Die Finanzierung von Immobilienprojekten ist im Umbruch – und auf der INVESTMENTexpo in Berlin wurde deutlich, wie vielschichtig die aktuellen Entwicklungen sind.
Malte Thies, Geschäftsführender Gesellschafter der alphahill GmbH & Co. KG skizzierte das Spannungsfeld zwischen restriktiver Kreditvergabe, wachsenden Anforderungen und neuen Spielräumen durch Private Debt. „Es braucht Kapital“, sagte er – und das in einem Umfeld, in dem klassische Bankenfinanzierungen zwar weiterhin eine Rolle spielen, aber längst nicht mehr die einzige Option darstellen. Private Debt habe sich „als Boom-Segment etabliert“. Zudem gewinnen Fonds an Bedeutung – und die Finanzierungslandschaft ist diverser als je zuvor.
Mehr Player, neue Spielregeln
Fabio Carozza, Geschäftsführer der BF.real estate finance GmbH, beschrieb die strukturelle Verschiebung im Markt: „Vor zehn Jahren waren Banken nahezu die einzige Adresse für Immobilienfinanzierungen. Heute hat sich der Kreis deutlich erweitert.“ Dennoch sei die Stimmung nach wie vor im negativen Bereich – trotz leichter Verbesserung. Das aktuelle BF.Quartalsbarometer steigt im zweiten Quartal 2025 von -10,94 auf -9,58 Zähler. Damit hat der Sentiment-Index seinen höchsten Stand seit dem zweiten Quartal 2022 erreicht, als das Quartalsbarometer auf -12,01 nach -1,45 im ersten Quartal 2022 abgesackt war. Im dritten Quartal 2023 erreichte das BF.Quartalsbarometer den Tiefststand von -20,22; der bisherige Höchstwert lag bei +8,11 im ersten Quartal 2015. „Die Banken agieren weiterhin sehr restriktiv“, so Fabio Carozza. Fonds übernehmen heute oft Parameter, die Banken lange als selbstverständlich betrachteten – zum Beispiel bei Beleihungsgrenzen (LTV, LTC).
Auch das Produktspektrum hat sich verändert: „Neues hippes Zeugs“, nennt das Fabio Carrozza mit einem Augenzwinkern. „Angefragt wird alles, die Frage bleibt, was davon realistisch umsetzbar ist.“ Von Whole Loans über Mezzanine-Strukturen bis hin zu hybriden Lösungen und Private Debt werde vieles angefragt. Besonders gefragt seien derzeit Whole Loans, vor allem bei großen Bestandsportfolios. Als Beispiel nannte er einen der größten Immobiliendeals im Jahr 2024, der von der BF.real estate finance GmbH begleitet wurde. GTC Paula S.A.R.L., eine hundertprozentige GTC-Tochtergesellschaft, hat Im Rahmen eines Share Deals die Mehrheit am Portfolio mit 5.200 Wohneinheiten von der Peach Property Group AG im Gesamtwert von 448 Millionen Euro erworben. Mit folgender Finanzierung: ein Bankdarlehen in Höhe von 185 Millionen Euro, mit der Aufnahme eines vorrangig besicherten Darlehens über 190 Millionen Euro, das von zwei Debt-Fonds bereitgestellt wurde, sowie mit der Ausgabe von Schuldverschreibungen in Höhe von knapp 42 Millionen Euro.
Fabio Carrozza warnte in der Diskussion vor einem „Spiel mit ungleichen Regeln“: Während Banken stark reguliert seien, agierten Fonds mit mehr Freiheiten. „Wenn Banken sich nicht freischwimmen, werden Fonds die Hauptfinanzierer – und Banken spielen dann nur noch die Nebenrolle.“
Internationale Perspektiven und neue Kundengruppen
Christian Hanke, Managing Director der EMPIRA Investment Solutions GmbH, ergänzte die Perspektive um internationale Erfahrungen: „In den USA macht Real Estate Debt bereits 40 bis 45 Prozent aus – der Markt ist dort viel weiter.“ Auch in Europa wachse das Segment, wenn auch unter anderen Rahmenbedingungen. Die Nachfrage sei zuletzt ruhiger geworden – ein Ausdruck der aktuellen Transaktionsschwäche. Dennoch sieht Christian Hanke langfristiges Potenzial, vor allem bei institutionellen Kunden wie großen Fondsgesellschaften.
Im Fokus stünden derzeit vor allem Senior Loans mit „Black Leverage“, also ohne zusätzliches Eigenkapital. „Früher lag der Zinssatz bei vier bis 4,5 Prozent, heute sind es über sechs“, so Christian Hanke. Mezzanine sei dagegen schwieriger geworden. „Der Markt mit Private Equity ist tot – da passiert wenig.“ Viel Bewegung sieht er in Bestandsimmobilien, insbesondere Hotels. Cashflow-starke Objekte seien jedoch rar.
Renditeerwartungen, Opportunitäten und Risiken
Robert Meyer zu Starten, Managing Partner bei Octane Capital Advisory, brachte die Perspektive eines Credit Opportunity Funds ein, der nicht nur Immobilien, sondern auch Flugzeuge und Schiffe finanziert. Das Spektrum reicht von Sekundärmarkt-Engagements bis hin zu kurzfristigen Bridge-Finanzierungen. „Unsere Renditeziele liegen nördlich von 15 Prozent“, so Robert Meyer zu Starten. Wichtig sei dabei die Exit-Strategie: „Nach eineinhalb bis zwei Jahren müssen wir refinanziert werden – sei es durch Banken oder durch neue Investoren.“ Derzeit sehe er immer besser gefüllte Pipelines.
Mit dem Satz „Wir schauen uns das, was gerade keiner will.“ beginnt er einen Abriss über verschiedene Assetklassen. „Zweistellige Renditen erreiche ich nicht mit Normalität“, sagte Robert Meyer zu Starten. Während der Pandemie beispielsweise habe sein Unternehmen 15 Einkaufszentren erworben, ein Segment, das durch die vielfältigen Auflagen und Einschränkungen tief in die Krise rutschte. Zehn der Objekte wurde über den Zahlen im Businesscase verkauft, fünf Objekte befinden sich noch im Bestand. Deutsche Wohnimmobilien genügen den Renditeerwartungen laut Robert Meyer zu Starten derzeit nicht. Stattdessen konzentriere sich Octane auf Büroimmobilien, Shoppingcenter und Logistikobjekte – letztere in Polen. Im Fokus stünden zudem Projekte, die bereits zu 50 bis 70 Prozent fertiggestellt sind. Brownfield-Entwicklungen böten zwar oft die größten Preisnachlässe, gehörten jedoch nicht zum bevorzugten Segment.