Mit rund zehn Millionen Besuchern pro Jahr gehören die Gropius Passagen in Berlin-Neukölln zu den größten Einkaufszentren Deutschlands. Seit Oktober 2025 verantwortet Christian Danne als Center Manager die Weiterentwicklung des Standorts. Im Interview spricht er über die Neuausrichtung des Mietermixes, medizinische Nutzungen als Frequenzanker, die Rolle von Aufenthaltsqualität und darüber, warum klassische Umsatzkennzahlen heute allein nicht mehr ausreichen.
IMMOBILIEN AKTUELL (IA): Die Gropius Passagen sind mit rund 95.000 Quadratmetern Mietfläche und hoher Frequenz ein etabliertes System. Wo liegen aktuell die größten Friktionen im Betrieb, eher auf der Flächenproduktivität, der Mieterstruktur oder in der Aufenthaltsqualität?
Christian Danne (CD): Grundsätzlich sind die Gropius Passagen sehr erfolgreich. Wir liegen mitten im Einzugsgebiet, sind längst mehr als nur ein Ort zum Einkaufen. Die Frequenz ist stabil hoch und die Flächenproduktivität insgesamt auf einem sehr soliden Niveau. Wenn wir heute von Friktionen sprechen, liegen diese weniger in der Flächenleistung als vielmehr in zwei Bereichen: der Mieterstruktur und der Aufenthaltsqualität. Bei der Mieterstruktur wollen wir gezielt nachschärfen, Sortimente optimieren und perspektivisch auch höherpreisige Marken ansiedeln. Das wird schrittweise und mittelfristig erfolgen. Gleichzeitig entwickeln wir das Center stärker als Aufenthaltsort weiter, mit mehr Begrünung, zeitgemäßen Möbeln sowie einem attraktiven Freizeit- und Erlebnisangebot, um die Verweilqualität zu erhöhen und unterschiedliche Bedürfnisse besser zu bedienen.
IA: Bei mehr als 150 Mietern stellt sich die Frage nach aktiver Kuratierung. Nach welchen Kriterien steuern Sie heute aktiv die Mieterstruktur und wo greifen Sie bewusst in bestehende Mietverhältnisse ein?
CD: Bei einer Größe wie den Gropius Passagen ist aktive Kuratierung tatsächlich entscheidend. Wir steuern die Mieterstruktur nicht nach einzelnen KPIs, sondern nach einem Bündel an Kriterien. Dabei stellen wir uns Fragen wie: Wie gut passt ein Konzept zu unseren Zielgruppen und zum Standort? Welchen Beitrag leistet es zur Frequenz und zum Cross Shopping im jeweiligen Cluster? Wie entwickeln sich Flächenperformance, Wirtschaftlichkeit, Bonität und langfristige Betriebsstabilität? Und welche Marken- und Aufenthaltsqualität entsteht insgesamt, also etwa in Bezug auf Differenzierung, Servicelevel, Gestaltung und den Anspruch an das Einkaufserlebnis? Bewusst eingreifen können wir vor allem an zentralen Touchpoints im Mietverhältnis, etwa bei Vertragsverlängerungen, Refurbishments oder Relocations. Wenn ein Konzept langfristig nicht mehr passt, steuern wir über Alternativen wie neue Flächen, temporäre Nutzungen oder lassen es im Einzelfall auslaufen. Unser Ziel ist ein ausgewogener Mix aus starker Nahversorgung und Alltagstauglichkeit, ergänzt durch Profilmarken und hochwertige Angebote, Schritt für Schritt und im Einklang mit der lokalen DNA der Passage.
IA: Viele sprechen von Mischnutzung, aber selten wird operationalisiert, was das im laufenden Centerbetrieb bedeutet. Wie verändern medizinische Nutzungen konkret Frequenzprofile, Verweildauer und die Cross-Selling-Effekte im Einzelhandel?
