Die Nachfrage institutioneller Investoren nach sogenannten Operational-Real-Estate-Segmenten (OpRE) nimmt weiter zu. Das zeigt die aktuelle Investorenumfrage von Savills und Savills Investment Management, an der Marktteilnehmer mit einem verwalteten Immobilienvermögen von rund 540 Milliarden Euro teilgenommen haben. Besonders gefragt bleiben Studierendenwohnanlagen, während zugleich Einfamilienhäuser, Co-Living-Konzepte sowie Seniorenwohnen und Pflegeimmobilien deutlich an Bedeutung gewinnen
Die Kapitalströme im europäischen Immobilienmarkt verschieben sich spürbar. Weg von klassischen, wenig betreuungsintensiven Assetklassen, hin zu Konzepten, die auf Nutzung, Betrieb und langfristige Nachfrage ausgerichtet sind. Die aktuelle Investorenumfrage von Savills und Savills Investment Management zeigt, dass sogenannte Operational-Real-Estate-Segmente längst kein Randthema mehr sind, sondern zunehmend den Kern institutioneller Strategien bilden. Befragt wurden Investoren mit einem verwalteten Immobilienvermögen von insgesamt 540 Milliarden Euro, die in den kommenden Jahren ihre Allokationen deutlich ausweiten wollen.
Im Zentrum dieser Entwicklung stehen Wohn- und Beherbergungskonzepte, die aktiv gemanagt werden und damit über klassische Mietverhältnisse hinausgehen. Studierendenwohnanlagen bleiben dabei das gefragteste Segment und führen das Ranking bereits im zweiten Jahr in Folge an. 58 Prozent der Investoren planen hier Engagements. Dahinter folgen Mehrfamilienhäuser sowie Einfamilienhäuser mit jeweils 52 Prozent, wobei insbesondere der Anstieg im Bereich Einfamilienhäuser aufhorchen lässt. Dieser deutet darauf hin, dass institutionelle Investoren zunehmend auch bislang fragmentierte Märkte systematisch erschließen und professionalisieren. Gleichzeitig gewinnt Co-Living weiter an Dynamik. Die Hälfte der befragten Investoren nennt dieses Segment inzwischen als Zielmarkt. Auch Seniorenwohnen und Pflegeimmobilien erreichen mit jeweils 42 Prozent hohe Werte und spiegeln die wachsende Bedeutung demografischer Faktoren für Investitionsentscheidungen wider. Diese Entwicklung ist keine kurzfristige Marktbewegung, sondern Ausdruck struktureller Verschiebungen: Alternde Gesellschaften, veränderte Haushaltsstrukturen und neue Wohnbedürfnisse treiben die Nachfrage nach spezialisierten Wohnformen.
Investoren bereit für operative Komplexität
Parallel dazu zeigt sich, dass Investoren zunehmend bereit sind, operative Komplexität in Kauf zu nehmen, wenn die Ertragsstruktur überzeugt. Genau hier liegt der zentrale Unterschied zu klassischen Core-Immobilien. Während diese vor allem auf langfristige Mietverträge und geringe Managementanforderungen setzen, erfordern Operational-Real-Estate-Konzepte ein deutlich aktiveres Asset Management. Betreiberqualität, Auslastungssteuerung und Serviceangebote werden zu entscheidenden Werttreibern. Damit verschiebt sich auch das Risikoprofil: Weg von rein immobilienwirtschaftlichen Risiken hin zu operativen Fragestellungen.
Diese Entwicklung lässt sich auch im Hotelsektor beobachten. Serviced Apartments und Aparthotels gewinnen an Bedeutung und verzeichnen im Jahresvergleich einen deutlichen Anstieg der Investorennachfrage. Dahinter steht die Erwartung, dass hybride Nutzungsformen, die zwischen klassischem Hotel und Wohnen angesiedelt sind, von veränderten Mobilitätsmustern profitieren. Geschäftsreisen, temporäre Aufenthalte und flexible Arbeitsmodelle führen zu einer stärkeren Nachfrage nach genau diesen Konzepten.
Geografisch konzentrieren sich die Investitionsabsichten weiterhin auf etablierte Märkte. Das Vereinigte Königreich und Irland führen das Ranking an, gefolgt von der DACH-Region sowie Südeuropa. Gleichzeitig zeigt sich eine zunehmende Internationalisierung der Strategien. Rund 16 Prozent der Investoren verfolgen paneuropäische Ansätze und suchen gezielt nach Diversifikation über mehrere Märkte hinweg. Diese Entwicklung spricht dafür, dass Investoren weniger auf einzelne Standorte setzen, sondern stärker auf strukturelle Trends und skalierbare Plattformen achten. Auch bei den Investitionsstrukturen wird eine Verschiebung sichtbar. Direktinvestitionen und Joint Ventures bleiben mit 58 Prozent die bevorzugten Zugangswege. Gleichzeitig gewinnt der Einsatz von Fondsvehikeln wieder an Bedeutung. 23 Prozent der Investoren nennen diese als bevorzugte Struktur, nachdem der Anteil im Vorjahr deutlich niedriger lag. Diese Entwicklung ist ein Hinweis auf eine breitere Kapitalbasis und darauf, dass auch Investoren ohne eigene operative Plattform verstärkt Zugang zu diesen Segmenten suchen.
