Wenn Gewerbeimmobilien zum Ladenhüter werden

Die Scheiben sind mit einer Staubschicht überzogen, die Räume verwaist. „Zu vermieten“ steht auf einem Schild im Schaufenster, darunter die Telefonnummer eines örtlichen Maklers. Der Schulranzenladen ist schon vor Monaten zwei Häuser weiter in das Eckhaus gezogen, aus dem sich zuvor eine Sparkassenfiliale verabschiedet hatte. Seitdem stehen die 80 Quadratmeter plus Kellergeschoss in ehemals bester Kiezlage von Berlin-Steglitz leer. „Die Eigentümer fänden einen Einzelhändler ideal, der das Angebot auf der Straße ergänzt“, sagt der beauftragte Makler. 

Wettbüros und Gastronomie nämlich gibt es ausreichend entlang des vielbefahrenen Straßenabschnittes, und ein Bäcker ist schon in das Eckgebäude schräg gegenüber gezogen. Auch hier hatte sich eine Bankfiliale verabschiedet, und damit wiederholt sich in gut bürgerlicher Berliner B- oder C-Lage ein bundesweites Muster: Landauf, landab schließen Banken und Videotheken an häufig semi-prominenten Standorten ihre Türen und hinterlassen Leerstand, der ungeachtet der Wohnungsnot in Ballungsräumen und des Platzmangels auf dem Büro- und Gewerbemarkt zum Problem wächst. „Wir haben es mit Herausforderungen vor allem für Stadtteilzentren sowie B- und C-Lagen in bestimmten Städten zu tun, die eher noch zunehmen werden“, sagt Beate Hollbach- Grömig, die am Deutschen Institut für Urbanistik zu Stadtentwicklung forscht. Sie hält für solche Standorte perspektivisch einen Leerstand von bis zu 30 Prozent für realistisch. 

Zahlen von Banken und vom Videothekenverband IVD geben der Wissenschaftlerin Recht: Die Deutsche Bank etwa unterhielt eigenen Angaben zufolge Anfang 2019 37 Filialen in Berlin, vor fünf Jahren waren es mehr als doppelt so viele. Bundesweit hat die Bank in den vergangenen zwei Jahren 188 Filialen geschlossen, mehr als ein Viertel ihres Bestandes. Die Berliner Sparkasse schloss 25 Filialen und hinterließ Ladenlokale von im Durchschnitt 400 Quadratmetern. Bei der Volksbank waren es fünf Schließungen plus 23 Umbauten zu SB-Standorten. Die Postbank macht keine Angaben zu Schließungen oder Quadratmeterzahlen im Bundesgebiet und erklärt lediglich, „fortlaufend an der Optimierung des eigenen Filialnetzes“ zu arbeiten, was auch in Form von „Zusammenlegungen und Schließungen“ erfolgen könne. Die Zahl der Videotheken schließlich ist zwischen 2012 und 2017 um fast 75 Prozent zurückgegangen. 

Zu den Entwicklungen in diesen Branchen kommt der Wandel im Einzelhandel – Kunden kaufen verstärkt online ein und machen stationären Handel zumindest teilweise überflüssig. „Man braucht weniger Fläche, um seine Ware zu präsentieren – das Vollsortiment steht auf der Webseite“, sagt Dirk Wichner, der beim Beratungsunternehmen für Immobilien JLL das deutsche Einzelhandelsvermietungsgeschäft leitet. Er verweist darauf, dass nun auch Entwicklungen zurückgedreht werden, die in der ausgedehnten Konsumphase in den 1970erund 1980er-Jahren aufgebläht worden waren. Vielen Lagen fehle inzwischen schlicht der Anlass für einen Besuch, so Dirk Wichner. 

Dort, wo Filialisten oder Wettbüros und Spielcasinos inhabergeführte Geschäfte ersetzen, verschwinden auch lokal verankerte Eigentümer, die sich häufig in kleinteiligen Handels-Interessensgemeinschaften engagiert hatten und eine Straße am Leben hielten. Freilich tragen neben Konsumenten, dem Handel selbst und einer oft jahrelang untätigen Politik auch die Eigentümer solcher Kleinflächen bei zum Status quo: Stehen ältere Einzelbesitzer dahinter, fehlen ihnen oft Wille, Mut und Geld für Investitionen in einen Umbau mit dem Ziel einer anderen Nutzung. Steht der Besitzer in den Büchern und bürgt für einen Kredit, ist ohnehin wenig zu machen. Und weil Eigentum in Deutschland hohen Schutz genießt, können Politik und Verwaltung nicht ohne weiteres eingreifen oder Vorgaben erlassen. Wenn das Objekt einem Fonds mit undurchsichtigen Strukturen gehört, wird die Suche nach dem Eigentümer grundsätzlich schwierig. 