CD: Wir haben bereits heute einen starken Medical-Fokus mit mehreren Angeboten aus dem Gesundheitsbereich. Diesen Mix werden wir weiter optimieren und ausbauen. Dazu führen wir aktuell konkrete Gespräche, die Umsetzung startet bereits in Kürze. Operativ sehen wir medizinische Nutzungen als echten Frequenz- und Stabilitätsanker. Sie erzeugen auch außerhalb klassischer Peak-Zeiten planbare Besuchsanlässe, bringen eine hohe Wiederkehrrate und erweitern die Zielgruppen. Gerade in der Gropiusstadt und im direkten Einzugsgebiet ist dieser Sektor stark nachgefragt, sowohl von den Menschen vor Ort als auch von Ärzten und Praxen aus dem Bezirk. Viele Besuche lassen sich gut mit Besorgungen, Dienstleistungen oder Gastronomie verbinden, wodurch wertvolle Cross-Selling-Effekte entstehen. Entscheidend ist dabei eine gute Integration ins Center mit passender Lage, klarer Wegeführung und einem Nutzungsmix, der Erledigen und Verweilen sinnvoll kombiniert.
IA: Der Umsatz von über 200 Millionen Euro ist eine starke Basis. Welche Kennzahlen sind für Sie im Tagesgeschäft inzwischen relevanter als der klassische Umsatz pro Quadratmeter, etwa Conversion Rates, Besuchsqualitäten oder Nutzungszeiten?
CD: Zu konkreten Umsatzzahlen werde ich mich grundsätzlich nicht äußern. Unabhängig davon bleibt Umsatz natürlich eine zentrale Steuerungsgröße. Im Tagesgeschäft schauen wir inzwischen aber deutlich breiter auf die Daten. Besonders wichtig sind für uns Frequenz- und Eintrittsquoten, Besuchsqualität, gemessen über Wiederkehrraten, Verweil- und Nutzungszeiten sowie die Entwicklung von Peaks im Tages- und Wochenverlauf. Ergänzend analysieren wir die Performance auf Cluster- und Mieter-Ebene. Wir schauen darauf, welche Sortimente gut ineinandergreifen, wo starke Wegeketten entstehen und wie sich Leerstand, Pipeline und Flächenrotation entwickeln. Bei Kampagnen und Events prüfen wir gezielt, ob zusätzliche Aufenthaltszeit und echte Besuchsanlässe entstehen und nicht nur Reichweite. Daraus leiten wir konkrete Maßnahmen ab, etwa für Platzierungen, Wegeführung, Kommunikation oder die Weiterentwicklung einzelner Flächen.
IA: In vielen Centern wird die Gastronomie übergewichtet, ohne dass die Flächenproduktivität nachhaltig steigt. Wie bewerten Sie das Verhältnis von Retail, Gastronomie und ergänzenden Nutzungen im konkreten Fall der Gropius Passagen?
CD: Gastronomie gehört heute zu einem funktionierenden Branchenmix und wird von den Kunden auch erwartet, gerade wenn man Verweilen, Freizeitaktivitäten und Erlebnis ernst nimmt. Entscheidend ist aus meiner Sicht aber nicht mehr Food um jeden Preis, sondern ein kuratiertes Angebot, das zur Zielgruppe passt, die Tageszeiten sinnvoll abdeckt und echte Aufenthaltsqualität schafft. Wenn Gastronomie lediglich Fläche belegt, ohne dass Qualität sowie Sitz- und Aufenthaltszonen mitgedacht werden, steigt die Produktivität im Center tatsächlich nicht nachhaltig. In den Gropius Passagen haben wir bereits einige sehr starke Partner in der Gastronomie. Gleichzeitig sehen wir Potenzial, das Profil weiter zu schärfen. Dabei wollen wir bewusst aktuelle Food-Trends aufgreifen: gesund, lean und leicht. Konkret bedeutet das für uns passende Konzepte mit klarer Qualität, ein stimmiges Verhältnis von Quick Service und „Stay & Spend“, eine bessere Anbindung an Freizeit- und Erlebnisangebote sowie eine Gestaltung, die zum Sitzen, Treffen und Wiederkommen einlädt. So verstehen wir Food als Ergänzung, die den Retail stärkt und nicht als Konkurrenz zur Verkaufsfläche.
