Deutschland steckt nicht in einer Erholung. Der Markt versucht derzeit vor allem, den Boden zu finden. Genau das zeigen die aktuellen Zahlen der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) für das erste Quartal 2026. Zwar verbessern sich einzelne Stimmungsindikatoren leicht, gleichzeitig verschlechtern sich jedoch Kreditbedingungen, Baukosten und Markterwartungen teils massiv. Besonders Büroimmobilien geraten weiter unter Druck. Hoffnung auf eine schnelle Trendwende macht bei den Marktteilnehmern kaum noch jemand.
„Wir hatten die Hoffnung, dass wir die Talsohle final durchschritten haben“, sagte Jens Böhnlein MRICS, Vorstandsvorsitzender von RICS Deutschland. Die aktuellen Werte seien jedoch allenfalls minimale Anpassungen. „Es ist schwer zu erkennen, was aktuell der Impuls sein sollte, um alles in die andere Richtung zu verschieben.“ Tatsächlich spricht vieles eher für eine verlängerte Schwächephase als für einen Neustart. 42 Prozent der Befragten sehen den deutschen Immobilienmarkt inzwischen am Tiefpunkt des Zyklus, weitere 21 Prozent ordnen ihn weiterhin einer Abschwungphase zu. Gleichzeitig bleiben die Erwartungen an Wertentwicklung und Mieten negativ. Die Kapitalwerterwartungen liegen bei minus 17 Prozent, die Mietwerterwartungen verharren bereits das dritte Quartal in Folge bei minus 14 Prozent.
Besonders sichtbar wird die Krise im Büromarkt. Die Nutzernachfrage nach Büroflächen fällt weiter deutlich zurück, der entsprechende Saldo sinkt von minus 21 auf minus 34 Prozent. Auch die Investorenseite zieht sich weiter zurück. Der Wert für die Investorennachfrage bei Büroimmobilien verschlechtert sich von minus fünf auf minus 14 Prozent. Industrieimmobilien stabilisieren sich dagegen leicht, Einzelhandel verbessert sich minimal, bleibt aber klar negativ. „Die Nutzernachfrage von Büros nimmt weiter ab“, so Jens Böhnlein. Von einer echten Stabilisierung könne dennoch keine Rede sein. „Wir sind weiter in einer Abschwungphase und können gerade nicht wirklich positive Dinge vermelden.“
Kreditumfeld verschärft sich deutlich
Noch problematischer wird die Lage über die Finanzierungsseite. Während viele Marktteilnehmer zuletzt auf sinkende Zinsen und etwas mehr Stabilität gehofft hatten, verschärft sich das Kreditumfeld erneut deutlich. In Deutschland fällt der Saldo bei den Kreditkonditionen von minus sechs auf minus 42 Prozent. Weltweit melden 28 von 30 untersuchten Märkten schlechtere Finanzierungsbedingungen. Susanne Eickermann-Riepe FRICS, Senior Vice President der RICS, sieht darin eines der zentralen Warnsignale für die kommenden Monate. „Die Kreditbedingungen haben sich in 28 von 30 erfassten Märkten verschlechtert. Das ist ein Signal dafür, dass die Risiken deutlich überwiegen und uns vermutlich das gesamte Jahr begleiten werden.“
Hinzu kommt die geopolitische Lage. Der Krieg zwischen Iran und Israel verändert nach Einschätzung der RICS mittlerweile spürbar die Marktstimmung. Steigende Energiepreise, Inflationssorgen und höhere Renditen an den Anleihemärkten schlagen zunehmend auf Immobilien- und Baumärkte durch. „Die Weltwirtschaft hatte eigentlich erwartet, dass 2026 besser wird“, so Susanne Eickermann-Riepe. „Durch den neuen Krieg wurde diese Entwicklung ausgebremst.“ Besonders kritisch bewertet sie die Inflationsentwicklung. Die globale Gesamtinflation dürfte 2026 wieder steigen, gleichzeitig dominierten inzwischen die Abwärtsrisiken den wirtschaftlichen Ausblick. Nach ihrer Einschätzung sind die Folgen an den Immobilienmärkten bislang noch gar nicht vollständig sichtbar. „Ich glaube, dass der Iran-Krieg noch nicht richtig angekommen ist. Wir werden vermutlich erst in den kommenden Monaten sehen, dass sich die Stimmung weiter verschlechtert.“
Europa: Weitere Spaltung der Märkte
Europaweit zeigt sich dabei eine immer stärkere Spaltung der Märkte. Spanien, Portugal und Polen gelten weiterhin als vergleichsweise optimistisch. Deutschland und Frankreich bleiben dagegen die schwächsten großen Märkte Europas. Großbritannien rutscht inzwischen ebenfalls stärker ins Negative. Interessant ist dabei, dass die Preiswahrnehmung inzwischen weniger kritisch ausfällt. Nur noch 30 Prozent der Befragten halten Deutschland für zu teuer, im Vorquartal waren es noch 39 Prozent. Gleichzeitig bewerten inzwischen 56 Prozent die Preise als angemessen. Eine echte Marktbelebung entsteht daraus bislang allerdings nicht.
