Nach zwei schwachen Jahren zieht der Wohninvestmentmarkt wieder leicht an. Preise steigen, Transaktionen nehmen zu. Gleichzeitig bleibt das makroökonomische Umfeld belastend. Marktanalysten und Investoren sehen Wohnen dennoch als robusteste Assetklasse, getragen von Angebotsknappheit, stabiler Nachfrage und klaren Investorenstrategien.
Der Wohnimmobilien-Investmentmarkt hat sich nach den Einbrüchen der Jahre 2023 und 2024 stabilisiert. Das Transaktionsgeschehen zieht wieder an, gleichzeitig zeigen die Preise erste Aufwärtstendenzen. Von einer dynamischen Erholung kann jedoch keine Rede sein. Die wirtschaftliche Gesamtlage bleibt angespannt, Insolvenzen belasten die Stimmung und insbesondere private Käufer halten sich weiterhin zurück. Der Markt bewegt sich seitwärts, mit leicht aufwärts gerichteter Tendenz.
Andreas Trumpp, Head of Market Intelligence & Foresight bei PTXRE, ordnet klar ein: „Vom makroökonomischen Umfeld sind keine Impulse für den Immobilienmarkt zu erwarten.“ Investitionen in Infrastruktur oder Verteidigung könnten zwar perspektivisch Wirkung entfalten, „aber erst, wenn konkrete Zeiträume und Projekte feststehen“. Kurzfristig wirkten steigende Insolvenzen dämpfend, insbesondere auf die private Nachfrage.
Gleichzeitig hebt Andreas Trumpp die Sonderstellung des Wohnsegments hervor. „Wohnmärkte sind vom Strukturwandel am wenigsten betroffen“, sagte er. Der Markt reagiere grundsätzlich verzögert, was kurzfristige Verwerfungen abmildere. Entscheidend sei das knappe Angebot. Nach über 300.000 fertiggestellten Wohneinheiten vor der Zinswende werde die Zahl der Fertigstellungen 2026 voraussichtlich unter 200.000 Einheiten fallen. Die Konsequenz sei eindeutig. „In der Folge werden die Neuvertragsmieten in den Jahren 2026 bis 2029 weiter deutlich ansteigen.“
Auch preislich sieht Andreas Trumpp eine klare Entwicklung. Bereits 2025 seien die Kaufpreise in A-, B-, C- und D-Städten wieder gestiegen. „Diese Entwicklung wird sich bis 2029 in allen vier Städtekategorien fortsetzen.“ Gegen Ende des Zeitraums könnten die Preise wieder das Niveau des Peaks aus dem Jahr 2022 erreichen. Bewertungsseitig habe der Markt zuvor stark korrigiert. „Von einem Faktor 33 im Jahr 2023 sind wir auf etwa Faktor 24 gefallen.“
Vor diesem Hintergrund bleibt Wohnen für institutionelle Investoren die bevorzugte Assetklasse. Felix Meyen, Geschäftsführer von HIH Invest, formuliert es eindeutig: „Wohnen steht ganz oben auf unserer Einkaufsliste.“ Es werde als sicherer Hafen mit geringer Risikolage wahrgenommen. „Es geht nicht mehr um die Frage, ob wir vermieten können, sondern wie hoch wir vermieten können.“ HIH Invest setzt im Core-Geschäft auf eine risikoaverse Strategie mit Fokus auf europäische Metropolen. „Der Business Case ist total intakt“, so Felix Meyen. Ergänzend rücken Value-Add-Strategien stärker in den Fokus. „Wir werden ausgewählten Anlegern Value-Add-Strategien anbieten.“ Dabei verfolge HIH Invest zwei Ansätze: „Erstens kaufen wir ältere Objekte in etablierten Lagen, sanieren diese energetisch und verkaufen sie anschließend. Zweitens suchen wir baureife Projektentwicklungen, die wir zu Ende führen und verkaufen.“ Die durchschnittliche Haltedauer liege bei rund fünf Jahren. Trotz der Marktkorrekturen seien die Preisrückgänge im Wohnsegment „proportional geringer ausgefallen als in anderen Assetklassen“. Für Core-Produkte lägen die Erwartungen bei „3,5 bis 4,0 Prozent Ausschüttungsrendite pro Jahr“.
Auch Dr. Lars Vandrei, Head of Research bei Catella Investment Management, sieht Wohnen klar priorisiert. „Wohnen steht bei uns ganz oben auf der Agenda“, sagte er. Catella sei 2025 deutlich aktiver gewesen als in den Jahren zuvor und wolle diesen Kurs fortsetzen. Der Fokus liege auf Core- und Core+-Wohnimmobilien. Deutschland bleibe zentral, „aber wir blicken zudem positiv auf die Niederlande und Spanien“. Ein zentrales Kriterium sei Erschwinglichkeit. „Damit meinen wir nicht gefördertes Wohnen“, erläutert Dr. Lars Vandrei. Maßstab sei die Medianmiete des jeweiligen Marktes. Bei den Renditeerwartungen zeigte er sich zurückhaltend. „In sehr guten Lagen in A-Städten verlangen Investoren aktuell Ausschüttungen von etwa 3,0 bis 3,5 Prozent pro Jahr.“ Vier Prozent würden zwar häufig gefordert, seien „aber wenig realistisch“.
Besonders stark ist für Simon Lieb, Geschäftsführer von KINGSTONE Residential Investments, die Nachfrage im Segment des geförderten Wohnens. Der Schwerpunkt von KINGSTONE liege 2026 entsprechend auf diesem Segment. Für den ersten Fonds im Bereich gefördertes Wohnen seien im Rahmen eines Individualmandats 150 Millionen Euro Eigenkapital eingeworben worden. Die Investitionsphase laufe und solle planmäßig 2026 abgeschlossen werden. Die Attraktivität begründet Simon Lieb mit der Kombination aus Sicherheit und Nachfrage: „Für Investoren bietet das Produkt einen langfristigen Anlagehorizont über die gesamte Mietbindungsdauer.“ Gleichzeitig sorge die bundesweit hohe Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum für stabile Erträge und geringe Leerstandsquoten. Ergänzend bleibe KINGSTONE im Wohnsegment opportunitätsgetrieben im Value-Add-Bereich aktiv.
Chancen sehen die Marktteilnehmer neben Deutschland vor allem in Spanien, den Niederlanden und Irland. In Spanien seien höhere Renditen möglich als in Deutschland, während sich in den Niederlanden die Energieeffizienz positiv auf regulierte Mieten auswirke. Irland biete ebenfalls Potenzial, sei jedoch deutlich volatiler.
Der Wohninvestmentmarkt zeigt sich damit 2026 stabiler als andere Nutzungsarten, bleibt jedoch abhängig vom wirtschaftlichen Umfeld. Steigende Mieten, sinkende Neubauzahlen und eine robuste Nachfrage stützen die Assetklasse. Der Aufschwung bleibt fragil – trägt bislang aber.