Der Büromarkt liefert derzeit Zahlen, die nicht sauber zueinander passen. In vielen Städten wachsen die Leerstände, gleichzeitig steigen die Spitzenmieten. Auf der Investmentseite klafft ein deutliches Gap zwischen Buchwerten und realisierbaren Preisen. Und parallel formuliert eine zentrale Altersgruppe am Arbeitsmarkt klare Erwartungen: Laut Civey halten 42 Prozent der 30- bis 39-Jährigen Nachhaltigkeit im Büro für relevant. Heiko Maass, Leiter Inland Süd/Ost bei der Berlin Hyp, und Holger Hosang, Managing Partner bei Sonar Real Estate, analysieren Neubau, Umwidmung, Revitalisierung und die Assetklasse an sich.
Die Frage ist nicht, ob das ein Trend ist. Die Frage ist, wo sich diese Erwartung zuerst materialisiert: in der Lage, im ESG-Standard, in der Flächenkonfiguration oder in der Preisbereitschaft. Einfache Antworten sind gefragt, aber nur schwer zu liefern. Holger Hosang, Managing Partner bei Sonar Real Estate, wehrt sich gegen einfache Erklärmuster: „Kein Kriterium sticht so heraus, dass es die anderen überlagert.“ Wer heute Büroflächen entwickle oder repositioniere, müsse Lage, Qualität, Nutzungsmix und Nachhaltigkeit gleichzeitig denken. Was viele nicht bedenken: den Unterschied zwischen Mieter und Nutzer. „Der Mieter will die Leute ins Büro zurückhabenolen. Heute heißt es immer so schön: Homeoffice ist gekommen, um zu bleiben. Trotzdem will er eine vernünftige Quote von Präsenz haben, um Effizienzverluste vermeiden.“ Der Nutzer – insbesondere zwischen 30 und 39 Jahren – stelle andere Fragen. „Für diese Generation ist wichtig, dass sie nicht in einem klimaschädlichen Monsterprodukt sitzt, sondern in einem Setting, in dem sie sich persönlich verorten kann.“ Das Büro werde Teil der eigenen (oft nachhaltigen) Lebenslogik.
Wie sich das konkret auswirkt, zeigt sich in den Flächenentscheidungen. Beim Projekt PRISMA in Frankfurt-Niederrad vermietete Sonar Real Estate rund 6.500 Quadratmeter an Adesso. Zuvor nutzte das Unternehmen sechs Etagen, nun sind es anderthalb. „Wir haben sehr viele Flächenkonfigurationen: große Bereiche, kleine Boxen“, erläutert Holger Hosang. Das PRISMA im Lyoner Quartier ist ein rund 540.000 Quadratmeter großes Bürogebäude aus den 2001er Jahren, das Sonar Real Estate gemeinsam mit einem von Patron Capital Advisers beratenen Fonds 2022 übernommen und nach dem Auszug des bisherigen Alleinmieters vollständig neu positioniert hat. Statt Abriss gab es eine umfassende Bestandstransformation: Technisch, energetisch und architektonisch wurde die Immobilie auf KfW-55-Niveau modernisiert, vom Single- wurde es zum Multi-Tenant. Auf das Quartier drum herum einzahlend: das öffentlich zugängliche Atrium mit rund 3.000 Quadratmetern, Gastronomie- und Community-Flächen. „So etwas ist auch ein Grund, in das Büro zu kommen“, so Holger Hosang.
Auch bei der Berlin Hyp spielte diese Logik eine Rolle. Heiko Maass, Leiter Inland Süd/Ost, beschreibt die interne Standortkonsolidierung als bewussten Prozess. Vorher saß das Team auf zwei Standorten. „Man hat sich faktisch kaum noch gesehen.“ Mit „B-One“ hat die Berlin Hyp ihren Stammsitz in der Budapester Straße 1 in Berlin-Tiergarten neu entwickelt und ein rund 19.000 Quadratmeter großes Bürogebäude fertiggestellt. In der Neubauphase der vergangenen Jahre sei Employer Branding ein zentrales Argument gewesen. Heute gehe es zudem um Nutzung und Effizienz, so Heiko Maass. Der elfgeschossige Neubau mit zwei Untergeschossen markiert mit einer Höhe von knapp 45 Metern einen neuen architektonischen Bezugspunkt am Tor zur City-West und bietet Platz für die Berliner Mitarbeiter der Berlin Hyp sowie der LBBW an einem Standort. Das Gebäude kombiniert ein flexibles Flächenkonzept mit klarer Nachhaltigkeitsstrategie. Insgesamt stehen knapp 500 Arbeitsplätze, darunter rund 250 Open-Space-Plätze, zur Verfügung. Wandelbare Grundrisse, Kommunikationszonen, Gruppenarbeitsbereiche und Rückzugsräume ermöglichen unterschiedliche Arbeitsformate. „Wir haben mit dem Team diskutiert: Wie hat sich unsere Arbeitswelt verändert? Was wollen wir?“ Die Flächenstruktur sei Ergebnis dieser Diskussion gewesen, so Heiko Maass. „Das funktioniert aber nur, wenn es wirklich alle leben und die Führungsebene das vorlebt.“ Er sitzt beispielsweise mit 24 Kollegen in einem Großraumbüro.
