In Halle (Saale) wurde aus der ehemaligen Freyberg Brauerei ein Wohnensemble. Arnaud Ahlborn, Geschäftsführer der INDUSTRIA Immobilien GmbH, spricht mit IMMOBILIEN AKTUELL über das Projekt. Das Unternehmen hatte es im Rahmen eines Forward Deals 2020 für ein Individualmandat eines institutionellen Investors erworben. Die Verwaltung des Fonds liegt bei der Service-Kapitalverwaltungsgesellschaft INTREAL, Verkäufer des Ensembles war die MCM Wohnwerte AG.
IMMOBILIEN AKTUELL: Halle (Saale) erlebt seit einigen Jahren eine bemerkenswerte städtebauliche Entwicklung. Mit dem Wohnensemble auf dem Gelände der ehemaligen Freyberg Brauerei hat INDUSTRIA nun ein außergewöhnliches Investment in der Stadt getätigt. Warum?
Arnaud Ahlborn (AA): Momentan hört man immer sehr viel von Umnutzungsmöglichkeiten. So ein Projekt wie die ehemalige Brauerei bekommen wir nicht jeden Tag auf den Tisch. Dazu ließ es sich preislich gut darstellen. Eine emotionale Komponente kommt hier natürlich auch noch dazu, weil das Areal etwas ganz Besonderes ist.
IA: Revitalisierungen gelten als schwierig. Wie ist Ihre Einschätzung jetzt am Ende des Prozesses?
AA: Natürlich haben wir es mit einer ganz anderen Risikoklasse gegenüber dem Neubau zu tun. Das kann man nicht alles abschirmen. Es war ein Projekt mit Höhen und Tiefen, mit sehr viel Dynamik.
IA: Was ist auf dem Gelände der ehemaligen Brauerei entstanden?
AA: Das Ensemble an der Glauchaer Straße 50 umfasst elf Gebäude auf einem rund 8.300 Quadratmeter großen Grundstück. Insgesamt sind dort 210 Wohneinheiten mit knapp 16.000 Quadratmetern Mietfläche, eine kleine Gewerbeeinheit und 137 PKW-Stellplätze entstanden. Ein großer Teil der historischen, denkmalgeschützten Substanz wurde saniert und in Wohnraum umgewandelt. Einige der Gebäude stammen noch aus dem Jahr 1884. Ergänzend wurden Neubauten eingefügt, die die Lücken im Bestand schließen. Außerdem gibt es eine Tiefgarage und eine Parkgarage im Erdgeschoss eines Neubaus. Etwa die Hälfte der Wohnungen befindet sich in den sanierten Altbauten im KfW-Effizienzhaus-Denkmal-Standard, die andere Hälfte in Neubauten, die dem KfW-55-Standard entsprechen.
IA: Die Wohnungen werden vermietet. Wie ist die Nachfrage und wie der Mietpreis?
AA: Die Mieten liegen je nach Lage und Ausstattung zwischen zehn und rund 13 Euro pro Quadratmeter. Wir sprechen hier bewusst nicht von Highend-Wohnen, sondern von einem Angebot, das qualitativ hochwertig, aber bezahlbar bleibt. Unser Ziel war es, frei finanzierten Wohnraum zu schaffen, den sich Familien mit einem soliden Einkommen leisten können. Damit treffen wir genau den Bedarf, den der Markt in Halle derzeit hat.
IA: Würden Sie in ein solches Projekt noch einmal einsteigen?
AA: Ich würde es auf jeden Fall in Betracht ziehen, nur würde es heute niemand mehr anbieten. Der Projektentwickler und der Architekt haben vom Erstkontakt bis zur Umsetzung zehn Jahre gebraucht. Ich glaube, dass unter den geänderten Markt- und Zinsbedingungen niemand mehr das Risiko auf sich nehmen würde.
IA: Wird INDUSTRIA den Standort langfristig im Auge behalten?
AA: Wir haben in Halle bislang nur an diesem Standort investiert, beobachten den Markt aber weiterhin sehr genau und führen auch Gespräche über mögliche weitere Projekte. Halle gehört für mich ganz klar zur Metropolregion Leipzig, die Stadt ist hervorragend an den öffentlichen Nahverkehr angebunden. Außerdem ist in den vergangenen Jahren viel investiert worden: Zahlreiche Gebäude wurden saniert, die Innenstadt wirkt heute sehr gepflegt und aufgeräumt.
IA: Das Jahr 2025 geht zu Ende. Würden Sie schon mal einen Rückblick wagen?
AA: 2025 war kein einfaches Jahr, aber bei uns kann von Stillstand keine Rede sein. Wie viele Marktteilnehmer standen auch wir vor der Herausforderung, Kapital einzusammeln und geeignete Objekte zu erwerben. Die Bilanz sieht sehr gut aus: Wir konnten Kapital im deutlich zweistelligen Millionenbereich einwerben und haben insgesamt über 100 Millionen Euro investiert. Die Kaufpreise bewegen sich wieder in Regionen, die für uns interessant sind. Bei Bestandsobjekten liegen wir aktuell meist bei Faktoren um 17/18, im Neubausegment bei 20/21. Im Neubausegment beobachten wir allerdings weiterhin eine gewisse Vorsicht auf Investorenseite. Zweit- und Drittvermietung spielen eine immer größere Rolle. Wir arbeiten bevorzugt mit großen Projektentwicklern zusammen.