Selbstbewusstsein oder Arroganz: Diese Frage stellt sich bei den aktuellen Zahlen zu Büroinvestments. Ausländische Investoren sind da, beäugen allerdings den deutschen Markt eher mit Zurückhaltung. Ein Summary aus verschiedenen Studien zeigt den Gap zwischen Wohlfühlrhetorik und Marktrealität.
Trotz geopolitischer Unsicherheiten kehren internationale Investoren zunehmend in den europäischen Büromarkt zurück. Besonders deutsche Anleger treten laut Savills wieder verstärkt grenzüberschreitend auf. Gleichzeitig wächst die Aktivität ausländischer Kapitalgeber in Europa deutlich: Norwegische, japanische, nahöstliche, tschechische und spanische Investoren lagen 2025 bei ihren Büroinvestitionen teils klar über ihren jeweiligen Fünfjahresdurchschnitten. SCPIs aus Frankreich weiten ihre Suchprofile zudem verstärkt auf britische Regionalstädte und Mittel- und Osteuropa aus, um höhere Renditen zu erzielen. Deutschland zeigt dabei ein widersprüchliches Bild: Während das Bürotransaktionsvolumen im ersten Quartal 2026 mit rund 700 Millionen Euro laut Savills 82 Prozent unter dem Zehnjahresdurchschnitt lag, werden deutsche Core-Investoren international wieder aktiver. Zugleich könnte sich nach Einschätzung der Analysten weiteres Kapital aus dem Nahen Osten in Richtung westeuropäischer Safe-Haven-Standorte verlagern. Hintergrund sind die anhaltenden geopolitischen Spannungen sowie die Suche institutioneller und privater Anleger nach stabilen Märkten mit langfristig gesicherten Cashflows.
Der deutsche Markt inszeniert sich zum Jahresbeginn 2026 gern als Stabilitätsanker. CBRE schreibt, der Immobilieninvestmentmarkt sei „mit einem Transaktionsvolumen von rund 8,6 Milliarden Euro in das Jahr 2026 gestartet“ und betont, dass „sich die graduelle Erholung am deutschen Immobilieninvestmentmarkt zum Jahresbeginn 2026 weiter fortgesetzt“ habe, so der Bericht „Deutschland Investmentmarkt erstes Quartal 2026“. Auf dieser Folie wirkt die Erzählung vom robusten Standort zunächst plausibel.
„Internationale Investoren weniger am Markt aktiv“
Interessant wird es aber dort, wo CBRE die Struktur dieses Volumens aufschlüsselt. Im gleichen Bericht heißt es: „Ausländische Investoren waren mit knapp einem Viertel am Transaktionsvolumen beteiligt, und somit weniger am Markt aktiv als im Gesamtjahr 2025.“ Übersetzt heißt das: Drei Viertel des Geldes stammen von inländischen Akteuren. Der „starke Start“ ist damit vor allem ein deutscher Binnen?Reflex und eben kein sichtbarer Beweis dafür, dass internationale Investoren Deutschland derzeit im großen Stil neu entdecken. BNP Paribas Real Estate bestätigt das Bild eines lebendigen, aber stark national geprägten Marktes. Im „Büroimmobilien?Investmentmarkt Deutschland Report erstes Quartal 2026“ heißt es wörtlich: „Der deutsche Büroinvestmentmarkt ist mit einem Transaktionsvolumen von 1,8 Milliarden Euro und als stärkste gewerbliche Assetklasse ins neue Jahr gestartet.“ Ergänzt wird das mit dieser Einschätzung: „Damit notiert das Ergebnis zum dritten Mal in Folge auf einem stabilen Niveau mit einer moderat anziehenden Abschlussdynamik. Gegenüber dem Vorjahr wird ein Plus von fünf Prozent registriert. Auch wenn der Zehn?Jahresschnitt deutlich verfehlt wird, ist es das beste Resultat seit der Zinswende.“
Die Botschaft: Büro schlägt andere Assetklassen, aber auf einem deutlich reduzierten Plateau. Der Bericht stellt außerdem heraus, dass sich das Büroinvestmentvolumen „deutlich breiter“ verteilt und die Marktanteile „sehr ausgeglichen“ zwischen A?Standorten und übrigen Städten sind, was BNP Paribas mit einem Verhältnis von „54 zu 46 Prozent“ beziffert. Daraus lässt sich lesen: Die Nachfrage ist da, aber sie ist kleinteiliger, regionaler und damit in vielen Fällen eher eine Wette der heimischen Akteure auf ihren eigenen Standort als ein globaler Vertrauensbeweis. Dass internationale Käufer keineswegs verschwunden sind, zeigen die Zahlen aus den übergreifenden Investmentmarkt-Berichten. BNP Paribas konstatiert für den Gesamtmarkt: „Der deutsche Investmentmarkt ist mit einem Transaktionsvolumen von gut 6,9 Milliarden Euro in das Jahr 2026 gestartet.“ In der gleichen Publikation wird betont, dass sich „der Anteil nationaler Investoren weiter erhöht“ habe und ausländische Akteure selektiv, vor allem bei großvolumigen Core?Produkten, auftreten.
