Dresden gehört 2025 zu den wenigen analysierten Standorten, an denen die Spitzenmiete für Top-Einzelhandelsflächen gestiegen ist. Nach Angaben von DIP – Deutsche Immobilien-Partner – legte sie um zehn Euro pro Quadratmeter zu, während die gemittelte Spitzenmiete über alle untersuchten Märkte hinweg stabil bei 173 Euro pro Quadratmeter blieb und damit weiterhin unter dem Niveau von 2022 mit 179 Euro pro Quadratmeter liegt. Diese Entwicklung zeigt, dass einzelne starke Lagen funktionieren. Der Anstieg in Dresden erfolgt jedoch in einem Marktumfeld, das insgesamt von strukturellem Druck geprägt ist.
In Dresden signalisiert der Mietanstieg eine gewisse Stabilität im Premiumsegment. Gleichwohl bleibt auch hier das Umfeld anspruchsvoll. Denn die Analyse von DIP – Deutsche Immobilien-Partner – zeigt, dass die gemittelte Spitzenmiete über alle untersuchten Standorte hinweg 2025 stabil bei 173 Euro pro Quadratmeter blieb und damit weiterhin deutlich unter dem Wert von 2022 mit 179 Euro pro Quadratmeter liegt. Die Einzelmärkte entwickelten sich differenziert: Während die Spitzenmieten in Frankfurt um 5 Euro pro Quadratmeter, in Freiburg und Karlsruhe um jeweils 15 Euro pro Quadratmeter sowie in Dresden um zehn Euro pro Quadratmeter stiegen, sanken sie in Berlin um 10 Euro, in Nürnberg um 28 Euro und in Essen um fünf Euro pro Quadratmeter. In den übrigen Standorten blieben sie stabil.
In den Big Seven Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart stellte sich die mittlere Spitzenmiete unverändert auf rund 271 Euro pro Quadratmeter. In den übrigen neun analysierten Märkten lag die durchschnittliche Spitzenmiete für 1A-Lagen bei rund 97 Euro pro Quadratmeter und damit leicht über dem Vorjahreswert von 96 Euro. Die höchsten Spitzenmieten wurden weiterhin in München mit 340 Euro pro Quadratmeter erzielt, gefolgt von Berlin mit 300 Euro, Düsseldorf mit 275 Euro und Frankfurt mit 270 Euro pro Quadratmeter.
Die Entwicklung in Dresden steht damit für die Heterogenität des deutschen Einzelhandelsmarktes, der angesichts seiner Polyzentralität sehr unterschiedliche Dynamiken aufweist. Vor diesem mietseitigen Hintergrund gewinnen die Umsatzdaten an Gewicht. Nominal erzielte der deutsche Einzelhandel 2025 mit rund 677 Milliarden Euro einen neuen Rekordumsatz nach etwa 664 Milliarden Euro im Jahr 2024. Das entspricht einem Plus von zwei Prozent. Preisbereinigt lag das reale Wachstum jedoch lediglich bei 0,2 Prozent. Der Online-Handel setzte seinen Wachstumspfad fort und legte nach Ermittlungen des Handelsverbands Deutschland um rund 4,5 Prozent auf 92,4 Milliarden Euro zu. Der stationäre Einzelhandel kam auf rund 585 Milliarden Euro, ein Plus von etwa 1,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr.
Gleichzeitig blieb das wirtschaftliche Umfeld belastend. Der Reallohnindex stieg im Jahresdurchschnitt um rund zwei Prozent, konnte die Kaufkraftverluste der Vorjahre jedoch nur teilweise kompensieren. Die Arbeitslosenquote erhöhte sich geringfügig auf 6,1 Prozent. Im Jahresdurchschnitt waren 2,82 Millionen Menschen arbeitslos. Die Arbeitskräftenachfrage erreichte 2025 den niedrigsten Stand der vergangenen zwanzig Jahre. Das Konsumklima blieb angespannt. Der GfK/NIM-Konsumklimaindex lag zum Jahresende 2025 bei rund minus 23,4 Punkten und verschlechterte sich zum Jahresanfang 2026 weiter auf minus 26,9 Punkte. Hohe Lebensmittel- und Energiepreise reduzierten trotz nachlassender Inflation das real verfügbare Einkommen. Hinzu kamen zunehmende Sorgen um Arbeitsplatzverluste infolge von Standortverlagerungen, Produktionskürzungen und angekündigten Schließungen in zentralen Industriebranchen.
Vor diesem Hintergrund verschärft sich auch in den Innenstädten Sachsens, Sachsen-Anhalts und Thüringens der Strukturwandel im stationären Handel deutlich. Der Handelsverband Deutschland rechnet für 2025 bundesweit mit rund 4.500 Geschäftsaufgaben. In mitteldeutschen Zentren führt dies zu sichtbar zunehmenden Leerständen. Der Handelsverband Sachsen verweist in seinen Innenstadt-Analysen auf steigende Leerstandsquoten und ausfransende Einkaufsachsen. Besonders kleinere und mittlere Städte verlieren kontinuierlich Verkaufsflächen und damit Frequenz. In Sachsen-Anhalt warnen regionale Medien und Industrie- und Handelskammern, dass in einzelnen Innenstädten bereits jede vierte Ladenfläche leer steht. Demografisch bedingte Bevölkerungsrückgänge dämpfen zusätzlich die Konsumnachfrage. Thüringen reagiert auf vergleichbare Entwicklungen mit einem eigenen Programm zur Revitalisierung und Stabilisierung der Innenstädte. Über das Innenstadtnetzwerk und das Aktionsbündnis „Innenstädte mit Zukunft“ sollen lokaler Handel, Pop-up-Konzepte und neue Nutzungen gezielt gefördert werden, um Frequenz und Branchenvielfalt zu sichern. Bundesweit lässt sich der langfristige Strukturwandel auch an der Anzahl der Geschäfte ablesen. Nach HDR-Analysen sank ihre Zahl von rund 372.000 im Jahr 2015 um 19 Prozent auf etwa 301.500 im Jahr 2025. Dieser Trend dürfte sich nach Prognosen des Handelsverbands fortsetzen.
Auf der Investmentseite zeigte sich 2025 eine moderate Belebung. Der Geldumsatz mit Einzelhandelsimmobilien stieg gegenüber dem Vorjahr um rund zehn Prozent auf 6,44 Milliarden Euro. Besonders in München und Berlin standen bedeutende Transaktionen im Fokus. Die übrigen A-Städte verzeichneten eine verhaltene, jedoch zunehmend stabilere Aufwärtsentwicklung.
Parallel dazu erhöhte sich die durchschnittliche Spitzenrendite für Geschäftshäuser in Top-Citylagen moderat um zehn Basispunkte auf 4,7 Prozent pro Jahr, während sie sich für SB- und Fachmärkte stabil bei 6,1 Prozent stellte. Für 2026 wird erwartet, dass sich die Nachfrage weiterhin stark auf Fachmarkt- und lebensmittelgeankerte Investments sowie entsprechende Portfoliolösungen konzentriert. Auch Highstreet-Lagen mit hoher Passantenfrequenz und etablierte Luxuslagen wirtschaftlich starker Standorte bleiben gefragt, reagieren jedoch sensibel auf Preis- und Zinsentwicklungen.