Bisher kannte man das aus München, beispielsweise mit dem Revo und den über 600 Einheiten. Nun zieht die Bankenmetropole nach, Projekte dieser Größenordnung sind im deutschen Serviced Apartment-Markt selten. Auf einem rund 11.000 Quadratmeter großen Grundstück an der Camberger Brücke im Frankfurter Stadtteil Gallus plant Mercurius Real Estate mit „Green Cam“ insgesamt 577 Serviced Apartments. Der Entwickler rechnet bis spätestens Ende Juni mit dem Bauvorbescheid.
Das Vorhaben richtet sich an Geschäftsreisende, Fachkräfte im Projekteinsatz, Messebesucher, Touristen und Studierende mit mittelfristigem Aufenthaltsbedarf. Ergänzt wird das Konzept durch rund 3.000 Quadratmeter Gewerbefläche. Vorgesehen sind eine Kindertagesstätte, ein Fitnessstudio sowie ein Gastronomiebetrieb. Auf der begrünten Dachterrasse soll zudem ein Loungebereich mit Sportangeboten entstehen.
Besonders bemerkenswert ist die Vorgeschichte des Projekts. Ursprünglich plante Mercurius Real Estate an dieser Stelle einen Bürokomplex und hatte dafür bereits 2023 einen positiven Bauvorbescheid erhalten. Angesichts der anhaltenden Schwäche des Frankfurter Büromarkts entschied sich das Unternehmen jedoch für eine vollständige Neuausrichtung. Statt rund 35.000 Quadratmetern Bürofläche soll nun ein Angebot entstehen, das zwischen klassischer Hotellerie und Wohnen angesiedelt ist. „Serviced Apartments gehören zu den wenigen Immobiliensegmenten, in denen Umnutzungen und Neupositionierungen von Bestandsgebäuden in größerem Umfang funktionieren“, so Anett Gregorius, von Apartmentservice und die Fachfrau für Serviced Apartments. „Nach meinem Eindruck stammt inzwischen mindestens die Hälfte der Projekte aus dem Bestand. Während Umwidmungen in anderen Nutzungsarten nach wie vor eher die Ausnahme sind, sehen wir in unserem Segment regelmäßig Projekte, die ursprünglich als Büro- oder Hotelimmobilien geplant waren und heute erfolgreich als Serviced Apartments betrieben werden.“ Ein Beispiel dafür ist Limehome. In einem Interview sagt Limehome-Chef Josef Vollmayr: „Mehr als die Hälfte der Umnutzungen kommt aus dem Officebereich. Büros sind die wichtigste Assetklasse, wenn es um Konversion geht.“ 40 Prozent des knapp 12.000 Einheiten umfassenden Unternehmens-Portfolios stammen aus der Umwandlung von Gewerbeflächen. Mehr als die Hälfte dieser Konversionsprojekte waren zuvor Büroflächen.
Ein weiteres Beispiel für die Umnutzung von Büroflächen in Frankfurt ist der geplante We Live Tower im Stadtteil Niederrad. Die MAG Mainzer Aufbaugesellschaft und die i Live Group entwickeln dort ein 18-geschossiges Bürohochhaus mit rund 16.000 Quadratmetern Bruttogeschossfläche zu einem Apartmenthaus weiter. Geplant sind 364 Einheiten, darunter 220 Micro-Living-Apartments und 144 Serviced Apartments der Marke Rioca. Ergänzt wird das Konzept durch Gastronomie- und Gewerbeflächen, eine sechszügige Kindertagesstätte sowie weitere Wohnungen in einem Neubau. Statt eines Abrisses setzen die Projektpartner auf die Revitalisierung des Bestandsgebäudes, das energetisch und gestalterisch modernisiert werden soll. Eine DGNB-Gold-Zertifizierung wird angestrebt.
