Der Immobilienmarkt ist aktuell mit einer Reihe großer Herausforderungen konfrontiert. Die deutlich gestiegenen Rohstoff- und Baukosten in Folge der Corona-Pandemie und des Ukraine-Kriegs, die hohe Inflation und insbesondere das deutlich gestiegene Zinsniveau haben Spuren hinterlassen. Im zweiten Quartal 2022 ist die Nachfrage nach Wohnimmobilien zum Kauf gegenüber dem Vorjahr laut dem ImmoScout24 WohnBarometer um 36 Prozent zurückgegangen. Umgekehrt hat die Nachfrage nach Mietwohnungen im gleichen Zeitraum um 48 Prozent stark angezogen.
Der Markt für den Erwerb von Wohnimmobilien
Die Corona-Pandemie und der historisch niedrige Stand der Zinsen unter einem Prozent hatte die Nachfrage nach Wohnimmobilien zum Kauf im letzten Jahr auf ein Rekordniveau von bis zu 60 Prozent über dem Stand von vor Corona getrieben. Trotz des Rückganges um 36 Prozent liegt die Nachfrage im zweiten Quartal 2022 deutschlandweit immer noch 1,8 mal so hoch wie vor der Corona-Pandemie und auch in den Top-5-Metropolen noch über dem Niveau des dritten Quartals 2019.
Lassen hohe Zinsen den Traum vom Eigenheim platzen?
Für viele Kaufinteressenten ist der Traum vom Eigenheim durch das hohe Zinsniveau von über drei Prozent deutlich schwieriger realisierbar als noch vor einem halben Jahr. Die monatlichen Raten haben sich gegenüber dem Tiefstand der Zinsen im letzten Jahr für ein typisches Finanzierungsmodell bis auf das Doppelte verteuert. Rascher als erwartet schlägt sich die Zurückhaltung von Käuferseite auf die Entwicklung der Kaufpreise nieder. Wohnungen und Einfamilienhäuser zum Kauf haben in den deutschen Metropolen Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart in den Angebotspreisen um bis zu 6,6 Prozent nachgegeben. Das zeigt das ImmoScout24 WohnBarometer für das zweite Quartal 2022.
„Anbietende haben es aktuell deutlich schwerer, Käufer für ihre Immobilienangebote zu finden. Erstmals seit der Finanzkrise 2008 sehen wir so deutliche Preiskorrekturen, vor allem bei Neubau-Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern in Bestand und Neubau,“ erläutert Dr. Thomas Schroeter, Geschäftsführer von ImmoScout24. „Kaufinteressenten mit genug Eigenkapital kommen die fallenden Angebotspreise und der gesunkene Wettbewerb um die Objekte entgegen. Sie finden aktuell deutlich mehr Angebote und können wieder eher über den Kaufpreis verhandeln als zuvor.“
Deutschlandweit deutlich abfallende Preisdynamik
In der gesamtdeutschen Betrachtung erlebten Wohnimmobilien zum Kauf noch einen leichten Preisauftrieb. So wurden Bestands-Eigentumswohnungen bei ImmoScout24 im zweiten Quartal 2022 um 2,0 Prozent teurer angeboten als im ersten Quartal des Jahres. Neubau-Eigentumswohnungen verteuerten sich im Durchschnitt um 2,9 Prozent. Bei Einfamilienhäusern im Bestand stiegen die Angebotskaufpreise um 2,4 Prozent und im Neubau um 3,5 Prozent. Damit hat sich die Preisdynamik gegenüber den letzten Quartalen deutlich abgeschwächt. Im ersten Quartal zeigte das ImmoScout24 WohnBarometer noch eine Steigerung der Angebotskaufpreise von Bestands-Eigentumswohnungen um 5,1 Prozent und im Neubau von 3,0 Prozent. Auch Einfamilienhäuser verteuerten sich im ersten Quartal im Bestand noch um 4,6 Prozent und im Neubau um 4,5 Prozent.