Was also tun? Marktbeobachter empfehlen dringend, längeren Leerstand zu vermeiden. „Temporäre Ladenvermietung ist opportun geworden“, sagt Jens Lütjen, geschäftsführender Partner beim Immobilienberater- Netzwerk Dave. „Wir müssen heute keinem mehr erklären, was ein Pop-up-Store ist.“ Auch Michael Bräutigam, Managing Director bei Colliers International, erklärt: „Handwerker und Kleingewerbe können solche kleinteiligen Flächen nutzen, um die Wahrnehmung ihrer Firmen zu erhöhen.“ Auch Versicherungsmakler, Physiotherapiepraxen oder Immobilienmakler kämen als Mieter in Frage. 
 

Einzig, bei solcher Nachfrage besticht die Lage, und die Handwerker mit ausreichend Mitteln und Bedarf, sich im Kiez zu präsentieren, sind in Berlin-Steglitz beispielsweise rar. Startups wiederum, die ebenfalls wenig und kurzfristigen Flächenbedarf anmelden, finden den Bezirk nicht angesagt genug. Außerdem setzen solche Nutzungen ein Umdenken auf Vermieterseite voraus: Vertragslaufzeiten von zehn und mehr Jahren kommen für Startups nicht in Frage, Miethöhen auf Einzelhandelsniveau auch nicht. Gleichzeitig seien solche Nutzer häufig „Inkubatoren“ für einen Wandel, ganz im Gegensatz zu älteren Bestandshaltern, argumentiert Jens Lütjen. 

Oft verspricht der Einzug eines Bäckers oder Imbisses eine schnelle Lösung – so auch im Beispiel des Berliner Kiezes, wo inklusive eines Backshops im Supermarkt gleich vier Bäcker unmittelbar nebeneinander um Kundschaft buhlen. „So viel, wie mancherorts angeboten wird, kann man gar nicht essen und trinken“, sagt Beate Hollbach-Grömig vom Difu dazu. Auch Dave-Experte Jens Lütjen warnt, dass Gastronomie zwar einiges begleiten könne, aber kein Allheilmittel sei. 

Setzen Wohnungen auf die Ladenräume im Erdgeschoss auf, können leerstehende Flächen teilweise zu Funktionsräumen umgewandelt werden – etwa einem Fahrradkeller. Oder sie werden selbst zu Wohnraum, beispielsweise für Studierende oder andere Menschen mit eher schmalem Budget, die sich von verkehrsbelastetem Umfeld und der exponierten Lage im Erdgeschoss nicht abschrecken lassen. Nötig sei eben Wagemut, findet JLL-Einzelhandelsexperte Dirk Wichner. „Es bringt Eigentümern nichts, einfach nur auf den Retail- Nutzer zu warten, der die Wunschmiete zahlt, denn da kommt keiner mehr.“ 

Michael Bräutigam von Colliers International pflichtet dem bei, indem er auf die Bereitschaft von Investoren pocht, Geld in die Hand zu nehmen. Um aus älteren, kleinen Ladenlokalen Wohnungen zu machen, müssten Grundrisse verändert und Barrieren wie Treppenstufen oder schmale Eingänge ausgeglichen werden, sagt er. Im Fall des leerstehenden Ladens in Berlin-Steglitz wären auch Investitionen in die sanitären Anlagen notwendig – was den Eigentümern bislang unrealistisch erscheint. 

Grundsätzlich fordern Experten jeglichen Hintergrundes Engagement auch von politischer Seite und eine aktive Zusammenarbeit aller Partner vor Ort. „Man muss das Thema stärker in die Stadtpolitik bringen, denn es wird an Bedeutung zunehmen“, sagt Beate Hollbach-Grömig. Vor Ort am Steglitzer Damm bleibt der Laden derweil weiter leer – noch hat sich kein Interessent gefunden, der dem Geschmack der Eigentümer entspricht und zugleich bereit ist, die Vorstellungen zur Miethöhe zu erfüllen. Eilig scheinen es die Vermieter nicht zu haben. „Sie wollen nicht um jeden Preis vermieten“, sagt der Makler.