Das Umland der Landeshauptstadt wächst demografisch und beim Wohnungsbestand, während Kaufpreise vielerorts nachgeben. Das zeigt eine Auswertung von Wüest Partner, die 25 Kommunen anhand von 13 Indikatoren analysierte. Bewertet wurde jeweils die relative Veränderung.
Eine aktuelle Analyse von Wüest Partner hat sich genauer mit der Entwicklung der 25 Städte und Gemeinden rund um Stuttgart befasst. Das zugrunde liegende Ranking basiert auf 13 Indikatoren, darunter die Bevölkerungsentwicklung, der Wohnungsbestand, der Pendlersaldo und die Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten. Zusätzlich wurden die Angebotsmieten für Wohnungen und Büros sowie die Angebotspreise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser berücksichtigt. Entscheidend sind dabei nicht die absoluten Werte, sondern die relative Entwicklung der einzelnen Indikatoren. Für jede Variable wurde die relative Veränderung ermittelt und mit den relativen Veränderungen der anderen Gemeinden verglichen. Auf dieser Basis wird für alle 13 Indikatoren eine Teilnote von 1 (höchste Bewertung) bis 5 (niedrigste Bewertung) vergeben. Die Teilnoten werden für jede untersuchte Gemeinde zu einer Gesamtnote verrechnet.
Stabilität und Expansion: Bevölkerungsentwicklung im Stuttgarter Umland
Zwischen 2018 und 2023 hat sich das Stuttgarter Umland als zunehmend attraktiver Lebens- und Wirtschaftsraum etabliert. Während Stuttgart als Landeshauptstadt einen leichten Bevölkerungsrückgang von 0,2 Prozent verzeichnete, legten die 25 umliegenden Städte und Gemeinden im Durchschnitt um 1,6 Prozent zu. Diese Entwicklung verdeutlicht, wie stark die Nachfrage nach Wohnraum und Lebensqualität im Umland gewachsen ist. Neuhausen auf den Fildern verzeichnete mit 5,0 Prozent das stärkste Bevölkerungswachstum, gefolgt von Böblingen (3,9 Prozent) und Korntal-Münchingen (3,6 Prozent). Diese Städte und Gemeinden profitieren von einer hervorragenden Anbindung an Stuttgart, einer modernen Infrastruktur und vielfältigen Wohnangeboten. Demgegenüber verzeichneten Gerlingen (0,1 Prozent) und Kernen im Remstal 0,3 Prozent lediglich marginale Zuwächse. In Möglingen sank die Einwohnerzahl, ähnlich wie in Stuttgart, sogar leicht um 0,2 Prozent. Diese Unterschiede spiegeln die heterogenen Rahmenbedingungen und differenzierten demographischen Dynamiken innerhalb der Region wider.
Das Stuttgarter Umland ist damit kein einheitlicher Raum, sondern ein vielfältiges Geflecht unterschiedlicher demografischer Entwicklungen. Das Umland bleibt ein wachsender, spannender Markt mit zahlreichen Chancen für nachhaltiges Wachstum und lebenswerte Quartiere.
Wohnungswachstum mit unterschiedlichen Geschwindigkeiten
Zwischen 2018 und 2023 verzeichnete das Stuttgarter Umland eine deutliche Zunahme des Wohnungsbestands, die den gestiegenen Anforderungen einer wachsenden Bevölkerung Rechnung trägt. Im Durchschnitt wuchs der Wohnungsbestand der 25 umliegenden Städte und Gemeinden um 2,7 Prozent – und damit stärker als der Wohnungsbestand in der Landeshauptstadt Stuttgart, der nur um 2,0 Prozent zunahm. Neuhausen auf den Fildern wies mit 5,5 Prozent den höchsten Zuwachs auf, was in engem Zusammenhang mit dem starken Bevölkerungswachstum von 5,0 Prozent steht. Auch Korntal-Münchingen reagierte auf die steigende Nachfrage nach Wohnraum und erhöhte seinen Bestand um 3,9 Prozent bei einem Bevölkerungszuwachs von 3,6 Prozent. Diese Gemeinden zeigen, wie eine proaktive Wohnraumentwicklung auf den demographischen Wandel abgestimmt sein kann. Weitere positive Beispiele sind Asperg (4,2 Prozent) und Weinstadt (3,9 Prozent), die ebenfalls überdurchschnittliche Steigerungen beim Wohnungsbestand aufweisen. Dagegen liegen Aichwald (1,7 Prozent), Möglingen (1,4 Prozent) und Schwieberdingen (1,3 Prozent) unter dem Durchschnitt der Region, was auf eine eher moderate Reaktion auf das Bevölkerungswachstum hindeutet.