IA: Mit Pradera als Asset Manager und Hayfin als Eigentümer stellt sich die Frage nach der Renditelogik. Wo sehen Sie aktuell die größten Hebel zur Wertsteigerung, im Capex, im Leasing oder in der Repositionierung einzelner Cluster?
CD: Pradera ist ein sehr erfahrener Asset Manager, europaweit und insbesondere in Großbritannien stark aufgestellt. Genau diese Expertise hilft uns, die nächsten Entwicklungsschritte sehr strukturiert und datenbasiert anzugehen. Die größten Hebel zur Wertsteigerung sehen wir aktuell vor allem in einer klaren Kombination aus gezielten Capex-Maßnahmen und aktivem Leasing.
IA: Erreichbarkeit wird oft als Schlagwort genannt. Was bedeutet das konkret für ein Bestandsobjekt in Neukölln? Geht es eher um den ÖPNV oder um die interne Wegeführung und Zugänglichkeit innerhalb des Centers?
CD: Für uns ist Erreichbarkeit kein Schlagwort, sondern ein klarer Standortvorteil. Die Gropius Passagen sind hervorragend angebunden, mit der U7 direkt in der Mall, mehreren Buslinien inklusive Verbindung zum BER unmittelbar vor der Tür sowie einer sehr guten Erreichbarkeit per Pkw. Diese Kombination ist nahezu ideal und ein zentraler Grund dafür, warum das Center im Alltag so gut funktioniert. Gleichzeitig achten wir stark auf die Erreichbarkeit innerhalb des Objekts. Es geht darum, wie intuitiv sich unsere Gäste bewegen können, wie klar Eingänge, Wege und Vertikalerschließung organisiert sind und wie schnell man an sein Ziel kommt. Deshalb optimieren wir Orientierung und Wegeführung kontinuierlich, auch wenn das in einem so lebendigen Center immer eine gewisse Herausforderung bleibt.
IA: Hochfrequente Center stehen unter besonderem Druck, wenn sich Konsumverhalten kurzfristig ändert. Welche Anpassungen haben Sie in den letzten Monaten tatsächlich umgesetzt, die sich direkt im Betrieb messbar ausgewirkt haben?
CD: Nach der Übernahme des Managements im Oktober 2025 haben wir uns zunächst auf schnell wirksame Maßnahmen konzentriert: stabilere Abläufe, höhere Aufenthaltsqualität in den öffentlichen Bereichen sowie erste Verbesserungen bei Orientierung und Kundenführung. Parallel haben wir die strukturellen Themen eng mit dem Eigentümer abgestimmt, die ersten Maßnahmen befinden sich bereits in der Umsetzung. Dabei wird es auch vereinzelt zu Leerständen kommen, bewusst und gesteuert, um Flächen neu zu ordnen, zu modernisieren und die Mieterstruktur weiterzuentwickeln. Wichtig dabei: Das ist Teil eines klaren Plans. Erste größere Veränderungen werden bereits Ende 2026 sichtbar sein und sich sowohl im Erlebnis für unsere Gäste als auch in den operativen Kennzahlen positiv niederschlagen.
IA: Die Gropius Passagen gelten als lokal führend. Wie stark ist dieses lokale Dominanzmodell heute noch tragfähig gegenüber Onlinehandel und Fachmarktzentren auf der grünen Wiese?
CD: Die lokale Identität, wie ich es nennen würde, ist weiterhin sehr tragfähig. Viele Menschen leben im direkten Umfeld sprichwörtlich neben und auf den Passagen. Diese Nähe und Loyalität sind ein klarer Vorteil. Externe Effekte wie Wetter, Streiks oder Mobilitätseinschränkungen spüren wir meist weniger stark, weil der Besuch für viele unkompliziert möglich bleibt. Gleichzeitig stellt der Onlinehandel natürlich auch für uns eine Herausforderung dar. Unsere Antwort darauf ist, den Besuch stärker als Gesamterlebnis zu denken, im Sinne eines „Day Out“: vom Einkauf über Gastronomie und Verweilen bis hin zu Freizeitangeboten wie Kino und Abendessen. Genau hier setzen wir an, indem wir Mietermix, Freizeitangebote und Aufenthaltsqualität gezielt weiterentwickeln.