Kaufpreise für Bestandswohnungen in den Metropolen beginnen zu stagnieren
Auch in den meisten deutschen Metropolen erlebten Bestandswohnungen zum Kauf noch einen leichten Preisauftrieb, allerdings mit einer Tendenz zur Stagnation. In München verharrten die Angebotskaufpreise auf dem hohen Niveau von durchschnittlich rund 7.870 Euro pro Quadratmeter für eine typische Eigentumswohnung. Stuttgart zeigt ein minimales Plus von 0,2 Prozent, Hamburg + 1,3 Prozent und Frankfurt am Main + 1,9 Prozent. Einzig Berlin, Düsseldorf und Köln liegen mit + 2,5 Prozent, + 3,9 Prozent und + 4,3 Prozent über dem deutschlandweiten Mittel.
Köln und Berlin bleiben aufgrund ihres niedrigen Ausgangsniveaus mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen zwischen 4.600 und 4.700 Euro im zweiten Quartal dennoch die günstigsten Millionenstädte. Düsseldorf folgt mit rund 5.100 Euro auf Platz 3.
Deutliche Preiskorrekturen bei Neubau-Eigentumswohnungen
Neubau-Eigentumswohnungen mit einem Baualter von bis zu zwei Jahren zeigen hingegen im zweiten Quartal 2022 in so gut wie allen Metropolen einen deutlichen Trend zur Preiskorrektur. Sie wurden in Hamburg 5,3 Prozent günstiger angeboten als noch im ersten Quartal des Jahres. Der durchschnittliche Angebotskaufpreis pro Quadratmeter hat sich damit von 6.634 Euro im ersten Quartal 2022 um 352 Euro auf 6.282 Euro reduziert. Für die zugrunde gelegte Referenzwohnung von 80 Quadratmetern beträgt die Preisreduktion damit 28.160 Euro.
In Düsseldorf und Köln wurden Neubau-Wohnungen zum Kauf im zweiten Quartal 4,1 Prozent günstiger angeboten, in Frankfurt am Main um 1,7 Prozent. Köln liegt damit als einzige Metropole mit einem durchschnittlichen Angebotspreis von rund 5.880 Euro wieder unter der Schwelle von 6.000 Euro pro Quadratmeter. München zeigt einen Preisrückgang von 0,5 Prozent und Stuttgart von 0,3 Prozent, während Berlin bei einem leichten Plus von 0,2 Prozent stagnierte. Somit liegen die durchschnittlichen Kaufpreise in Hamburg mit 6.280 Euro, Berlin und Stuttgart mit jeweils rund 6.400 Euro, Frankfurt am Main mit rund 6.500 Euro und Düsseldorf mit rund 6.600 Euro nahezu gleichauf.
Bis zu 6,6 Prozent: Preise für Einfamilienhäuser geben nach
Bestehende Einfamilienhäuser wurden im zweiten Quartal 2022 in allen Metropolen außer in Berlin deutlich günstiger angeboten als im ersten Quartal. In Köln reduzierten sich die Durchschnittspreise innerhalb von drei Monaten um 4,0 Prozent. Somit war ein Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern und 600 Quadratmeter Grundstück wieder für unter 5.000 Euro pro Quadratmeter und damit für rund 690.600 Euro zu haben – gegenüber knapp 720.000 Euro im ersten Quartal.
Auch in Düsseldorf (- 3,7 Prozent), München (- 3,6 Prozent), Stuttgart (- 2,0 Prozent), Frankfurt (-1,4 Prozent) und Hamburg (- 1,3 Prozent) gaben die Angebotspreise deutlich nach. Einzig Berlin behauptete ein leichtes Plus von 1,4 Prozent. Die Bundeshauptstadt blieb mit Durchschnittpreisen von unter 5.100 Euro pro Quadratmeter nach Köln und mit knapp 300 Euro Abstand zu Düsseldorf die zweitgünstigste Metropole in diesem Segment.
Für neue Einfamilienhäuser bis zu zwei Jahre Baualter fällt der Preisrückgang noch deutlicher aus. In Stuttgart gingen die durchschnittlichen Angebotskaufpreise auf ImmoScout24 vom ersten zum zweiten Quartal um 6,6 Prozent zurück. Sie haben sich damit pro Quadratmeter um über 500 Euro reduziert.
