftragtes Gutachten der Kanzlei GSK Stockmann kommt zu dem Ergebnis, dass die geplante Höchstbefristung „unionsrechtswidrig“ sei und einen „unverhältnismäßigen Eingriff in die durch Artikel 14 GG geschützte Eigentumsfreiheit der Vermietenden“ darstelle. Jan Hase warnt daher vor den Folgen der Regulierung: „Deutschland braucht internationale Fachkräfte und nimmt ihnen gleichzeitig die letzte Chance eine Wohnung zu finden.“
Auch mit Blick auf die Marktwirkung sieht das Unternehmen den Entwurf kritisch. Eine Studie der Prognos AG zeigt, dass in den vergangenen vier Jahren mehr als 400.000 Menschen in Deutschland über Wunderflats auf möbliertes Wohnen auf Zeit angewiesen waren, darunter rund 250.000 in beruflichen Wechselsituationen, häufig in Engpassberufen. Am regulären Wohnungsmarkt hätten diese Gruppen kaum Zugang. Zudem geht die Prognos-Studie davon aus, dass lediglich 22 bis 29 Prozent der betroffenen Vermieter in den regulären Mietmarkt wechseln würden. Gleichzeitig müssten rund drei Viertel der betroffenen Fachkräfte auf teurere Alternativen ausweichen, während ein Viertel Aufenthalte verkürzen oder ganz darauf verzichten würde. Die entgangene Wertschöpfung wird auf rund 720 Millionen Euro pro Jahr beziffert.
Der Regierungsentwurf zum „Gesetz zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsräume“ ist eine weitere Regulierung des Marktes. Ein wesentlicher Punkt betrifft die Indexmiete. Künftig sollen Mietsteigerungen, die an die Inflation gekoppelt sind, begrenzt werden. In so genannten angespannten Wohnungsmärkten ist eine Deckelung der jährlichen Anpassung vorgesehen, um sprunghafte Belastungen für Mieter zu verhindern. Hintergrund ist wohl die Entwicklung der vergangenen Jahre, in denen steigende Verbraucherpreise unmittelbar auf die Miethöhe durchgeschlagen sind. Parallel dazu wird das möblierte Wohnen stärker reguliert. Geplant sind klarere Vorgaben für Möblierungszuschläge, um Transparenz zu schaffen und überhöhte Aufschläge zu begrenzen. In der Praxis hatten sich möblierte Angebote zunehmend zu einem Instrument entwickelt, mit dem sich Mietpreisregeln umgehen lassen. Künftig sollen nachvollziehbare und einheitlichere Maßstäbe gelten. Auch Kurzzeitmietverträge geraten stärker in den Fokus. Sie sollen zeitlich begrenzt werden, um zu verhindern, dass reguläre Mietverhältnisse systematisch durch befristete Modelle ersetzt werden. Gerade in Ballungsräumen hat sich diese Praxis zuletzt ausgeweitet, weil sie höhere Mieten und flexiblere Anpassungen ermöglicht. Darüber hinaus sind Anpassungen im allgemeinen Mietvertragsrecht vorgesehen. Dazu zählen strengere Anforderungen bei Mieterhöhungen sowie eine klarere Regulierung bestimmter Vertragsgestaltungen. Die Bundesregierung verfolgt damit eine Linie, die den Bestandsmarkt stärker in den Fokus rückt und weniger auf punktuelle Eingriffe setzt.
Auch die geplanten Regelungen im Zuge des neuen Gebäudemodernisierungsgesetzes stoßen auf deutliche Kritik. Der Immobilienverband Deutschland sieht in der diskutierten Kostenbremse für Mieter eine zusätzliche Belastung für Vermieter und warnt vor Fehlanreizen im Markt. Dirk Wohltorf, Präsident des IVD, ordnet die Maßnahme klar ein: „Die so genannte Kostenbremse ist in Wahrheit eine Investitionsbremse und ein nächster politischer Schlag gegen private Vermieter. Wer Freiheit im Heizungskeller verspricht und Vermieter am Ende doch wieder durch die Hintertür in Anspruch nimmt, konterkariert den angekündigten Neustart beim Heizungsgesetz. Gerade private Kleinvermieter werden erneut belastet – obwohl sie über das CO?-Kostenaufteilungsgesetz längst an den Heizkosten beteiligt sind. Kostenbremsen senken keine Kosten, sie verschieben Verantwortung und setzen Fehlanreize. Am Ende reguliert der Mieter die Heizung durch sein persönliches Heizverhalten, schlimmstenfalls durchs offene Fenster – und der Vermieter zahlt mit.“
Auch der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen sieht die mietrechtlichen Eckpunkte im Rahmen des Gebäudemodernisierungsgesetzes differenziert. Für die Mehrheit der Wohnungsunternehmen ändere sich wenig, da sie bereits auf Dekarbonisierung ausgerichtet seien, erklärt Axel Gedaschko: „Für die weit überwiegende Mehrheit der Wohnungsunternehmen ändert sich durch die nun vorgelegten Regelungen wenig.“ Zugleich betont er die Bedeutung bestehender Transformationspfade und verweist auf den empfohlenen CO?-Praxispfad. Kritisch sieht der Verband jedoch einzelne Regelungen, etwa bei Havariefällen oder Hybridlösungen, die wirtschaftlich erschwert würden. Entscheidend bleibe, dass praktikable Lösungen vor Ort möglich sind und bestehende Dekarbonisierungsstrategien konsequent fortgeführt werden.