Nur: Wie kann der Markt solche (Groß-)Projekte absorbieren? „Frankfurt leidet weiterhin“, sagt Anett Gregorius. „Das ist der Standort, wo uns die Betreiber die größten Bauchschmerzen und die größten Bedenken reflektieren.“ In den vergangenen Jahren hatte sich eine riesige Pipeline aufgebaut, das Angebot wuchs, die Nachfrage zog nicht mit. Apropos: Deutsche Touristen trugen 2025 den Markt, während die internationalen Quellmärkte Rückgänge verzeichneten. Mit 6.848.683 Übernachtungen und 4.244.832 Gästen erreichte der Inlandstourismus in Frankfurt neue Rekordwerte. Damit entfielen 62,1 Prozent aller Übernachtungen auf Gäste aus Deutschland. Demgegenüber standen 4.174.917 Übernachtungen von internationalen Gästen. Ihr Anteil am gesamten Übernachtungsvolumen lag bei 37,9 Prozent. Insgesamt wurden 2025 in Frankfurt am Main 11.023.600 Übernachtungen und 6.362.525 Gäste registriert. Das Ergebnis lag damit leicht unter dem Rekordjahr 2024, stellt aber weiterhin das zweitbeste Ergebnis der Stadtgeschichte dar.
Unter den europäischen Herkunftsmärkten blieb Großbritannien mit 269.234 Übernachtungen trotz eines Rückgangs von 15,8 Prozent der wichtigste Markt. Es folgten Italien mit 179.829 Übernachtungen und die Niederlande mit 176.109 Übernachtungen. Bei den Überseemärkten lagen die USA mit 698.169 Übernachtungen weiterhin an erster Stelle. Dahinter folgten China und Hongkong mit 214.555 Übernachtungen sowie die Arabischen Golfstaaten mit 115.705 Übernachtungen. Weitere volumenstarke Märkte waren Indien, Korea und Japan. Oberbürgermeister Mike Josef erklärte auf der Bilanz-Pressekonferenz: „Im Jahr 2025 wurden in Frankfurt am Main 11.023.600 Übernachtungen und 6.362.525 Übernachtungsgäste registriert und damit ein sehr gutes Ergebnis erzielt. Verglichen mit dem vorherigen Rekordjahr 2024 verzeichnen wir zwar leichte Verluste von 1 % und 0,4 %, aber auf einem hohen Niveau. Dass das hohe Vorjahresergebnis nicht ganz erreicht wurde, ist auch vor dem Hintergrund zu sehen, dass die Sondereffekte der UEFA EURO 2024 im Jahr 2025 naturgemäß entfielen.“
Nach Angaben von Savills wächst die Nachfrage nach Serviced Apartments in Europa seit 2019 mit durchschnittlich 5,9 Prozent pro Jahr und damit deutlich stärker als im klassischen Hotelsektor, der im selben Zeitraum auf ein jährliches Wachstum von 1,0 Prozent kam. Gleichzeitig steigt die Bedeutung des Segments innerhalb der Beherbergungsbranche: Zwar entfallen in den von Savills untersuchten europäischen Gateway-Städten bislang nur acht Prozent des bestehenden Unterkunftsangebots auf Serviced Apartments, ihr Anteil an der Entwicklungspipeline liegt jedoch bereits bei zwölf Prozent. Auch die operative Entwicklung bleibt robust. Im Jahr 2025 erzielten Serviced Apartments europaweit eine durchschnittliche Auslastung von 79 Prozent bei einer durchschnittlichen Tagesrate von 136 Euro. In Deutschland wurden im vergangenen Jahr rund 65 Millionen Euro in Serviced Apartments investiert. Tina Haller, Director Capital Markets und Head of Hotels Germany bei Savills in Deutschland, berichtet: „Der deutsche Markt für Serviced Apartments befindet sich – ebenso wie der europäische Gesamtmarkt – derzeit in einer Phase der Institutionalisierung und Konsolidierung, die von einer starken Expansion einzelner Betreiber begleitet wird.“ Das Segment profitiere von einer vergleichsweise breiten Käuferbasis: Neben klassischen Hotelinvestoren treten auch Investoren mit Fokus auf moderne, urbane Wohn- und Beherbergungskonzepte als potenzielle Erwerber auf.
Der Jahreskongress für das Segment Serviced Apartments findet am 18. Und 19. November in Berlin statt.
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