Der Druck im deutschen Commercial-Real-Estate-Markt nimmt spürbar zu. Notleidende Kredite haben sich seit 2023 nahezu verdreifacht, gleichzeitig wächst die Refinanzierungslücke in einen hohen zweistelligen Milliardenbereich. Verschärfte regulatorische Vorgaben wie CRR II erhöhen Eigenkapital- und Liquiditätsanforderungen und erschweren die Prolongation bestehender Engagements zusätzlich. Anzela Raber, Head of Finance der RQI Immobilien AG, analysiert die strukturellen Ursachen dieser Entwicklung und zeigt auf, wie sich komplexe Sondersituationen systematisch bewerten und steuern lassen. Im Mittelpunkt steht die von RQI entwickelte IVAR-Wertrekuperationsmatrix, ein Instrument zur strukturierten Entscheidungsfindung zwischen Stabilisierung, strategischer Neuausrichtung und Exit.
Der Markt für notleidende Engagements in Deutschland zieht deutlich an. Das Volumen notleidender Kredite (Non-performing Loans, kurz: NPL) im Commercial-Real-Estate-Segment ist laut der Unternehmensberatung Roland Berger allein zwischen Q1 2023 und Q2 2025 von 6,2 auf 17,6 Mrd. EUR gestiegen. Parallel wächst die Refinanzierungslücke: Bis 2028 wird im deutschen CRE-Markt ein hoher zweistelliger Milliardenbetrag erwartet. Viele der im Zeitraum 2019 bis 2022 vergebenen Kredite sind unter heutigen Marktparametern, insbesondere bei Ziel-LTVs von 55 %, nicht mehr in bisheriger Höhe prolongationsfähig.
Regulatorik erhöht Druck – auf alle Marktteilnehmer
Zusätzlich verschärft die Capital Requirements Regulation II (CRR II) die regulatorischen Rahmenbedingungen. Es wird eine verbindliche Leverage Ratio von 3 % als risikounabhängige Verschuldungsgrenze etabliert sowie eine Net Stable Funding Ratio (NSFR) als Mindeststandard für langfristige Refinanzierungenüber einen Ein-Jahres-Horizont eingeführt. Dies erhöht den strukturellen Eigenkapital- und Liquiditätsbedarf der Institute. Notleidende oder grenzwertige Immobilienkredite werden bilanziell teurer, die Bereitschaft zur langfristigen Prolongation sinkt.
Erweiterte Transparenzpflichten erhöhen zudem die Sichtbarkeit von Risiken gegenüber Aufsicht und Markt. Für neue NPL greifen progressive Mindest-Risikovorsorgen bis hin zur vollständigen Deckung innerhalb von drei bis neun Jahren. Wird die Quote nicht erreicht, ist der Fehlbetrag unmittelbar vom Eigenkapital abzuziehen.
Vor diesem Hintergrund steigt der Bedarf, komplexe Engagements unter veränderten regulatorischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen neu zu bewerten. Steigende Anforderungen an Risikotransparenz, Kapitalunterlegung und Reporting erhöhen den Bedarf an frühzeitiger Analyse und aktiver Steuerung.
Insbesondere bei Projektfinanzierungen mit verlängerten Laufzeiten oder modifizierten Marktparametern gewinnt eine strukturierte Begleitung an Bedeutung. Ziel ist nicht die kurzfristige Bereinigung, sondern die nachhaltige Stabilisierung von Engagements, die Freisetzung gebundenen Kapitals und die Schaffung neuer Finanzierungsspielräume.
Strukturierte Wertrekuperation als Lösungsansatz
Als Instrument der immobilienwirtschaftlichen Restrukturierung wurde von RQI Immobilien die IVAR-Wertrekuperationsmatrix (Investment, Value, Attractiveness & Risk) entwickelt. Diese bietet einen strukturierten Entscheidungs- und Umsetzungsrahmen zur Bewertung von Immobilienengagements in Sondersituationen.
Zunächst erfolgt hierbei die Analyse der makroökonomischen Standortdynamik. Anders als statische Rankings fokussiert sich der IVAR-Ansatz die mehrjährige Entwicklungsdynamik eines Marktes. Ökonomische Entwicklung, demografische Trends, Immobilienmarktparameter, Infrastruktur sowie Forschungs- und Innovationsaktivität werden gewichtet zusammengeführt. So entsteht ein Indikator für die zukünftige Marktattraktivität.
Ergänzend wird das objektspezifische Rekuperationspotenzial geprüft. Analysiert werden Cashflow-Struktur, Kapitaldienstfähigkeit, ESG- und Modernisierungsanforderungen, Managementqualität sowie konzeptionelle Schwächen. Maßgeblich ist die Frage, ob durch operative Stabilisierung oder strategische Neuausrichtung ein positiver Nettobarwertbeitrag erzielbar ist oder, ob ein zeitnaher Exit unter Risiko- und Kapitaleffizienzgesichtspunkten wirtschaftlich sinnvoller erscheint.
Die Kombination aus Marktdynamikanalyse und objektspezifischer Tiefenprüfung ermöglicht eine differenzierte Bewertung von Handlungsoptionen und erhöht die Transparenz in komplexen Restrukturierungssituationen.
Verantwortung in herausfordernden Zeiten
Ziel strukturierter Restrukturierungsansätze ist es, Substanz zu sichern, Handlungsfähigkeit wiederherzustellen und neue Perspektiven für Insolvenzverwalter, Treuhänder, Finanzierer und Gesellschafter zu eröffnen. Neben fachlicher Expertise sind Vertrauen, Verlässlichkeit und ein klar definierter Entscheidungsrahmen zentrale Voraussetzungen.
Krisensituationen sind dabei nicht Endpunkt, sondern Ausgangspunkt für strategische Neuordnung und nachhaltige Wertstabilisierung.
Hier geht es zum Podcast von mit Prof. Dr. Nico B. Rottke von der RQI Immobilien AG