Insgesamt verdeutlicht die Entwicklung des Wohnungsbestands im Stuttgarter Umland die unterschiedlichen Strategien und Herausforderungen der Gemeinden. Während einige aktiv in den Wohnungsbau investieren und damit die Wohnraumsituation für die wachsende Bevölkerung verbessern, bleibt in anderen Kommunen noch Potenzial, um den steigenden Bedarf zu adressieren.
Mietpreisdynamik: Zwischen moderatem Anstieg und kräftigem Preiszuwachs
Zwischen dem zweiten Quartal 2022 und dem zweiten Quartal 2025 haben sich die Angebotsmieten im Stuttgarter Umland spürbar erhöht. Im Mittel legten die Medianmieten in den umliegenden Gemeinden um 14,0 Prozent zu – ein signifikanter Anstieg, der jedoch unter dem Mietwachstum der Landeshauptstadt liegt. In Stuttgart selbst verteuerten sich die Angebotsmieten im gleichen Zeitraum um 18,2 Prozent. Diese Dynamik macht deutlich: Auch das direkte Umland bleibt vom angespannten Wohnungsmarkt nicht unberührt. Besonders stark fiel der Mietanstieg in Kommunen wie Esslingen am Neckar (+22,0 Prozent), Magstadt (+20,1 Prozent) und Sindelfingen (+19,5 Prozent) aus. Diese Gemeinden verzeichneten damit Zuwächse, die sogar über dem Stuttgarter Niveau lagen. Die Gründe dafür sind vielfältig – sie reichen von der Nähe zu wirtschaftlich starken Standorten über eine gute Verkehrsanbindung bis hin zu begrenzten Neubauaktivitäten. Wo Angebot und Nachfrage auseinanderdriften, steigen die Preise entsprechend spürbar. Demgegenüber standen Gemeinden mit moderaterer Entwicklung: In Gerlingen und Aichwald legten die Mieten mit jeweils 6,0 Prozent deutlich langsamer zu. Auch Waiblingen verzeichnete mit 7,4 Prozent einen eher verhaltenen Anstieg.
Ein Blick auf die aktuellen Angebotsmieten im zweiten Quartal 2025 verdeutlicht die Spannbreite im Umland von Stuttgart. Während die Medianmiete im Schnitt bei 13,02 Euro pro Quadratmeter lag, gab es markante Unterschiede zwischen einzelnen Städten und Gemeinden. Am oberen Ende der Skala befinden sich Sindelfingen (15,69 Euro pro Quadratmeter), Korntal-Münchingen (15,36 Euro pro Quadratmeter) und Böblingen (15,18 Euro pro Quadratmeter) – alles Standorte mit hoher wirtschaftlicher Bedeutung und starker Nachfrage. Deutlich günstiger lebt man dagegen in Aichwald (12,21 Euro pro Quadratmeter), Hemmingen (13,08 Euro pro Quadratmeter) und Waiblingen (13,60 Euro pro Quadratmeter), die trotz guter Lage vergleichsweise moderate Mietpreise aufweisen. Zum Vergleich: In Stuttgart selbst lag die Medianmiete im selben Zeitraum bei 17,18 Euro pro Quadratmeter.
Insgesamt zeigt sich: Die Mietpreisentwicklung im Umland von Stuttgart verläuft sehr heterogen. Während manche Kommunen von starkem Preisdruck betroffen sind, bleibt das Wachstum andernorts moderat. Entscheidend ist, wie stark die jeweilige Gemeinde auf Nachfrageänderungen reagiert – sei es durch neuen Wohnraum, Standortattraktivität oder verkehrliche Anbindung. Wo Engpässe bestehen, steigt die Miete. Wo Puffer vorhanden sind, bleibt der Markt entspannter.
Immobilienpreise jenseits des Kessels: Rückgänge dominieren, regionale Unterschiede bleiben
Zwischen dem zweiten Quartal 2022 und dem zweiten Quartal 2025 sind die Angebotspreise für Eigentumswohnungen im Stuttgarter Umland durchschnittlich um 15,5 Prozent gesunken. Auch die Landeshauptstadt selbst verzeichnete mit einem Minus von 14,9 Prozent eine spürbare Preiskorrektur. Damit zeigt sich, dass das veränderte Marktumfeld – insbesondere das gestiegene Zinsniveau – auch im Großraum Stuttgart deutlich Wirkung entfaltet hat. In allen 25 Gemeinden des Umlands sind die Preise zurückgegangen. Während die Verluste in Städten wie Neuhausen auf den Fildern (-3,3 Prozent), Denkendorf (-4,6 Prozent) und Korntal-Münchingen (-8,4 Prozent) vergleichsweise geringer ausfielen, waren die Einbußen in anderen Kommunen deutlich drastischer. Besonders starke Rückgänge wurden in Kernen im Remstal (-24,7 Prozent), Gerlingen (-23,4 Prozent) und Weinstadt (-22,9 Prozent) verzeichnet. Diese Gemeinden gehören damit zu den am stärksten betroffenen Märkten im Umland.
