Ambulante Gesundheitsimmobilien entwickeln sich zunehmend zu einer eigenständigen Assetklasse. Getrieben von demografischem Wandel, politisch gewollter Ambulantisierung und stabilen Mieterstrukturen wächst das Interesse institutioneller Investoren. Gleichzeitig zeigen Marktanalysen, dass sich Angebot, Investitionsstrukturen und Anforderungen an diese spezialisierten Immobilien deutlich verändern.
Der Investmentmarkt für Gesundheitsimmobilien hat sich im Jahr 2025 deutlich robuster entwickelt als viele klassische Assetklassen. Insgesamt wurden rund 1,2 Milliarden Euro umgesetzt. Neben Pflegeheimen und Kliniken umfasst das Segment auch Ärztehäuser, medizinische Versorgungszentren sowie betreutes Wohnen. Während Wohnen, Büro und Logistik rückläufig waren, legten Gesundheitsimmobilien gemeinsam mit Hotelimmobilien um 18 Prozent zu. Für Dr. Jan Linsin, Head of Research Germany bei CBRE Germany, zählt das Segment damit zu den wenigen Anlageklassen, die zuletzt ein wachsendes Transaktionsvolumen verzeichneten und sich entsprechend stabil entwickelten.
Innerhalb des Marktes dominieren weiterhin Pflegeimmobilien. Mit einem Anteil von mehr als 50 Prozent beziehungsweise rund 630 Millionen Euro stellen sie den größten Teil des Transaktionsgeschehens. Es folgt betreutes Wohnen mit 18 Prozent. Besonders dynamisch zeigt sich jedoch ein Bereich, der lange als Nische galt. Ambulante Gesundheitsimmobilien erreichten 2025 ein Transaktionsvolumen von über 200 Millionen Euro, was einem Anstieg von rund 120 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Erste Abschlüsse im Jahr 2026 deuten darauf hin, dass sich diese Entwicklung fortsetzt. Dr. Jan Linsin hebt hervor, dass insbesondere ambulante Gesundheitsimmobilien zuletzt stark gewachsen sind und zunehmend in den Fokus institutioneller Investoren rücken.
Die Nachfrage nach diesen Immobilien ist vor allem strukturell getrieben. Das Gesundheitssystem befindet sich im Umbau, Leistungen werden zunehmend aus dem stationären Bereich in ambulante Strukturen verlagert. Hintergrund ist unter anderem die Kostenstruktur, da Behandlungen im Krankenhaus deutlich teurer sind. Gleichzeitig findet der Großteil der medizinischen Versorgung bereits heute außerhalb von Kliniken statt. Rund 97 Prozent der Behandlungsfälle werden ambulant erbracht, täglich entstehen Millionen Arzt-Patienten-Kontakte, die geeignete räumliche Strukturen erfordern.
Felix Rotaru, Director Healthcare bei Hauck Aufhäuser Lampe REIM, verweist darauf, dass sich dieser Trend weiter verstärken wird. Der Bedarf an modernen Gesundheitsimmobilien steigt entsprechend. Gefragt sind vor allem Objekte, die verschiedene Nutzungen bündeln und medizinische Versorgung effizient organisieren. Ärztehäuser, ambulante Operationszentren oder Rehaeinrichtungen gewinnen an Bedeutung. Gleichzeitig verändern sich die Anforderungen an die Immobilien selbst. Neben der medizinischen Funktion spielen Aspekte wie Erreichbarkeit, Aufenthaltsqualität und die Integration ergänzender Nutzungen eine größere Rolle. Felix Rotaru beschreibt die Ambulantisierung als grundlegende Verschiebung innerhalb des Gesundheitssystems, die den Immobilienbedarf nachhaltig verändert.
In der Praxis handelt es sich dabei selten um monofunktionale Gebäude. Ambulante Gesundheitsimmobilien sind in der Regel durch eine gezielte Nutzungsmischung geprägt. Neben ärztlichen Leistungen werden häufig ergänzende Angebote integriert, etwa Apotheken, Sanitätshäuser oder weitere gesundheitsnahe Dienstleistungen. Teilweise kommen auch gewerbliche Nutzungen hinzu, die die Aufenthaltsqualität erhöhen und zusätzliche Frequenz generieren. Diese Mischung ist zentraler Bestandteil funktionierender Versorgungskonzepte und wirkt sich unmittelbar auf die Wirtschaftlichkeit der Standorte aus.