Weiteres zentrales Element ist eine mehrgeschossige Town Hall mit Freitreppe, die als sozialer Treffpunkt, Veranstaltungsfläche und interner Kommunikationsraum dient. Nachhaltigkeit wurde sowohl im Rückbau des Bestands als auch im Neubau umgesetzt. Der Altbau wurde unter DGNB-Platin-Kriterien zurückgebaut. Der Neubau soll im Vergleich zum Vorgänger mindestens 50 Prozent weniger Energie verbrauchen. Technische Bausteine sind unter anderem Fassadenphotovoltaik, 60 Geothermiebohrungen, Betonkerntemperierung sowie begrünte Dachflächen. Ergänzt wird das Konzept durch eine Regenwasserrigole, Biodiversitätselemente und Ladeinfrastruktur. Das Gebäude hat DGNB Platin und zusätzlich Diamant erhalten.
„Viele werden auf Dauer keine Büros mehr sein.“
Nur rund ein Fünftel der Büroflächen in den Top-Sieben-Städten gilt derzeit als nachhaltig. Doch weder Heiko Maass noch Holger Hosang halten pauschale Abwertungen des Bestandes für sinnvoll. „So kompliziert, wie das auch klingt: Wir müssen uns jedes Gebäude einzeln anschauen“, sagt Holger Hosang. Lage, Anbindung und Umfeld seien ebenso entscheidend wie energetische Parameter. „Viele werden auf Dauer keine Büros mehr sein.“ Die Sonar Development, verantwortlich für Projektentwicklungen innerhalb der Sonar-Gruppe, realisiert in Eschborn die Umwandlung zweier leerstehender Bürogebäude in ein Wohnensemble mit rund 200 Einheiten. „Der Ankaufspreis war vernünftig, deshalb können wir das machen“, so Holger Hosang. Die Bestandsimmobilien an der Eschborner Landstraße 71 bis 79 sowie 87 werden vollständig neu strukturiert und technisch ertüchtigt, sodass zeitgemäßer Wohnraum entsteht.
Im Mittelpunkt steht die Transformation der bestehenden Gebäudestruktur. Die Tragkonstruktion bleibt erhalten, Grundrisse werden neu organisiert, Fassaden überarbeitet und die Haustechnik auf einen aktuellen energetischen Standard gebracht. Geplant ist eine Sanierung nach KfW-55-Standard. Durch die Weiternutzung der vorhandenen Substanz bleibt ein erheblicher Teil der grauen Energie gebunden. Gleichzeitig wird die bestehende Grundstücksfläche effizient weiterentwickelt, ohne zusätzliche Versiegelung. Die künftigen Wohnungen entstehen innerhalb der bisherigen Bürovolumina und orientieren sich in ihrer Konzeption an den Anforderungen eines urbanen Wohnstandorts im Rhein-Main-Gebiet. Neben der energetischen Modernisierung umfasst das Konzept die Neugestaltung der Eingangsbereiche sowie die Aufwertung der gemeinschaftlich nutzbaren Flächen.
Zweigeteilter Vermietungsmarkt, zögerlicher Investmentmarkt
Die Paradoxie des Marktes zeigt sich deutlich. 2025 war auf der Vermietungsseite von hohem Volumen geprägt. In vielen Städten steigen die Spitzenmieten, getrieben durch Baukosten und Flächenknappheit. Gleichzeitig wachsen die Leerstände. „Der Markt ist zweigeteilt“, sagt Heiko Maass. „Die Spreu trennt sich vom Weizen.“ In Düsseldorf oder Ratingen gebe es B-Lagen, „die sind trotz niedriger Mieten schwer vermittelbar“. Parallel existieren Projekte, in denen höhere Mieten durchsetzbar seien als ursprünglich kalkuliert.
Auf dem Investmentmarkt hingegen bleibt die Zurückhaltung groß. „Es gibt ein großes Gap zwischen dem Wert in den Büchern und dem, was der Markt bereit ist zu zahlen“, so Holger Hosang. Ausländische Investoren seien da, „aber nicht bereit, die Preise zu zahlen“. Er erwartet 2026 mehr Transaktionen – auch aufgrund auslaufender Finanzierungen. „Das werden lange und schwierige Prozesse.“ Heiko Maass ergänzt, dass sich einige Variablen an der Zinsfront stabilisiert hätten. Auch das deutsche Bewertungssystem habe Restriktionen. „Es ist nachgelagert, eher mit Blick zurück, nicht nach vorn.“ Und daher langsamer in der Anpassung.