CBRE ergänzt dieses Bild in seinem Deutschland?Report: Mit der Formulierung, ausländische Investoren seien „mit knapp einem Viertel“ beteiligt und damit „weniger am Markt aktiv als im Gesamtjahr 2025“, signalisiert das Institut, dass Deutschland 2026 stärker von seiner eigenen Anlegerbasis lebt, als es der politische Standortdiskurs suggeriert. Anders gesagt: Das ausländische Kapital ist noch da, es bestimmt aber nicht mehr das Narrativ.
„Zwischen hohem Reformdruck und starkem Fundament“
KPMG zieht in der Studie „Business Destination Germany 2026“ die Perspektive der internationalen Finanzentscheider heran und bringt die Ambivalenz des Standorts auf den Punkt. Schon der Untertitel beschreibt Deutschland als Standort „zwischen hohem Reformdruck und starkem Fundament“, wie KPMG in der Einleitung von „Business Destination Germany 2026“ schreibt. In der Zusammenfassung hält KPMG fest, Deutschland bleibe aufgrund Marktgröße, zentraler Lage und politischer Stabilität ein Kernstandort, betont aber zugleich, internationale Entscheider kritisierten insbesondere „hohe Energiepreise, komplexe Regulierung und Steuerbelastungen“.
In den Befragungsergebnissen formuliert KPMG sinngemäß, dass Deutschland zwar weiterhin als wichtiger Wirtschaftsstandort wahrgenommen wird, viele der international befragten Manager das Land jedoch in zentralen Standortfaktoren nicht mehr in der Spitzengruppe sehen. Die Studie kommt zu dem Schluss, Deutschland stehe vor einem Jahrzehnt, in dem „Reformfähigkeit und Planungssicherheit maßgeblich darüber bestimmen, ob das Land für internationale Investoren attraktiv bleibt“. Dieser Satz liest sich – im Zusammenspiel mit den Marktberichten von CBRE und BNP Paribas – nahezu wie ein Kommentar zu den Investmentzahlen: Der Standort ruht auf einem „starken Fundament“, aber das Auslandskapital stimmt bereits mit den Füßen ab und agiert vorsichtiger.
Nimmt man diese Befunde zusammen, wirkt der deutsche Diskurs über seine Rolle im internationalen Immobilienkapitalfluss deutlich selbstbewusster als die Datenlage. Es wird deutlich, dass die Wahrnehmung im Ausland längst brüchiger ist, als es die innenpolitische Erzählung vom „sicheren Hafen“ vermuten lässt. Es drängt sich die Frage auf, ob Deutschland seine Anziehungskraft auf ausländische Investoren nicht überschätzt: Die Märkte laufen, aber sie laufen zunehmend aus eigener Kraft. Das ist kurzfristig stabilisierend, langfristig eher ein Warnsignal.