Insgesamt planen die befragten Investoren, in den kommenden drei Jahren rund 45 Milliarden Euro in diese Nutzungsarten zu investieren. Der Großteil erwartet, im Jahr 2027 den Höhepunkt der eigenen Aktivität zu erreichen. Das deutet darauf hin, dass viele Marktteilnehmer aktuell noch selektiv agieren und auf verbesserte Rahmenbedingungen warten. Gleichzeitig zeigt sich eine zunehmende Zuversicht hinsichtlich der Kapitalbeschaffung. Value-Add- und Core-Plus-Strategien gelten als besonders gut platzierbar, was auf eine höhere Risikobereitschaft bei gleichzeitigem Fokus auf operative Wertsteigerung schließen lässt.
Die eigentlichen Treiber und Risiken hinter dem OpRE-Boom:
- Zunehmende Bedeutung von Debt-Strategien als alternativer Zugang zu Operational Real Estate, insbesondere zur Risikoreduktion bei gleichzeitigem Markteintritt
- Einfluss von Zinsentwicklung und Finanzierungskosten auf die Bewertung operativer Geschäftsmodelle mit Fokus auf laufende Cashflows statt Exit-Werten
- Unterschiedliche regulatorische Rahmenbedingungen in Europa, etwa bei Mietrecht, Pflegeauflagen und Betreiberstrukturen, als entscheidender Investitionsfaktor
- Wachsende Rolle von Technologie und Daten im Betrieb, beispielsweise bei Pricing, Auslastungssteuerung und Nutzeranalyse
- ESG-Anforderungen im laufenden Betrieb, die über Gebäudezertifizierungen hinausgehen und operative Prozesse sowie soziale Aspekte betreffen
- Skalierungsherausforderungen bei paneuropäischen Plattformstrategien aufgrund unterschiedlicher Marktbedingungen und Nutzeranforderungen
- Zunehmender Wettbewerb zwischen institutionellen Investoren und spezialisierten Betreibern, die selbst als Kapitalnehmer auftreten
- Unsicherheiten bei Exit-Strategien für stark betrieblich geprägte Assets aufgrund begrenzter Käufergruppen
- Auswirkungen geopolitischer Entwicklungen auf Kapitalflüsse und regionale Allokationsentscheidungen innerhalb Europas
- Bedeutung von Personalverfügbarkeit und Personalkosten als kritischer Erfolgsfaktor in arbeitsintensiven Segmenten wie Pflege und Hospitality.
Innerhalb dieser Entwicklung werden mehrere Aspekte sichtbar, die über die reine Segmentverschiebung hinausgehen und den Markt strukturell verändern. Dazu gehört unter anderem die wachsende Bedeutung von Plattformstrategien, bei denen nicht einzelne Assets, sondern ganze Betriebsmodelle im Fokus stehen. Ebenso zeigt sich eine stärkere Institutionalisierung bislang kleinteiliger Märkte, etwa im Bereich Einfamilienhäuser oder Co-Living. Hinzu kommt, dass sich die Anforderungen an Investoren deutlich verändern. Operative Kompetenz, Partnerstrukturen und die Fähigkeit, Geschäftsmodelle zu skalieren, werden zunehmend entscheidend für den Erfolg.
Darüber hinaus lässt sich beobachten, dass sich das Verhältnis zwischen Risiko und Rendite neu justiert. Operative Risiken, etwa im Bereich Personal, Regulierung oder Betreiberqualität, gewinnen an Gewicht, während klassische Marktzyklen teilweise an Bedeutung verlieren. Gleichzeitig profitieren viele der genannten Segmente von strukturellen Nachfragefaktoren, die weniger konjunkturabhängig sind. Dazu zählen demografische Entwicklungen, Urbanisierung und veränderte Lebens- und Arbeitsmodelle.
Ein weiterer zentraler Punkt ist die Verschiebung innerhalb der Immobilienallokation insgesamt. Die steigende Bedeutung von Wohn- und Beherbergungskonzepten deutet darauf hin, dass andere Nutzungsarten, insbesondere Büroimmobilien, an relativer Bedeutung verlieren oder zumindest stärker unter Druck stehen. Investoren reagieren damit auf veränderte Nutzungsanforderungen und Unsicherheiten in einzelnen Segmenten, indem sie Kapital in Bereiche mit stabileren und besser prognostizierbaren Cashflows umlenken.
Die Ergebnisse der Umfrage zeigen damit deutlich, dass Operational Real Estate nicht mehr als ergänzendes Investment verstanden wird, sondern zunehmend eine tragende Rolle innerhalb der Portfolios einnimmt. Die Kombination aus langfristigen Nachfragefaktoren, stabilen Einnahmestrukturen und der Möglichkeit zur aktiven Wertschöpfung macht diese Segmente für Investoren besonders attraktiv. Gleichzeitig steigen jedoch die Anforderungen an Management, Strukturierung und strategische Ausrichtung, was den Markt insgesamt anspruchsvoller, aber auch differenzierter macht.
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