„Der Abwertungsprozess wird sich noch hinziehen“, so Susanne Eickermann-Riepe. Noch immer gebe es mehr Abschreibungen als echte Investitionen. Gleichzeitig sieht sie eine strukturelle Verschiebung der Kapitalströme. „Das Problem, das ich sehe, ist, dass Kapitalflüsse verstärkt in Richtung Infrastruktur laufen werden und nicht in Richtung Real Estate.“ Tatsächlich entwickelt sich Infrastruktur derzeit deutlich stabiler als klassische Immobiliensegmente. Das zeigt sich inzwischen auch in der Bauwirtschaft. Zwar steigt der globale Construction Sentiment Index leicht von plus sieben auf plus acht Punkte, in Europa verliert die Dynamik jedoch deutlich. Der europäische Index fällt von plus 14 auf plus sieben Punkte. Italien und Großbritannien rutschen inzwischen ebenso ins Negative wie Frankreich. Deutschland bleibt mit plus 27 Punkten zwar stärkster Markt Europas, schwächt sich jedoch ebenfalls ab.
Materialkosten werden zu zentralem Hindernis
Besonders auffällig ist dabei die globale Verschiebung der Dynamik. Während die Stimmung im Nahen Osten und Afrika massiv einbricht und auch Amerika an Schwung verliert, stabilisiert sich die Region Asien-Pazifik erstmals seit längerer Zeit wieder leicht. Indien bleibt mit Abstand stärkster Baumarkt weltweit. Gleichzeitig verschärft sich der Kostendruck weiter. Materialpreise entwickeln sich mittlerweile zum größten Problem der Branche und lösen den Fachkräftemangel als wichtigsten Belastungsfaktor ab. 63 Prozent der europäischen Befragten nennen steigende Materialkosten inzwischen als zentrales Hindernis für Bauaktivitäten, in Deutschland liegt der Wert sogar bei 67 Prozent.
„Wir sehen einen deutlichen Druck auf Kosten und Margen“, sagt Susanne Eickermann-Riepe. Die globalen Erwartungen für Materialkosten steigen innerhalb eines Quartals von vier auf 6,4 Prozent. Als Ursachen nennen die Befragten vor allem höhere Energiepreise, Probleme im Schiffsverkehr und Belastungen der Lieferketten infolge der geopolitischen Spannungen im Nahen Osten. Hinzu kommt ein weiteres Problem: fehlende Nachfrage. In Deutschland steigt der Anteil der Befragten, die eine unzureichende Nachfrage als Belastung nennen, von 39 auf 60 Prozent. Parallel brechen die Margenerwartungen ein. Trotz der insgesamt schwachen Lage gibt es einzelne stabilere Bereiche. Rechenzentren und Mehrfamilienhäuser gelten weiterhin als vergleichsweise robuste Assetklassen. Büro- und Einzelhandelsimmobilien dagegen „bleiben im Keller“, wie Susanne Eickermann-Riepe formulierte. Vor allem sekundäre Büroobjekte stehen weiter unter Druck. Auch Projektentwicklungen bleiben weit vom Normalniveau entfernt. Zwar verbessert sich der entsprechende Nettosaldo in Deutschland leicht von minus 42 auf minus 26 Prozent, positive Werte gab es zuletzt jedoch Ende 2019.
Die zentrale Botschaft der aktuellen RICS-Daten ist damit weniger eine neue Krise als eine zunehmend zähe Marktphase. Die Preisfindung läuft weiter, Kapital bleibt vorsichtig, Finanzierung wird schwieriger und geopolitische Risiken verschärfen die Unsicherheit zusätzlich. Von einem echten Aufschwung ist der deutsche Immobilienmarkt damit weiterhin weit entfernt.
Weitere relevante Daten aus den RICS-PMs
- In Europa sehen weiterhin 30 Prozent der Befragten den Markt in einer frühen Aufschwungphase, obwohl sich die Gesamtstimmung verschlechtert hat
- Jeder fünfte europäische Marktteilnehmer geht davon aus, dass der Immobilienmarkt den Tiefpunkt bereits erreicht hat
- Die Kreditbedingungen in Europa drehen innerhalb eines Quartals von plus 15 auf minus 24 Prozent und markieren damit einen deutlichen Stimmungsbruch
- Investitionsanfragen in Europa bleiben trotz schlechterer Finanzierung zunächst stabil bei plus vier Prozent. Die RICS wertet das jedoch als mögliches Warnsignal für schwächere Quartale im weiteren Jahresverlauf
- Die kurzfristigen Kapitalwerterwartungen in Europa fallen von minus eins auf minus zehn Prozent
- Die Zwölf-Monats-Erwartungen für Kapitalwerte in Europa drehen von plus sieben auf minus zwei Prozent
- Die Mietpreiserwartungen in Europa bleiben dagegen vergleichsweise stabil und steigen im Zwölf-Monats-Ausblick leicht von plus vier auf plus fünf Prozent
- Frankreich bleibt der schwächste Markt Europas mit einem Construction Sentiment Index von minus 24 Punkten
- Die Niederlande verlieren im Construction Sentiment Index deutlich an Dynamik und fallen von plus 25 auf plus 19 Punkte
- In Großbritannien fällt der Construction Sentiment Index innerhalb eines Quartals von plus zwei auf minus neun Punkte
- Die Infrastruktur-Erwartungen im Nahen Osten und Afrika brechen von plus 61 auf plus 17 Prozent ein
- In den Vereinigten Arabischen Emiraten drehen die Erwartungen für Wohnungsbauprojekte innerhalb eines Quartals von plus 68 auf minus 23 Prozent
- Die globalen Erwartungen für Infrastruktur-Arbeitsvolumina steigen dagegen weiter von plus 35 auf plus 40 Prozent
- Die Erwartungen für qualifizierte Arbeitskräfte bleiben weltweit mit 4,5 Prozent vergleichsweise stabil, während Materialkosten deutlich stärker steigen