Der niederländische Immobilienmarkt steht vor großen Herausforderungen: steigende ESG-Anforderungen, hohe Baukosten und eine zunehmende Regulierung prägen die Investitionsentscheidungen. Gleichzeitig bleibt der Wohnraumbedarf hoch, und institutionelle Investoren engagieren sich verstärkt in Neubauprojekten. Dick Gort, CEO von a.s.r. real estate, spricht über die Dynamik des niederländischen Büromarktes, die Bedeutung von Forward-Funding-Strukturen und darüber, wie Investoren mit Regulierung und wachsender Wohnungsnachfrage umgehen.
IMMOBILIEN AKTUELL (IA): Sie investieren Ihre Kernfonds primär in den Niederlanden. Wie groß ist der Anteil internationaler Immobiliendirektinvestments und welche Länder oder Regionen beobachten Sie?
Dick Gort (DG): Unsere Muttergesellschaft a.s.r. investiert in den Niederlanden über die von a.s.r. real estate verwalteten Fonds. a.s.r. ist der Ankerinvestor in allen unseren sechs Fonds, was den anderen institutionellen Anlegern in unseren Fonds Sicherheit gibt. Unsere sechs Kernfonds investieren ausschließlich in den Niederlanden. a.s.r. investiert auch international, dies fällt jedoch nicht in den Bereich der sechs Kernfonds.
IA: Die Zinswende hat Bewertungen und Finanzierungsmodelle verändert. Im Jahresabschlussbericht von ASR Nederland für 2025 ist vermerkt, dass im Segment Office eine Immobilie in Den Haag (ehemaliges Aegon-Gebäude) zum Verkauf steht. Ist das der derzeitigen Office-Misere zu verdanken?
DG: Nein, generell sehen wir derzeit keine allgemeine Bürokrise, sondern eher einen stark polarisierten Büromarkt in den Niederlanden. Die Nachfrage konzentriert sich zunehmend auf hochwertige, nachhaltige Büros an gut angebundenen Intercity-Bahnhofsstandorten in den fünf größten niederländischen Städten. An diesen Standorten übersteigt die Nachfrage oft das Angebot, was zu einer geringen Leerstandsquote, begrenzten Expansionsmöglichkeiten und Mietpreissteigerungen führt.
Was nun den geplanten Verkauf des ehemaligen AEGON-Bürogebäudes in Den Haag betrifft, so stellt sich die Situation wie folgt dar: Im Jahr 2023 hat a.s.r. die Versicherungsaktivitäten von AEGON in den Niederlanden übernommen. Durch diese Fusion wurde a.s.r. zum zweitgrößten niederländischen Versicherungsunternehmen. Die Integration von AEGON in a.s.r. wurde in den letzten 2,5 Jahren umgesetzt und ist fast vollständig abgeschlossen. Im Rahmen der Integration wurde das AEGON-Büro in Den Haag frei, da die Mitarbeiter in die Zentrale von a.s.r. in Utrecht umzogen. Der Standort des AEGON-Büros passt nicht zur Strategie unseres ASR Dutch Mobility Office Fund. Unser Büroimmobilienfonds investiert ausschließlich in die fünf größten niederländischen Städte – darunter auch Den Haag. Innerhalb dieser Städte konzentrieren wir uns auf die größten Mobilitätsknotenpunkte, um die sich häufig die zentralen Geschäftsviertel angesiedelt haben. Der Standort des AEGON-Büros in Den Haag entspricht diesen Kriterien nicht.
IA: In mehreren europäischen Ländern steigen Baukosten und ESG-Anforderungen gleichzeitig. Investieren Sie aktuell noch in Forward-Funding- oder Forward-Deal-Strukturen oder liegt Ihr Schwerpunkt klar auf Bestandsobjekten?
