Thomas Junkersfeld, Geschäftsführer der B&L Property Management, spricht über Digitalisierung, Margendruck und den realistischen Einsatz von KI im Gebäudebetrieb.
Die Stimmung auf der EXPO REAL 2025 hat Thomas Junkersfeld überrascht. „Ich hatte erwartet, dass viele Gesprächspartner in Habachtstellung sind“, sagt der Geschäftsführer der B&L Property Management. „Aber die Atmosphäre war offener, konstruktiver als gedacht. Die Branche scheint sich nach zwei harten Jahren wieder zu fangen.“ Zahlreiche Gespräche habe er geführt, viele davon mit Kollegen aus dem Property Management, einem Bereich, der aktuell unter enormem Anpassungsdruck steht. „Ich mache das seit über 30 Jahren. Eines hat sich nicht geändert: Ich kämpfe seither dafür, dass die Leistung des Property Managements angemessen vergütet wird. Inzwischen ist der Margendruck deutlich gestiegen. Wenn die Vergütungsstrukturen gleich bleiben, müssen wir schneller produzieren – und dafür brauchen wir technische Unterstützung.“
Digitalisierung als täglicher Balanceakt
Für Thomas Junkersfeld nimmt das Thema Digitalisierung mittlerweile viel Raum ein, „auch wenn wir noch nicht da stehen, wo wir stehen sollten“. Der Einsatz von Künstlicher Intelligenz gilt für ihn als Hebel. Erste Werkzeuge wie DocuSign oder Planradar hätten bereits Einzug in die Praxis gefunden, doch von einem flächendeckenden digitalen Standard sei die Branche weit entfernt: „Jeder arbeitet mit seiner eigenen Software. Die große gemeinsame Cloud, die es braucht, sehe ich noch nicht.“
Gleichzeitig schränken knappe Budgets die Investitionsfähigkeit vieler Property Manager ein. „Durch den Margendruck sind die Möglichkeiten begrenzt, in Digitalisierung zu investieren“, erklärt Thomas Junkersfeld. „Dabei ist klar: Abwarten geht nicht, sonst sehe ich nur die Rücklichter des Zuges.“ Ein weiteres Hindernis sei die Komplexität des Geschäftes. „Im Wohnbereich kann man mit KI am Telefon vielleicht schon gut arbeiten, aber im Gewerbebereich ist das anders. Jeder Vertrag ist individuell gestaltet, jede Capex-Deckelung oder Betriebskostenregelung muss einzeln geprüft werden. Das lässt sich kaum in ein standardisiertes System pressen. Solange sich daran rechtlich nichts ändert, bleibt vieles Handarbeit.“
„Dürfen Mitarbeiter nicht verlieren“
Trotz aller Technik bleibe das Fundament menschliche Kompetenz. „Wir dürfen die Leute nicht verlieren“, betont Thomas Junkersfeld. „Unsere Mitarbeiter müssen neben ihrem Tagesgeschäft in der Lage sein, neue digitale Lösungen zu verstehen und umzusetzen. Das ist anspruchsvoll.“ Bei B&L Property Management, derzeit mit 65 Beschäftigten, wird dieser Wissenstransfer aktiv gefördert. „Einmal im Monat machen wir Workshops mit unseren Technikern. Das läuft neben dem Tagesgeschäft, aber es ist wichtig, damit wir vorankommen.“ KI könne zwar Prozesse beschleunigen, aber keine Fachkräfte ersetzen: „Wir werden weder technische Objektmanager noch Buchhalter durch KI austauschen, vielleicht irgendwann, aber soweit sind wir noch nicht. Unser Ziel ist, gleiche Prozesse in hoher Qualität einfach schneller umzusetzen.“
ESG im Hintergrund, Effizienz im Fokus
Während Digitalisierung also Fahrt aufnimmt, hat sich das Thema ESG nach Thomas Junkersfelds Beobachtung etwas verschoben. „ESG ist im Bestandsmanagement in den Hintergrund gerückt, das sehen wir auch im operativen Geschäft“, sagt er. „Die Fördertöpfe sind nicht mehr so voll, dass alles gleichzeitig bedient werden kann. Der Fokus liegt stärker auf dem, was wirtschaftlich machbar ist.“
Trotz aller Fortschritte sieht der B&L-Geschäftsführer die Branche erst am Anfang eines langen Weges. „Jeder wurschtelt ein bisschen für sich hin“, sagt er. „Die Zusammenarbeit mit PropTechs funktioniert oft punktuell. Aber ohne Kooperation kommen wir nicht weit. Digitalisierung ist kein Solo-Projekt.“ Was es brauche, sei ein Kulturwandel, hin zu mehr Offenheit und Austausch. „Ich würde mir wünschen, dass wir uns stärker miteinander vernetzen. Es geht nicht nur um Geld oder Anfangsinvestitionen, sondern auch um Personal und Know-how. Wenn wir das bündeln, kommen wir schneller voran.“
Thomas Junkersfeld bleibt trotz aller Herausforderungen Optimist – oder, wie er selbstironisch sagt, „Don Quichote“. „Ich kämpfe seit Jahrzehnten dafür, dass Property Management als das gesehen wird, was es ist: eine anspruchsvolle, wertschöpfende Leistung. Digitalisierung, KI und neue Tools können uns dabei helfen, aber sie ersetzen nicht die Erfahrung und das Verantwortungsgefühl der Menschen, die Gebäude am Laufen halten.“