Diversifizierter Mietermix für Investoren interessant
Aus Investorensicht gilt das Segment als vergleichsweise stabil. Anders als bei klassischen Betreiberimmobilien im Pflegebereich basiert das Geschäftsmodell häufig auf einem diversifizierten Mietermix. In einem Gesundheitszentrum sind in der Regel Allgemeinmediziner, Fachärzte, Apotheken, Therapeuten und weitere Gesundheitsdienstleister vertreten. Diese Struktur reduziert das Risiko von Mietausfällen. Die Bonität der Mieter wird als vergleichsweise hoch eingeschätzt, da ein großer Teil der Einnahmen mittelbar aus dem Gesundheitssystem und damit aus öffentlichen Quellen stammt. Felix Rotaru führt aus, dass das Mietausfallrisiko in ambulanten Gesundheitsimmobilien im Vergleich zu klassischen Betreiberimmobilien deutlich geringer ist, insbesondere aufgrund der breiten Mieterstruktur.
Hinzu kommt eine ausgeprägte Standorttreue. Medizinische Einrichtungen sind in bestehende Versorgungsstrukturen eingebunden und wechseln ihren Standort nur selten. Das stabilisiert langfristig die Cashflows. Gleichzeitig steigen die Anforderungen an das Asset Management. Die Steuerung von Objekten mit zahlreichen Mietern ist komplexer als bei klassischen Single-Tenant-Immobilien. Erfolgreiche Strategien setzen daher auf eine aktive Bewirtschaftung, eine enge Kommunikation mit den Mietern sowie eine kontinuierliche Weiterentwicklung der Nutzungskonzepte. Felix Rotaru unterstreicht in diesem Zusammenhang die Bedeutung eines diversifizierten Mietermixes und der hohen Standortloyalität für die Stabilität der Cashflows.
Auch die baulichen Anforderungen sind klar definiert. Gefragt sind Gebäude mit funktionalen Grundrissen, flexiblen Flächenzuschnitten und technischer Ausstattung, die den medizinischen Betrieb unterstützt, etwa Aufzüge für Liegendtransporte. Ein barrierearmer oder vollständig barrierefreier Zugang ist ebenfalls zentral. Defizite in diesen Bereichen führen insbesondere bei älteren Bestandsgebäuden zu erhöhtem Investitionsbedarf und können die Drittverwendbarkeit der Flächen einschränken.
Stabiles Niveau der Renditen
Die Renditen bewegen sich aktuell auf einem stabilen Niveau. Für Ärztehäuser liegt die Nettoanfangsrendite bundesweit bei etwa 4,7 Prozent. Pflegeimmobilien erreichen rund 5,4 Prozent, während betreutes Wohnen bei etwa 4,3 Prozent liegt. Vor dem Hintergrund gestiegener Finanzierungskosten und einer begrenzten Neubautätigkeit wird kurzfristig keine weitere Renditekompression erwartet. Vielmehr zeichnet sich eine Phase der Stabilisierung ab. Patrick Brinker, Head of Real Estate Investment Management bei Hauck Aufhäuser Lampe REIM, erklärt, dass sich Neubauentwicklungen derzeit häufig nur schwer wirtschaftlich darstellen lassen und daher Bestandsobjekte stärker in den Fokus rücken.
Zusätzliche Anforderungen und Marktparameter, die für Investoren in diesem Segment relevant sind:
- Vollvermietete Objekte mit langfristigen, indexierten Mietverträgen gelten als bevorzugtes Investmentprofil
- Ein diversifizierter Mietermix aus Ärzten, Heilberufen und ergänzenden Nutzungen wird als stabilisierender Faktor bewertet
- Typische Objektgrößen bewegen sich häufig zwischen 1.500 und 10.000 Quadratmetern
- Institutionelle Investitionen setzen in der Regel bei einem Volumen ab etwa fünf Millionen Euro an
- Neubaukosten liegen aktuell je nach Lage und Spezialisierungsgrad zwischen rund 3.500 und über 5.000 Euro pro Quadratmeter
- Daraus resultieren wirtschaftlich notwendige Mietniveaus von teilweise deutlich über 20 Euro pro Quadratmeter
- Hohe Baukosten begrenzen derzeit die Entwicklung neuer Projekte und erschweren insbesondere in ländlichen Regionen den Ausbau der Infrastruktur.
