Auf der SO!APART zeigt Anett Gregorius von Apartmentservice, wie stark sich das Segment verändert. Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen haben auch hier Einfluss.
Auf Deutschlands größtem Fachkongress für Serviced Apartments, der SO!Apart, wurden im Staycity Leipzig die aktuellen Zahlen des Segmentes vorgestellt. Das Stimmungsbarometer 2025 zeichnet ein Bild, das weder euphorisch noch pessimistisch ist: Jeweils 43,3 Prozent der Befragten bewerten die gegenwärtige Situation positiv oder neutral, 7,22 Prozent sehen sie als sehr positiv, 6,19 Prozent als negativ. Auch bei der Einschätzung der Marktentwicklung am eigenen Standort überwiegt die vorsichtige Zuversicht. 42,27 Prozent sprechen von einer positiven Entwicklung, 15,46 Prozent von einer sehr positiven, 8,25 Prozent von einer negativen.
Operativ zeigt sich ein Markt, der seine frühere Sicherheit verloren hat. Die Auslastung sank auf 76,5 Prozent, das sind 6,5 Prozentpunkte weniger als im Vorjahr. Die gewohnte Komfortzone oberhalb der 80 Prozent wird nicht mehr erreicht. Die ADR stieg leicht auf 91,51 Euro, während der RevPAR auf 69,59 Euro fiel. Im internationalen Vergleich liegt Deutschland weiterhin im unteren Leistungsniveau. Gewinner sind die UAE, auch wenn die globale Entwicklung insgesamt rückläufig war. London zeigt mit einer ADR von 199,37 Euro und einem RevPAR von 164 Euro weiterhin außergewöhnlich hohe Werte.
Im Gegensatz zu den vergangenen Jahren zeigen sich deutlich regionale Unterschiede: Der frühere Hotspot Frankfurt am Main verliert an Beliebtheit, was vor allem am wachsenden Wettbewerb und der Regulierung liegt. Hamburg gilt als bester Markt, München stabilisiert sich. „Natürlich können wir die makroökonomische Brille nicht absetzen“, so Anett Gregorius, Erfinderin der SO!APART, Gründern von Apartmentservice und die Expertin Deutschlands, wenn es Serviced Apartments geht. Die wirtschaftliche Lage hinterlässt deutliche Spuren: Laut Deloitte ist die Standortattraktivität Deutschlands um 42 Prozent gesunken. Zentraler Treiber der Serviced Apartments bleibt der Wohnungsmarkt der zentrale Treiber.
Parallel zu den ökonomischen Verschiebungen verändert sich die Gästestruktur. Der Leisure-Sektor hat mit 51 Prozent erstmals die Führung übernommen, während das Corporate-Segment auf 49 Prozent fällt – sechs Prozentpunkte weniger als Ende 2024. Auch international zeigt sich eine neue Verteilung: 44 Prozent der Gäste kommen aus dem Ausland, 56 Prozent aus Deutschland.
Die Themen, die Betreiber aktuell bewegen, gehen weit über Auslastungszahlen hinaus. Immer stärker rücken aufkommende Ferienwohnungsangebote in den Vordergrund, die vielerorts als Wohnraumzweckentfremdung wahrgenommen werden und Städte wie Kommunen überfordern. Parallel kämpfen Häuser mit personellen Engpässen, baulichen Mängeln und steigenden Kosten, wodurch operative Einsparpotenziale neu bewertet werden müssen. Gleichzeitig wächst der Druck, Serviceangebote digital zu erweitern und in KI-Suchen sichtbar zu bleiben. Hinzu kommen zunehmende Konkurrenz, niedrige Preisniveaus im Bundesvergleich, Bettenüberschüsse, kürzere Aufenthalte und die Herausforderung, das Corporate Business zu stärken. Kritisch bleibt die sinkende Bereitschaft der Gäste, höhere Preise zu akzeptieren, mit spürbaren Auswirkungen auf die ADR. Trotz dieser Belastungsfaktoren wächst der Markt. Mit 59.200 Einheiten in 1.090 Häusern verzeichnet das Segment ein Plus von 7,8 Prozent beziehungsweise 4.300 Einheiten zum Vorjahres-Zeitraum. Besonders gefragt sind Standorte in B-, C- und D-Städten. Neue Marken entstehen kaum, das Expansionsinteresse bleibt dennoch hoch.
Der Blick nach vorn zeigt, wie stark sich das Segment strukturell verschieben dürfte. Die Pipeline bis 2028 umfasst über 17.000 Einheiten, ein Wachstum von 29,8 Prozent. Während TFE Hotels derzeit mit 2.261 Einheiten führt, wird Limehome bis 2028 mit 5.729 Einheiten an die Spitze rücken. Digitale Betreiber übernehmen damit die Marktführerschaft und verändern das Bild der Serviced Apartments grundlegend. Die zentrale Frage, die damit verbunden ist und auch in den kommenden Monaten für Diskussionen sorgen wird, ist, ob diese Tatsache die ursprüngliche DNA des Segmentes verändern wird. Momentan kommen kaum neue Marken auf den deutschen Markt, verliert Deutschland damit Bedeutung für Investoren? Und: Wie können Expansionen von etablierten Unternehmen funktionieren, wenn es kaum Neubau gibt, Umwidmungen sich sehr oft nicht rechnen?