Der „Fit Out Cost Guide EMEA Office 2026“ von Cushman & Wakefield zeigt eine moderate Kostenentwicklung beim Büroausbau in 53 Märkten. Während sich die Dynamik der vergangenen Jahre abschwächt, bleiben insbesondere deutsche Standorte im europäischen Vergleich auf einem hohen Kostenniveau.
Der europäische Büromarkt hat sich im Jahr 2025 trotz geopolitischer Spannungen, Handelskonflikten und wirtschaftlicher Unsicherheiten als widerstandsfähig erwiesen. Insgesamt wurden rund 10,5 Millionen Quadratmeter Bürofläche neu vermietet. Besonders deutlich zeigt sich dabei die Verschiebung innerhalb des Marktes: Hochwertige Flächen in guten Lagen gewinnen weiter an Bedeutung, während einfachere Bestände an Nachfrage verlieren.
Vor diesem Hintergrund ordnet der „Fit Out Cost Guide EMEA Office 2026“ von Cushman & Wakefield die aktuelle Kostenentwicklung für Büroausbau und Rückbau in 53 Städten in Europa, dem Nahen Osten und Afrika ein. Die Analyse zeigt, dass sich die Dynamik der vergangenen Jahre abgeschwächt hat. Die Ausbaukosten steigen weiterhin, jedoch deutlich moderater. Gleichzeitig bleibt das Niveau hoch, was vor allem auf anhaltend hohe Arbeits- und Materialkosten zurückzuführen ist.
Martin Wellnitz, Head of Project & Development Services DACH bei Cushman & Wakefield, beschreibt eine Phase der Stabilisierung unter weiterhin anspruchsvollen Rahmenbedingungen. Lieferketten zeigen sich verlässlicher, Projektlaufzeiten haben sich eingependelt. Zugleich verweist er auf neue Unsicherheiten, insbesondere durch geopolitische Entwicklungen im Nahen Osten, deren Auswirkungen auf Bauwirtschaft und Investitionsentscheidungen derzeit noch nicht abschließend absehbar sind.
Deutschland zählt im europäischen Vergleich weiterhin zu den teuersten Märkten für Büroausbau. Die großen Standorte Berlin, Frankfurt, München und Hamburg bewegen sich bei mittleren Ausstattungsstandards in einem engen Kostenband. Damit positionieren sich deutsche Städte klar im oberen Preissegment innerhalb der EMEA-Region und werden nur von wenigen internationalen Märkten übertroffen. Auch die Rückbaukosten verbleiben auf einem einheitlich hohen Niveau.
Die Kostenentwicklung differenziert sich dabei nach Ausstattungsstandard. Während einfache Ausbauten nur geringfügige Veränderungen zeigen, steigen die Kosten bei höheren Qualitätsanforderungen spürbar stärker. Parallel dazu entwickeln sich auch die Rückbaukosten dynamischer. Insgesamt ergibt sich ein Bild, in dem sich der Markt nach einer Phase erheblicher Preissprünge stabilisiert hat, ohne dass eine Entspannung auf niedrigem Niveau erkennbar wäre.
Zusätzliche Einordnung zur Kostenentwicklung:
- Der Kostenanstieg fällt bei einfachen Ausstattungen nur marginal aus, während mittlere und hohe Standards deutlich stärker betroffen sind.
- Rückbaukosten entwickeln sich dynamischer als Ausbaukosten und legen in allen Segmenten zu.
- Die Spreizung zwischen einfachen und hochwertigen Ausbaustandards nimmt weiter zu.
- Das insgesamt hohe Kostenniveau bleibt auch nach der Stabilisierung bestehen.
Ein zentraler Bestandteil der Untersuchung ist der Contractor Sentiment Survey, der die Einschätzungen von Bauunternehmen zur weiteren Marktentwicklung abbildet. Die Ergebnisse zeigen ein differenziertes Bild: Der Kostendruck bleibt bestehen, gleichzeitig wächst die Zuversicht in der Branche.
Bauunternehmen stehen weiterhin vor der Herausforderung, steigende Kosten entlang der Lieferketten zu kompensieren. Insbesondere Arbeitskosten wirken als struktureller Treiber. Gleichzeitig zeigt sich, dass sich die Erwartungshaltung stabilisiert. Ein großer Teil der Unternehmen geht davon aus, dass sich die Marktbedingungen verbessern werden.
Ergänzende Ergebnisse aus der Befragung:
- Ein Großteil der Unternehmen erwartet weiterhin steigende Kosten entlang der Lieferketten.
- Die Einschätzungen zu Preisentwicklungen sind geteilt zwischen Stabilität und moderaten Anpassungen.
- Steigende Löhne bleiben der zentrale Einflussfaktor auf die Kostenentwicklung.
- Die Erwartung einer leichten Markterholung überwiegt gegenüber pessimistischen Einschätzungen.
Auffällig sind regionale Unterschiede innerhalb der EMEA-Region. In wachstumsstärkeren Märkten wie Spanien oder Teilen Mittel- und Osteuropas fallen die Erwartungen an steigende Einkaufspreise deutlich höher aus. Deutschland hebt sich hiervon ab und zeigt zu Beginn des Jahres 2026 eher Anzeichen einer stabileren Kostenentwicklung.
Parallel dazu haben sich Projektlaufzeiten stabilisiert. Die Mehrheit der Bauunternehmen berichtet von kalkulierbaren Zeitrahmen und überschaubaren Auftragsbeständen. Dies erhöht die Planungssicherheit und ermöglicht es Unternehmen, Investitionsentscheidungen fundierter zu treffen. Voraussetzung bleibt jedoch eine frühzeitige und präzise Abstimmung zwischen Nutzern und Eigentümern.
Insgesamt zeigt der Fit Out Cost Guide 2026 einen Markt, der sich nach einer Phase hoher Volatilität neu sortiert. Die Kosten steigen weiterhin, jedoch in einem moderateren Tempo. Gleichzeitig bleibt das Niveau hoch und die Unsicherheit bestehen. Für Unternehmen bedeutet dies, dass strategische Planung und klare Anforderungen entscheidend bleiben, um Investitionen effizient zu steuern und langfristig tragfähige Büroflächenkonzepte umzusetzen.