Auch in Düsseldorf, Köln und Hamburg wurden Neubau-Häuser im Durchschnitt über fünf Prozent günstiger angeboten. München und Berlin zeigen etwas moderatere Preiskorrekturen von 2,8 beziehungsweise 2,1 Prozent. Einzig Frankfurt am Main liegt mit einem Minus von 1,7 Prozent darunter. Neubau-Einfamilienhäuser bleiben in Düsseldorf mit rund 5.800 Euro pro Quadratmeter mit einem Abstand von gut 300 Euro vor Berlin, Hamburg und Köln am günstigsten, während sie in Stuttgart mit über 7.150 Euro und München mit rund 8.950 Euro pro Quadratmeter am teuersten sind.
Eine Prognose für Eigentumswohnungen und Eigentumshäuser
Bis Jahresende erwartet ImmoScout24 für Gesamtdeutschland nur noch eine moderate Preisentwicklung für bestehende Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser und etwas deutlichere Preiszuwächse für Neubau-Wohnungen und neue Einfamilienhäuser. In den Metropolen prognostiziert das WohnBarometer einen Trend zur Stagnation bei bestehenden Wohnungen in Frankfurt am Main und Hamburg und leichte Preisrückgänge in Düsseldorf und München. Einzig in Berlin, Köln und Stuttgart werden sich die Angebotspreise noch um zwei bis vier Prozent entwickeln.
Für Neubau-Wohnungen erwartet ImmoScout24 in den Metropolen aufgrund der jeweiligen Nachfrage-Entwicklung weitere Preiskorrekturen zwischen einem und bis zu sieben Prozent. Die Angebotskaufpreise für Einfamilienhäuser in Bestand und Neubau werden voraussichtlich bis Jahresende in Berlin und Frankfurt am Main stagnieren und in den weiteren Metropolen tendenziell weiter rückläufig sein.
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Der Markt für die Miete von Wohnimmobilien
Für das zweite Quartal 2022 zeigt das ImmoScout24 WohnBarometer, dass die Angebotspreise für Mietwohnungen deutschlandweit deutlich stärker angestiegen sind als in den vorangegangenen Quartalen. Bestandswohnungen wurden in der Neuvermietung durchschnittlich 2,7 Prozent teurer als im Vorquartal angeboten. Für Neubauwohnungen lag die Preisentwicklung bei 3,6 Prozent und damit um 1,8 Prozent höher als im Vorquartal. Im Bundesdurchschnitt lagen die Angebotsmieten für Bestandswohnungen im zweiten Quartal bei 7,66 Euro pro Quadratmeter. Neubauwohnungen wurden im Durchschnitt für 10,59 Euro pro Quadratmeter angeboten.
Trendumkehr bei Kaufimmobilien lässt Miet-Nachfrage wieder deutlicher wachsen
In Folge der auf rund 3 Prozent gestiegenen Zinsen ist - wie oben dargestellt - die Nachfrage nach Immobilien zum Kauf im Vergleich zum Vorjahr um 36 Prozent zurückgegangen. Im gleichen Zuge legte die Nachfrage nach Immobilien zur Miete im Durchschnitt um 48 Prozent zu. Denn für Kaufinteressenten ist es durch das höhere Zinsniveau deutlich schwieriger geworden, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen.
"Dadurch treffen Mietsuchende jetzt auf noch mehr Konkurrenz bei der Suche nach einer Wohnung."
Dr. Thomas Schroeter, Geschäftsführer von ImmoScout24
Insbesondere Mietwohnungen im Bestand haben in den Metropolen ein deutliches Nachfrageplus erlebt. In Berlin gingen bei Anbietern im Durchschnitt 217 Kontaktanfragen pro Bestandswohnung pro Woche ein – und damit nochmals mehr als im Vorquartal, in dem dieser Wert bei 177 lag. In Köln lag die Nachfrage bei 78 Anfragen pro Woche (erstes Quartal: 70). Damit hat Köln im Metropolenvergleich die zweitgrößte Nachfrage. Auch in Hamburg stieg die Nachfrage nach Bestands-Mietwohnungen im selben Zeitraum von durchschnittlich 49 auf 68 Anfragen pro Inserat.
