Mit rund 13 Milliarden Euro Assets under Management gehört a.s.r. real estate zu den größten Immobilien-Investmentmanagern in den Niederlanden. Das Unternehmen investiert über spezialisierte Fonds in unterschiedliche Assetklassen – von Wohn- und Büroimmobilien über Science Parks bis hin zu Agrarflächen und erneuerbaren Energien. CEO Dick Gort erläutert, warum diese klare Segmentierung für institutionelle Anleger entscheidend ist, welche Segmente derzeit besonders gefragt sind und weshalb alternative Real Assets wie Farmland zunehmend als Diversifikator an Bedeutung gewinnen.
IMMOBILIEN AKTUELL (IA): a.s.r. real estate verwaltet rund 13 Milliarden Euro über klar getrennte Fondsstrukturen je Assetklasse. Welche strategische Logik steht hinter dieser Segmentierung, und wo sehen Sie aktuell die stärksten relativen Rendite-Risiko-Profile?
Dick Gort (DG): a.s.r. real estate ist Spezialist für den niederländischen Immobilienmarkt. Wir sind einer der größten Investmentmanager in den Niederlanden und beschäftigen rund 220 Mitarbeiter. Wir verfügen über eine eigene Vermögens- und Immobilienverwaltung, eigene Research-Abteilungen und einen starken ESG-Fokus. Unsere Struktur mit einem Fonds pro Anlageklasse ermöglicht es institutionellen Anlegern, innerhalb des Kernsegments des niederländischen Immobilienmarktes präzise in bestimmte Immobilientypen zu investieren. Die klare Abgrenzung der Strategien gewährleistet Transparenz in Bezug auf Renditen, Risiken, regulatorische Aspekte und Nachhaltigkeitsprofil. Wir erhalten von unseren Kunden viel positives Feedback zu allen unseren sechs Fonds und deren Erfolgsbilanz. Wir investieren für mehr als 30 institutionelle Anleger aus den Niederlanden und dem Ausland, darunter auch aus Deutschland.
IA: Und das bedeutet für die Assetklassen?
DG: Dank eines klaren Anlagefokus und eines engagierten internen Expertenteams für jedes Segment können wir das Beta (spezifisches Marktrisiko) identifizieren und das Alpha (relative Outperformance) für unsere Anlageportfolios realisieren. Die Märkte für Real Asset-Anlagen sind zyklisch, was bedeutet, dass sich die Dynamik im Laufe der Zeit über die Segmente hinweg verändert. Wohnimmobilien sind aufgrund ihrer langfristigen Fundamentaldaten nach wie vor sehr gefragt. Auch Farmland gewinnt aufgrund seiner soliden langfristigen Performance an Interesse und dient als Diversifikator zu anderen Anlageklassen, wodurch sich das gesamte Risiko-Rendite-Profil eines Portfolios verbessert. Im vergangenen Jahr erhielt unser Wissenschaftsparkfonds zusätzliche Kapitalzuflüsse von bestehenden Investoren, ein klares Zeichen des Vertrauens und der Unterstützung für die Ambitionen des Fonds. Bei Büroimmobilien ist ein Wiederaufleben des Interesses zu beobachten, insbesondere für erstklassige, zukunftssichere Büroimmobilien, die an Verkehrsknotenpunkten liegen und zu „Treffpunkten” umgewandelt wurden. Schließlich gewinnt der Einzelhandel – insbesondere erstklassige Einzelhandelsflächen in den Niederlanden – wieder das Interesse der Investoren, da die Leerstandsquoten sinken, das Mietwachstum auf dem Markt robuster wird und die Neubewertungen in den positiven Bereich vorstoßen.
IA: Investements tätigen Sie in Büro, Wohnen, Handel, Science Parks, Farmland und erneuerbaren Energien. Datacenter sind gerade angesagt, tauchen bei Ihnen nicht auf. Warum?
DG: Unsere Muttergesellschaft a.s.r., die zweitgrößte niederländische Versicherungsgesellschaft, ist der Hauptinvestor in allen unseren Fonds. Fünf unserer Fonds wurden sogar mit Portfolios gestartet, die ursprünglich a.s.r. gehörten. Dabei handelt es sich um die Fonds für Wohnimmobilien, Einzelhandelsimmobilien, Büroimmobilien, Agrarflächen und grüne Energie. Die Wissenschaftspark-Fonds wurden „von Grund auf neu“ aufgebaut, indem zunächst die Strategie definiert und dann Vermögenswerte erworben wurden. Wir glauben, dass für Investitionen in Rechenzentren und Logistik ein paneuropäischer Ansatz sinnvoller sein kann als ein einzelstaatlicher Ansatz.
Da sich a.s.r. real estate mit ihren eigenen Immobilienfonds ausschließlich auf den niederländischen Real-Assets-Markt konzentriert, schließen wir Rechenzentren und Logistik aus unserem eigenen niederländischen Portfolio aus. Stattdessen engagieren wir uns in diesen Sektoren durch Investitionen in europäische Fonds, die von a.s.r. real assets investment partners verwaltet werden. Auf diese Weise gewährleisten wir Selektivität, eine ausgewogene Portfoliozusammensetzung und die erforderliche Kapitaldisziplin, ganz im Einklang mit unserer Strategie.
IA: Dafür investieren Sie in Farmland: Was genau meint das und wo finden Sie das?
DG: a.s.r. ist der größte private Landbesitzer in den Niederlanden mit einem Portfolio von über 2,3 Mrd. Euro, das sich über verschiedene geografische Regionen und Anbaukulturen erstreckt. Dieses Portfolio wurde in den letzten 130 Jahren aufgebaut. Landwirtschaftliche Flächen haben ein sehr komplementäres Risiko-Rendite-Profil zu Gewerbeimmobilien. Die Pachtverträge sind sehr lang, unser ASR Dutch Farmland Fund hat eine durchschnittliche Laufzeit von über 20 Jahren. Land ist in den Niederlanden knapp und begehrt, was zu Wertsteigerungen führt.
IA: Was bedeutet das genau?
DG: In Farmland zu investieren bedeutet, Kapital in hochwertige landwirtschaftliche Flächen zu investieren und es langfristig an professionelle Landwirte zu verpachten. Über den ASR Dutch Farmland Fund erwerben und verwalten wir Farmland in den gesamten Niederlanden mit dem klaren Ziel, Investoren attraktive und stabile langfristige finanzielle Renditen zu bieten und diese wertvollen Assets in einem besseren Zustand an die nächste Generation von Landwirten weiterzugeben. Klimafreundliche Landwirtschaft ist fester Bestandteil unseres Anlageansatzes. Wir arbeiten direkt mit Landwirten zusammen, um Praktiken umzusetzen, die die Bodengesundheit verbessern, Emissionen reduzieren und die Klimaresilienz stärken. Dazu gehören die Verbesserung der organischen Substanz im Boden, die Förderung der Diversifizierung der Kulturen, die Wiederherstellung von Landschaftselementen und die Unterstützung des Übergangs zu einer naturverträglichen Landwirtschaft. Für institutionelle Anleger bedeutet dies ein Engagement in einem Real Asset mit geringer Korrelation zu den gewerblichen Immobilienmärkten, attraktiven risikobereinigten Renditen und messbaren Umweltauswirkungen, die zur langfristigen Nachhaltigkeit des Agrarsektors beitragen.