Ein Whitepaper von Alexander Fröse, Managing Partner bei Periskop Living, beleuchtet dieses Segment, aktuelle Zahlen von Cushman & Wakefield zeigen, wie Investoren im Pflege-Bereich in ganz Europa agieren.
In einer Zeit ökonomischer Unsicherheit und tiefgreifender demografischer Veränderungen rückt eine Immobilienassetklasse zunehmend in den Fokus institutioneller Investoren: Senior Living. Das aktuelle Whitepaper von Alexander Fröse, Managing Partner bei Periskop Living, analysiert umfassend die strukturellen, regulatorischen und volkswirtschaftlichen Voraussetzungen für diesen aufstrebenden Markt – mit einem klaren Fazit: Senior Living ist mehr als nur ein Nischensegment. Es ist ein zukunftsorientiertes Investitionsfeld, das gesellschaftliche Relevanz mit langfristiger ökonomischer Stabilität verbindet.
Der demografische Wandel in Europa ist unaufhaltsam: In den vier größten EU-Staaten – Deutschland, Frankreich, Italien und Spanien – wird der Anteil der über 65-Jährigen bis 2055 auf bis zu 34 Prozent steigen. Deutschland profitiert zwar von einer stabilisierenden Nettozuwanderung, dennoch besteht ein enormer Bedarf an altersgerechtem Wohnraum. Laut Prognosen fehlen bis 2040 rund 372.000 Senior-Living-Plätze. Hinzu kommen etwa 100.000 Plätze, die dringend modernisiert werden müssten – eine Versorgungslücke, die Chancen für Projektentwicklungen ebenso wie für Investitionen in Bestandsimmobilien schafft.
Deutschland mit attraktiven Rahmenbedingungen
Deutschland bietet im europäischen Vergleich besonders attraktive Rahmenbedingungen, so Alexander Fröse: ein stabiles Sozialsystem mit bundeseinheitlicher Pflegeversicherung, eine robuste Wirtschaft mit niedrigem Arbeitslosenstand sowie eine klar regulierte Refinanzierungsstruktur. Die jüngste Entscheidung über ein staatliches Sondervermögen in Höhe von 500 Milliarden Euro – davon 100 Milliarden für gesellschaftsrelevante Infrastruktur – schafft zusätzliche Impulse für den Ausbau von Senior-Living-Angeboten, insbesondere in den Bereichen Digitalisierung und Erreichbarkeit.
Besonders relevant für Investoren ist die zunehmende Fragmentierung des Betreiber- und Eigentümermarktes. Die zehn größten Betreiber in Deutschland decken nur etwa 14 Prozent des Gesamtmarktes ab. Daraus ergeben sich Konsolidierungsmöglichkeiten – etwa über Sale-and-Lease-Back-Modelle oder PropCo/OpCo-Strukturen. Während klassische Immobiliensegmente wie Büro unter Druck stehen, wächst das Interesse an alternativen Anlageklassen mit stabilen Cashflows.
Die Herausforderung im Neubau – geprägt durch volatile Baukosten, hohe Löhne und Planungsunsicherheiten – verlagert den Fokus vieler Investoren auf den Bestandsmarkt. Hier lassen sich Investitionen verlässlicher kalkulieren, Yields sind attraktiver und die Einstiegspreise vergleichsweise moderat. Der Markt zeigt bereits deutliche Zeichen der Belebung: Im Segment Gesundheitsimmobilien stieg das Transaktionsvolumen im Jahr 2024 auf 1,3 Milliarden Euro.
Alexander Fröse bringt es auf den Punkt: „Senior Living bietet eine seltene Kombination aus gesellschaftlicher Relevanz und wirtschaftlicher Stabilität. Wer heute investiert, erschließt nicht nur einen Wachstumsmarkt, sondern leistet auch einen Beitrag zur Lösung einer der drängendsten Herausforderungen unserer Zeit. Wir stehen an einem Wendepunkt – vergleichbar mit dem Aufstieg des Logistikmarktes vor einem Jahrzehnt. Der Unterschied ist: Senior Living adressiert ein menschliches Grundbedürfnis – würdevolles Wohnen im Alter – und ist damit zugleich ökonomisch wie moralisch überzeugend.“
Pflegeimmobilienmarkt wieder in Bewegung
Der europäische Pflegeimmobilienmarkt zeigt sich nach schwierigen Jahren wieder in Bewegung. Zwar verzeichnete Kontinentaleuropa 2024 mit einem Transaktionsvolumen von 2,3 Milliarden Euro einen weiteren Rückgang (minus zehn Prozent), doch getrieben durch Rekordinvestitionen in Großbritannien (3,7 Milliarden Euro) konnte das gesamteuropäische Volumen auf 6 Milliarden Euro gesteigert werden – ein Zuwachs von rund 48 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Besonders Deutschland sticht laut Cushman & Wakefield positiv hervor: Mit 634 Millionen Euro wurde ein Plus von 40 Prozent erzielt. Auch Spanien und Italien konnten um etwa 20 Prozent zulegen. Dagegen verzeichneten Irland, Schweden und Finnland teils drastische Rückgänge, teils auf Neunjahrestief.
Neue Akteure im Markt
Die Investorenlandschaft verändert sich. Während sich einige etablierte Marktteilnehmer zurückzogen, traten 2024 neue Akteure in europäische Märkte ein – oft mit Fokus auf Core- und Core+-Strategien. Die Spitzenrenditen haben sich zwischen 5,00 und 5,75 Prozent stabilisiert, was das neue Bewertungsniveau bestätigt. Ein zentraler Investitionstreiber bleibt der demografische Wandel. Sale-and-Lease-Back-Transaktionen gewinnen an Bedeutung, da viele Betreiber weiterhin mit Kapitalbeschaffung ringen. Gleichzeitig steigt der Wettbewerb durch grenzüberschreitende Investoren, insbesondere aus Nordamerika, Asien und dem Nahen Osten.
„Pflegeimmobilien rücken zunehmend in den Fokus der Investoren: Sie spielen eine essenzielle Rolle in der sozialen Infrastruktur und bieten langfristige, krisenresistente Ertragschancen“, so Jan-Bastian Knod von Cushman & Wakefield. Der Ausblick für 2025 sei positiv. Die Rückkehr institutioneller Investoren, eine zunehmende Öffnung für PPP-Modelle sowie der Fokus auf Modernisierung und Energieeffizienz gelten als Impulsgeber. Besonders in Deutschland besteht Aufholbedarf beim Neubau hochwertiger Pflegeimmobilien – nicht zuletzt, um die wachsende Nachfrage zu decken.