Ob bei Zielgruppen, Standorten oder der Aufenthaltsdauer – Österreichs Serviced-Apartment-Markt unterscheidet sich deutlich von dem in Deutschland. Aber er wächst auch hier, und es etablieren sich in Österreich weitere Mikroapartment-Konzepte.
154,29 Millionen Übernachtungen und damit ein Prozent mehr als im Vor-Pandemie-Jahr 2019 zählten 2024 die österreichischen Beherbergungsbetriebe – nie gab es mehr im Tourismus des Landes. Das Plus geht vor allem auf den Zuwachs an internationalen Gästen zurück, besonders aus den USA, dem zweitwichtigsten Herkunftsland nach Deutschland. Mehr als jede zweite Übernachtung fand in Tirol und Salzburg statt, den höchsten Zuwachs gab es, im Vergleich zum Rekordjahr 2019, in Wien mit 7,2 Prozent auf fast 19 Millionen Übernachtungen. Die österreichische Hauptstadt hatte damit 2024 ebenfalls ihr erfolgreichstes Städtetourismus-Jahr seit Beginn ihrer Aufzeichnungen.
Klassische Hotels wie auch Serviced-Apartment-Betriebe profitieren seit langem von diesem touristischen Run – vor allem durch Freizeitgäste. Ihr Anteil liegt in Wien selbst in vielen Serviced-Apartment-Betrieben bei 80 Prozent und mehr. Generell machen in Österreich in dem Segment Freizeitgäste zwei Drittel im Vergleich zu einem Drittel Geschäftsreisende aus. „Das ist ein großer Unterschied zum deutschen Serviced-Apartment-Markt, wo wir lange 70 Prozent Geschäftsreisende zählten und aktuell immer noch einen Anteil von 55 Prozent“, so Anett Gregorius, Gründerin und Inhaberin von Apartmentservice in Berlin.
Der Switch erfolgte auch in Deutschland im Zuge von mehr kurzreisenden Städtereisenden. Diesbezüglich gleichen sich beide Märkte quasi an. Aber Deutschland bleibt vor allem ein Geschäftsreiseland, vielfach auch mit Projektarbeitern und Pendlern, die über mehrere Wochen und Monate Serviced Apartments mit ihren obligatorischen Küchen als Alternative zu klassischen Hotels buchen. Hinzu kommen internationale Fachkräfte, die einen neuen Job in einer Stadt beginnen und in den ersten sechs Monaten schnell und komfortabel in Serviced Apartments unterkommen wollen. Dies weil sie auf den traditionellen deutschen Wohnungsmärkten nicht fündig werden.
In Österreich und vor allem in Wien sind im Vergleich die Wohnungsmärkte deutlich weniger angespannt. Auch dies ist ein Grund, warum die Mehrheit der Gäste aus dem Freizeitbereich kommt und nur sehr wenige Tage bleibt. Der Serviced-Apartment-Markt wächst hier entsprechend mit vielen service-reichen Aparthotelkonzepten – und mit Europa-Premieren. Adina/TFE Hotels beispielsweise hat in Wien Anfang April sein erstes A by Adina auf dem Kontinent als neues Premiumkonzept eröffnet. Zudem gibt es in Österreichs Hauptstadt auch das europaweit erste Haus der Marke Adina Serviced Apartments als schlankeres Konzept zur Full-Service-Marke Adina Hotels. The Ascott Limited startete Ende 2023 das europaweit erste Lyf als Co-Living-Konzept sowie das erste Somerset als Familien-Apartment-Brand. Zugleich gibt es in Wien spannende Eigenentwicklungen wie von All-in Lifestyle Living (Soulier Group): Das Hans-y befindet sich in einem ehemals leerstehenden Büroturm mit über 600 Apartments, Dachpool, Disko, Restaurant sowie Co-Working-Space, es ermöglicht Aufenthalte von zwei Nächten bis zwölf Monaten. Seit einigen Jahren ist in Wien auch District Living im DC Tower 3 mit einem Mix aus Serviced Apartments ab ein paar Tagen und Mikrowohnungen für mehrere Monate am Markt präsent. Außerhalb Wiens gehören vor allem Marken wie Harry’s Home und B(l)ackhome zu expansionsfreudigen Apartmentanbietern made in Austria.
Aktuell zählt der Serviced-Apartment-Markt in Wien rund 240 Serviced-Apartment-Häuser und etwa 11.000 Einheiten (Stand 2024, Michaeler & Partner). Während in Deutschland momentan Serviced-Apartment-Betreiber vor allem auch durch Konversionen von Büro- und Einzelhandelsgebäuden wachsen, werden in Österreich derzeit auch einige in Schieflage geratene Wohnprojekte infolge der Immobilienkrise für Beherbergung/Serviced Apartments geprüft. Generell sehen Experten wie Christie & Co. in der österreichischen Hotellerie auch im Investmentbereich positive Vorzeichen für ein transaktionsreiches Jahr 2025. Dafür würde die Kombination aus einer starken touristischen Nachfrage, langsamen Entspannung in der Immobilienbranche und Zinspolitik sowie der Attraktivität der Assetklasse Hotel sorgen. Die jüngsten geopolitischen Entwicklungen vor allem in puncto Zollerhebung machen eine Planbarkeit aber weiterhin nur schwer möglich.