DG: Ja, wir investieren weiterhin in Forward-Funding- und Forward-Purchase-/Deal-Strukturen, und in vielen Fällen sind diese Strukturen für uns sogar sehr wichtig. a.s.r. real estate hat sich das klare Ziel gesetzt, bis 2045 mit allen unseren Vermögenswerten Netto-Null-Emissionen zu erreichen. Nachhaltigkeit hat für uns höchste Priorität, daher ist es für uns wichtig, neu gebaute, nachhaltige Immobilien zu erwerben. Dies tun wir häufig auf Forward-Funding-Basis. So wurde beispielsweise Ende 2025 das erste hybride Bürogebäude aus Holz der Amsterdam South-Axis, ein Neubau, der die Kriterien des Pariser Klimaabkommens erfüllt, an unseren Büroimmobilienfonds übergeben. Dies war ein Forward-Funding-Deal, den wir auch sehr häufig für Wohnimmobilienkäufe nutzen. Wir werden dies auch in Zukunft tun, obwohl es oft schwierig ist, Business Cases auf das Niveau zu bringen, das wir für unsere Investoren benötigen. Während wir also bei der Preisgestaltung, dem Ausführungsrisiko und der Qualität der Bauträger selektiv bleiben, beschränkt sich unser Fokus nicht nur auf bestehende Immobilien. Wir nutzen auch bewusst Forward-Strukturen, um sowohl unsere Anlageziele zu erreichen als auch eine gesellschaftliche Rolle bei der Unterstützung der Bereitstellung von beispielsweise erschwinglichen Mietwohnungen zu spielen. Was bestehende Immobilien angeht, so erwerben wir auch in diesem Segment, wobei wir die Machbarkeit einer Renovierung berücksichtigen, um unsere ESG-Ziele zu erreichen.
IA: Deutschland ächzt unter Regulierungen: von der Mietpreisbremse bis hin zu DIN-Normen. Wie sieht das in den Niederlanden aus?
DG: Auch in den Niederlanden gibt es verschiedene Formen der Regulierung. Die niederländische Regulierung wirkt sich derzeit insbesondere durch die Mietpreisregulierung aus, vor allem in bestimmten Segmenten des Wohnungsmarktes, was den Erwerb neuer Vermögenswerte erschwert. Es ist nicht einfach, ein neues Bauprojekt zu starten, da die Planungsprozesse extrem langwierig sind und viele Einspruchsrunden möglich sind; dies kann Jahre dauern. Darüber hinaus ist geregelt, was an einem bestimmten Standort gebaut werden darf – das heißt, welcher Anteil davon auf Sozialwohnungen, Wohnungen für den mittleren Markt und Wohnungen für den freien Sektor entfallen darf. Hinzu kommt, dass auch der Mietmarkt reguliert ist, mit einem Punktesystem, das die Höhe der Mieten festlegt, die Sie verlangen dürfen. Dennoch herrscht in den Niederlanden eine enorme Wohnungsknappheit, sodass die Regierung plant, in den nächsten 10 Jahren 1 Million zusätzliche Wohnungen zu bauen. Institutionelle Investoren wie a.s.r. investieren massiv in neue Wohnbauprojekte. Darüber hinaus verfügen wir bei a.s.r. real estate seit dem 1.1.2026 über eine eigene Entwicklungsorganisation, die sich auf Wohnbauprojekte konzentriert und über eine Pipeline von 13.000 Wohneinheiten verfügt. Diese Pipeline ist ein strategischer Vorteil für den Zugang zum niederländischen Wohnungsmarkt, wo die Nachfrage das Angebot bei weitem übersteigt. Dadurch können wir institutionellen Anlegern im Wohnungssektor in den Niederlanden auch maßgeschneiderte separate Konten anbieten.
IA: Wachstum steht auf Ihrer Agenda. Was heißt das in Zahlen und was in Assetklassen?
DG: Im Jahr 2025 konnten wir einen bedeutenden Wachstumssprung erzielen. Einerseits durch die kontinuierliche Erweiterung der sechs bestehenden Fonds, aber auch die durch ein neues Separat Account mit 7.500 Wohneinheiten und durch die Übernahme eines Developers mit einer Pipeline von 13.000 Wohneinheiten. Wir wollen das Fondsmanagementgeschäft über alle sechs Fonds und die Separate Accounts im Wohnsegment weiter ausbauen. Wir sehen eine große Nachfrage nach niederländischen Wohnimmobilien, und mit unserer strategischen Entwicklungspipeline könnte dies zu einem hohen Wachstum im Wohnimmobiliensektor führen. Darüber hinaus sind unsere sechs Fonds mit ihren klaren Strategien sehr interessant für institutionelle Anleger, die einen spezialisierten, praxisorientierten Manager suchen, der den Markt sehr gut kennt und sich auf die Erzielung stabiler, hoher Direktrenditen konzentriert.