Auch bei den aktuellen Kaufpreisen im zweiten Quartal 2025 zeigt sich ein differenziertes Bild: An der Spitze liegt Korntal-Münchingen mit einem Medianwert von 4.811 Euro pro Quadratmeter, dicht gefolgt von Remseck am Neckar (4.631 Euro pro Quadratmeter) und Neuhausen auf den Fildern (4.393 Euro pro Quadratmeter). Am unteren Ende der Preisskala finden sich Hemmingen (3.268 Euro pro Quadratmeter), Aichwald (3.472 Euro pro Quadratmeter) und Kernen im Remstal (3.516 Euro pro Quadratmeter) – allesamt Gemeinden mit deutlich reduzierten Angebotspreisen. Mit 4.717 Euro pro Quadratmeter lag Stuttgart preislich klar über dem Umlanddurchschnitt.
Der Markt für Einfamilienhäuser im Stuttgarter Umland zeigt sich weiterhin angespannt: Zwischen dem zweiten Quartal 2022 und dem zweiten Quartal 2025 gingen die Angebotspreise in den Umlandgemeinden im Durchschnitt um 14,3 Prozent zurück. Die Landeshauptstadt Stuttgart selbst verzeichnete dagegen mit einem leichten Minus von 0,6 Prozent eine deutlich stabilere Entwicklung. Damit bestätigt sich ein Bild, das auch bundesweit zu beobachten ist: Während zentrale Lagen vergleichsweise widerstandsfähig bleiben, geraten viele Umlandgemeinden unter stärkeren Preisdruck. Einzelne Städte und Gemeinden konnten sich jedoch dem allgemeinen Rückgang zumindest teilweise entziehen. So verzeichneten Korntal-Münchingen (-3,0 Prozent), Filderstadt (-6,2 Prozent) und Schwieberdingen (-7,9 Prozent) vergleichsweise moderate Verluste. Deutlich stärkere Rückgänge wurden hingegen in anderen Städten verzeichnet: In Gerlingen betrug der Rückgang 25,5 Prozent, gefolgt von Sindelfingen (-20,6 Prozent) und Ludwigsburg (-19,8 Prozent). Hier traf ein erhöhtes Angebot auf eine zunehmend zurückhaltende Käuferschaft – ein Zusammenspiel, das die Preise teils erheblich unter Druck setzte. Auch beim aktuellen Preisniveau im zweiten Quartal 2025 zeigt sich ein breites Spektrum: An der Spitze rangieren Korntal-Münchingen mit einem Medianpreis von 5.356 Euro pro Quadratmeter, Gerlingen (5.133 Euro pro Quadratmeter) und Leinfelden-Echterdingen (5.103 Euro pro Quadratmeter) – alles Standorte mit hoher Nachfrage und guter Erreichbarkeit. Am unteren Ende der Preisskala finden sich hingegen Fellbach (4.055 Euro pro Quadratmeter), Aichwald (4.106 Euro pro Quadratmeter) und Waiblingen (4.158 Euro pro Quadratmeter), die trotz ihrer Nähe zu Stuttgart derzeit vergleichsweise günstige Einstiegspreise bieten. Mit einem Medianpreis von 5.923 Euro pro Quadratmeter übertraf Stuttgart das durchschnittliche Preisniveau im Umland klar.
Korntal-Münchingen: Spitzenreiter im Ranking mit überzeugender Lebensqualität
Korntal-Münchingen belegt den ersten Platz im aktuellen Ranking der Umlandgemeinden rund um Stuttgart – und das mit großem Abstand. Die Stadt erreichte in 11 von 13 bewerteten Kategorien die Bestnote und setzt damit Maßstäbe in der Region. Ausschlaggebend für das starke Abschneiden sind die hervorragende Lage, die direkte Anbindung an die Stuttgarter Innenstadt sowie ein attraktives, vielfältiges Wohnumfeld. Korntal-Münchingen vereint urbane Nähe mit hoher Lebensqualität und naturnahem Wohnen – ein Vorteil, der besonders bei Familien und Berufspendlern gut ankommt. Auch im Bereich Infrastruktur, Bildung, Versorgung und Immobilienmarkt zeigt sich die Stadt stabil und leistungsfähig. Die Immobilienpreise bleiben trotz hoher Nachfrage vergleichsweise konstant, was für einen gesunden Markt spricht. Hinzu kommen gute Rahmenbedingungen für Unternehmen sowie eine hohe Aufenthaltsqualität im Alltag. Mit der klaren Spitzenposition im Ranking bestätigt Korntal-Münchingen seinen Status als gefragter Wohn- und Lebensstandort im Stuttgarter Umland. Die Ergebnisse spiegeln nicht nur aktuelle Stärken, sondern auch die nachhaltige Entwicklung einer Kommune wider, die konsequent in ihre Zukunft investiert.