Das Angebot an geeigneten Objekten bleibt begrenzt. Neubauprojekte sind aufgrund hoher Baukosten und regulatorischer Anforderungen schwer darstellbar, Förderstrukturen fehlen weitgehend. Entsprechend rückt der Bestand stärker in den Fokus. Investoren konzentrieren sich auf bestehende Immobilien, die sich durch aktives Management weiterentwickeln lassen. Patrick Brinker macht deutlich, dass insbesondere im Bestand durch aktives Asset Management erhebliche Wertsteigerungspotenziale realisiert werden können.
Die Marktstruktur ist weiterhin fragmentiert. Viele Transaktionen finden außerhalb großer institutioneller Prozesse statt. Lokale Akteure wie Ärzte, Apotheken oder kleinere Investorengruppen entwickeln und halten entsprechende Immobilien, Verkäufe erfolgen häufig ohne breite Marktansprache. Das erschwert die Datenerhebung und führt zu einer vergleichsweise geringen Transparenz. Patrick Brinker weist darauf hin, dass für den langfristigen Erfolg nicht allein die Immobilie entscheidend ist, sondern vor allem die Fähigkeit, funktionierende medizinische Synergien und einen tragfähigen Mietermix im Objekt zu etablieren.
Gleichzeitig lässt sich das Marktpotenzial zunehmend quantifizieren. Bundesweit werden derzeit mehr als 4.300 ambulante Gesundheitsimmobilien identifiziert, die für institutionelle Investoren grundsätzlich relevant sind. Daraus ergibt sich ein potenzielles Marktvolumen von über 37 Milliarden Euro, wobei die tatsächliche Zahl aufgrund der eingeschränkten Markttransparenz noch höher liegen könnte.
Gesundheitsimmobilien: Definition des Segments zentral
Ein zentraler Aspekt ist die Definition des Segments. Maßgeblich ist nicht die einzelne Praxis, sondern die Bündelung mehrerer medizinischer Nutzungen an einem Standort. In der Marktabgrenzung werden Objekte erst dann berücksichtigt, wenn mindestens fünf eigenständige medizinische oder gesundheitsnahe Einheiten vorhanden sind. Für jede Einheit wird eine durchschnittliche Fläche von rund 200 Quadratmetern angesetzt, sodass die Gesamtfläche typischerweise oberhalb von 1.000 Quadratmetern liegt. Diese Größenordnung erklärt die zunehmende Relevanz für institutionelle Investoren, während kleinere Einzelstandorte strukturell außen vor bleiben.
Die geografische Verteilung zeigt deutliche Schwerpunkte in Metropolregionen wie Berlin und Hamburg sowie in ostdeutschen Bundesländern. Historische Strukturen, insbesondere ehemalige Polykliniken der DDR, spielen dabei eine Rolle. Gleichzeitig eröffnet sich außerhalb der großen Städte weiteres Potenzial. Gerade in ländlichen Regionen könnten gebündelte Versorgungsangebote in Gesundheitszentren dazu beitragen, die medizinische Infrastruktur langfristig zu sichern.
Zusätzliche Impulse könnten aus der Weiterentwicklung intersektoraler Versorgungsmodelle entstehen. Konzepte, die stationäre und ambulante Leistungen stärker verzahnen, werden politisch diskutiert. Sollten hier klare Rahmenbedingungen und Finanzierungsstrukturen geschaffen werden, könnte sich eine weitere Sub-Assetklasse innerhalb des Segments herausbilden.
Auch Umnutzungen gewinnen an Bedeutung. Vor allem Büroimmobilien bieten in geeigneten Lagen Potenzial für eine Transformation in Gesundheitsimmobilien. Voraussetzung ist eine funktionale Anpassungsfähigkeit der Gebäude sowie die Möglichkeit, einen tragfähigen Mietermix zu etablieren. Entscheidend ist dabei weniger die bauliche Hülle als die Integration in bestehende Versorgungsstrukturen.
Insgesamt zeigt sich, dass ambulante Gesundheitsimmobilien zunehmend an Bedeutung gewinnen. Das Segment verbindet stabile Nachfrage, gesellschaftliche Relevanz und ein vergleichsweise attraktives Rendite-Risiko-Profil. Für Investoren, die bereit sind, sich intensiv mit den spezifischen Anforderungen auseinanderzusetzen, eröffnet sich ein Markt mit langfristiger Perspektive.