Mietpreise für Bestandswohnungen in Hamburg am meisten gestiegen
Hamburg verzeichnete im Segment der bestehenden Mietwohnungen älter als zwei Jahre im zweiten Quartal die höchste Preisdynamik, bleibt im Mietpreisvergleich der sieben größten deutschen Städte jedoch auf Platz vier. In der Hansestadt zogen die Nettokaltmieten im zweiten Quartal 2022 mit 5,0 Prozent deutlicher an als im Vorquartal (1,3 Prozent). Im Schnitt lag das Mietniveau in der Hansestadt im zweiten Quartal 2022 bei 12,22 Euro pro Quadratmeter und überstieg damit erstmalig die Schwelle von 12 Euro. Eine Mietwohnung mit 70 Quadratmetern kostet damit in Hamburg im Schnitt 855,40 Euro Kaltmiete.
In Berlin stiegen die Angebotsmieten für Bestandswohnungen im Vergleich der Metropolen am wenigsten. Mit einem Plus von 1,4 Prozent legten die Mieten in der Bundeshauptstadt nur noch leicht zu, knackten aber die Elf-Euro-Grenze. Berlin bleibt dennoch die zweitgünstigste Metropole in Deutschland. Lediglich Düsseldorf mit 10,81 Euro liegt noch darunter. Am teuersten ist weiterhin München mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 16,93 Euro. Mit einem Minus von 0,7 Prozent für Bestandsmietwohnungen auf 12,26 Euro pro Quadratmeter verzeichnete Stuttgart im Vergleich zum ersten Quartal als einzige Metropole einen leichten Preisrückgang.
Größter Anstieg der Angebotsmieten für Neubauwohnungen in Berlin verzeichnet
Bei Neubauwohnungen zur Miete verzeichnete Berlin im zweiten Quartal 2022 mit einem Plus von 4,5 Prozent den größten Preiszuwachs im Metropolenvergleich. Diese wurden in der Neuvermietung bei ImmoScout24 im Durchschnitt für 15,37 Euro pro Quadratmeter angeboten. In der Bundeshauptstadt beträgt die Kaltmiete für eine Neubauwohnung mit 70 Quadratmetern damit im Schnitt 1.075,90 Euro.
Berlin liegt somit inzwischen über dem Niveau von Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt am Main und Stuttgart. Aber auch Frankfurt am Main und Stuttgart knackten im zweiten Quartal zum ersten Mal die 15-Euro-Schwelle. In der Finanz-Metropole entwickelte sich das Mietniveau vom ersten zum zweiten Quartal um 2,6 Prozent auf 15,17 Euro. Stuttgart liegt mit 15,24 Euro pro Quadratmeter knapp darüber. In München legten die Angebotsmieten für Neubauwohnungen um 3,1 Prozent zu.
Mit einem Mietpreis von 19,64 Euro pro Quadratmeter bleibt München die teuerste Stadt Deutschlands. In Köln zogen die Angebotspreise für neugebaute Mietwohnungen mit einem Plus von 1,7 Prozent auf 12,88 Euro pro Quadratmeter nur moderat an. Köln ist damit fast gleichauf mit Düsseldorf - die günstigste Metropole für Neubauwohnungen zur Miete.
Ein Ausblick für Wohnimmobilien zur Miete
ImmoScout24 erwartet für die gesamtdeutsche Entwicklung bis Jahresende ein Preiswachstum von sechs Prozent für Bestands- und acht Prozent für Neubau-Mietwohnungen. Im Metropolenvergleich erwartet ImmoScout24 aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage für Hamburg mit acht Prozent bei den Neubauwohnungen und mit neun Prozent bei den Bestandswohnungen die höchsten Steigerungen der Angebotsmieten. Der geringste Preisanstieg der Angebotsmieten ist für Bestandswohnungen in Düsseldorf und für Neubauwohnungen in Köln mit jeweils drei Prozent zu erwarten.
