Die aktuellen Auswertungen von empirica und GeoMap zeigen ein scheinbar widersprüchliches Bild: Während sich die Mietdynamik regional abschwächt und erste Rückgänge sichtbar werden, verschärfen sich die strukturellen Probleme am Wohnungsmarkt weiter. Neubau und Nachfrage laufen zunehmend auseinander.
Der deutsche Wohnungsmarkt entwickelt sich zunehmend entlang zweier Ebenen, die sich nur auf den ersten Blick widersprechen. Kurzfristig zeigt sich eine Beruhigung der Mietpreisdynamik. Strukturell jedoch verschärft sich die Angebotsknappheit weiter. So belegt die aktuelle Auswertung von GeoMap auf Basis von mehr als drei Millionen Angebotsdaten für Bestandswohnungen, dass die Mieten im Jahr 2025 zwar weiter steigen, jedoch deutlich moderater als in den Vorjahren. In den großen Städten liegen die Zuwächse überwiegend im Bereich von zwei bis vier Prozent. Auffällig ist zudem, dass erstmals seit Jahren auch Rückgänge zu beobachten sind. Besonders deutlich zeigt sich dies in Berlin mit einem Minus von 4,7 Prozent.
Gleichzeitig verlagert sich die Dynamik räumlich. Während die klassischen Metropolen an Tempo verlieren, gewinnen mittelgroße Städte an Bedeutung. Insbesondere in Nordrhein-Westfalen werden die höchsten Mietsteigerungen registriert. Diese Entwicklung deutet darauf hin, dass Nachfrage zunehmend in Märkte mit niedrigerem Ausgangsniveau ausweicht. Diese kurzfristigen Bewegungen dürfen jedoch nicht als Trendwende missverstanden werden. Der Wohnungsmarktbericht 2026 des Instituts empirica macht deutlich, dass sich die strukturellen Rahmenbedingungen weiter verschlechtern. Zentral ist dabei der massive Einbruch im Wohnungsbau infolge gestiegener Zinsen und Baukosten.
Nach rund 250.000 fertiggestellten Wohnungen im Jahr 2024 dürfte die Zahl 2025 auf etwa 190.000 Einheiten gefallen sein. Für 2026 wird ein weiterer Rückgang erwartet. Besonders stark betroffen ist der Bau von Ein- und Zweifamilienhäusern, der ein historisches Tief erreicht hat. Selbst im Vergleich zur langfristigen Entwicklung markiert diese Phase einen deutlichen Bruch mit dem Bauboom der 2010er-Jahre.
Parallel dazu bleibt die Nachfrage hoch. Sie wird weniger durch Bevölkerungswachstum als durch strukturelle Effekte wie die fortschreitende Verkleinerung der Haushalte getragen. Dadurch steigt der Bedarf an Wohnungen unabhängig von der demografischen Gesamtentwicklung. Aktuell liegt die jährliche Neubaunachfrage bei rund 225.000 Wohnungen und damit deutlich über dem tatsächlichen Fertigstellungsniveau. Die Folgen dieser Entwicklung zeigen sich auf der Preisseite zeitverzögert, aber kontinuierlich. Trotz der abgeschwächten Dynamik erwartet empirica für Bestandsmieten nach einem Anstieg von 4,4 Prozent im Jahr 2025 auch für 2026 weitere Zuwächse von drei bis vier Prozent. Gleichzeitig etablieren sich im Neubau deutlich höhere Preisniveaus. In westdeutschen Großstädten sind inzwischen rund 20 Euro pro Quadratmeter erforderlich, um Projekte wirtschaftlich darzustellen. Dieses Niveau wirkt zunehmend auf den Bestand durch.
Vor diesem Hintergrund lassen sich die Ergebnisse beider Studien konsistent lesen. Die GeoMap-Daten beschreiben die kurzfristige Marktbewegung mit regionaler Differenzierung und punktuellen Rückgängen. Der empirica-Bericht liefert die strukturelle Einordnung: Der Wohnungsmarkt bleibt unterversorgt. Damit entsteht ein Marktbild, das von außen stabiler wirkt, als es tatsächlich ist. Die Dynamik lässt nach, doch die Ursachen der Knappheit bleiben bestehen – und verschärfen sich teilweise weiter.